[摘要] 从英国休假回国后，我认真学习了最近政府出台的一些有关房地产方面的政策，感觉真是有翻天覆地的变化，今天主要想谈一谈学习土地政策后的一些新体会。我一贯的态度是，我们永远都是市场的学生，所以我们要不断地学习
从英国休假回国后，我认真学习了最近政府出台的一些有关房地产方面的政策，感觉真是有翻天覆地的变化，今天主要想谈一谈学习土地政策后的一些新体会。我一贯的态度是，我们永远都是市场的学生，所以我们要不断地学习，不光要学习市场的规律，也要认真学习政府给我们制定的边界和规则，因为这些都极大地影响着我们在市场中生存的环境。
今年突击供地会对08年以后房价产生影响
最近，北京市土地部门突然加大土地供应量，即将推出可供交易的土地建筑面积多达500万平方米，在今年年底之前可能还会有新的土地上市，这是近几年来从未有过的事情。记得去年年初，我在接受媒体记者采访时曾表示，政府的土地部门要让房地产市场平稳、健康地发展，一定要保持土地的供应量和市场上房子的需求量相平衡。从前两年政府公开出让土地的情况来看，市场上土地是短缺的，尤其是北京四环之内的土地，前年只占公开出让土地面积的7.8％，而北京的四环内又是北京比较成熟的城区，房子的需求量很大，形成了四环内土地供应不足的局面。我对此发表过一些看法，后来这些言论被个别媒体演绎成“地荒论”，我不幸也成了“地荒论”的始作俑者。当土地供应不足时，或者土地供应的预期不足时，市场上的房价就会上涨，这是市场经济中最基本的价值规律。
这个月北京推出大量土地，而四环之内的土地供应量也不少，其中化工厂、北汽摩就有接近150万平方米建筑面积的居住用地。在这500多万平方米的土地供应中，从品种上分析，绝大部分是居住型用地，商业和写字楼用地很少，目前为止我只看到一块；而在居住用地中，又有一部分是限价商品房用地和中低档房的用地。这些土地的供应很大程度上左右了今后的房价，这是调控市场最根本的方法，这些方法比提高银行贷款利息，提高首付款要更有效。但这些用地要变成可以销售、可以居住的房子，还需要几年的时间，以北京过去“招、拍、挂”土地的经验来看，“招、拍、挂”之后的土地要等一年到一年半的时间，才能够在市场上推出可销售的期房，要建成可以居住的房子就需要更长的时间。
而现在北京又处在举办奥运会的前期，我想可能还会出台一些限制政策，如临近奥运会期间遣散民工；奥运会之前可能会停止审批一些奥运期间要开工的项目等等，这些都会进一步推迟今年下半年新上市的土地转化成可销售房子的速度，所以从供应量上来说，今年下半年推出的这些土地的供应量对今明两年北京的房价影响不会很大，因为这些土地要形成房子的供应基本上都是08年以后的事情了。今明两年北京房价从供应量的影响来看，主要取决于去年和前年北京供应土地的数量、分布及品种。但今天北京这样大量地推出土地对市场未来的预期有很大的影响，市场中还没有购到房子的人心中就不会过于发慌了。尤其是推出限价商品房，不只是这些限价商品房的土地供应会对市场产生直接的影响，分布在限价商品房周围的其他商品房也会因限价商品房的出现而把价格拉低。通过限价商品房的一些具体规定也可以来了解限价商品房对未来市场上商品房走势的影响具体有多大，但我在网上查询了半天有关限价商品房具体的规定，还没有找到。
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从英国休假回国后，我认真学习了最近政府出台的一些有关房地产方面的政策，感觉真是有翻天覆地的变化，今天主要想谈一谈学习土地政策后的一些新体会。我一贯的态度是，我们永远都是市场的学生，所以我们要不断地学习，不光要学习市场的规律，也要认真学习政府给我们制定的边界和规则，因为这些都极大地影响着我们在市场中生存的环境。
今年突击供地会对08年以后房价产生影响
最近，北京市土地部门突然加大土地供应量，即将推出可供交易的土地建筑面积多达500万平方米，在今年年底之前可能还会有新的土地上市，这是近几年来从未有过的事情。记得去年年初，我在接受媒体记者采访时曾表示，政府的土地部门要让房地产市场平稳、健康地发展，一定要保持土地的供应量和市场上房子的需求量相平衡。从前两年政府公开出让土地的情况来看，市场上土地是短缺的，尤其是北京四环之内的土地，前年只占公开出让土地面积的7.8％，而北京的四环内又是北京比较成熟的城区，房子的需求量很大，形成了四环内土地供应不足的局面。我对此发表过一些看法，后来这些言论被个别媒体演绎成“地荒论”，我不幸也成了“地荒论”的始作俑者。当土地供应不足时，或者土地供应的预期不足时，市场上的房价就会上涨，这是市场经济中最基本的价值规律。
这个月北京推出大量土地，而四环之内的土地供应量也不少，其中化工厂、北汽摩就有接近150万平方米建筑面积的居住用地。在这500多万平方米的土地供应中，从品种上分析，绝大部分是居住型用地，商业和写字楼用地很少，目前为止我只看到一块；而在居住用地中，又有一部分是限价商品房用地和中低档房的用地。这些土地的供应很大程度上左右了今后的房价，这是调控市场最根本的方法，这些方法比提高银行贷款利息，提高首付款要更有效。但这些用地要变成可以销售、可以居住的房子，还需要几年的时间，以北京过去“招、拍、挂”土地的经验来看，“招、拍、挂”之后的土地要等一年到一年半的时间，才能够在市场上推出可销售的期房，要建成可以居住的房子就需要更长的时间。
而现在北京又处在举办奥运会的前期，我想可能还会出台一些限制政策，如临近奥运会期间遣散民工；奥运会之前可能会停止审批一些奥运期间要开工的项目等等，这些都会进一步推迟今年下半年新上市的土地转化成可销售房子的速度，所以从供应量上来说，今年下半年推出的这些土地的供应量对今明两年北京的房价影响不会很大，因为这些土地要形成房子的供应基本上都是08年以后的事情了。今明两年北京房价从供应量的影响来看，主要取决于去年和前年北京供应土地的数量、分布及品种。但今天北京这样大量地推出土地对市场未来的预期有很大的影响，市场中还没有购到房子的人心中就不会过于发慌了。尤其是推出限价商品房，不只是这些限价商品房的土地供应会对市场产生直接的影响，分布在限价商品房周围的其他商品房也会因限价商品房的出现而把价格拉低。通过限价商品房的一些具体规定也可以来了解限价商品房对未来市场上商品房走势的影响具体有多大，但我在网上查询了半天有关限价商品房具体的规定，还没有找到。
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仅从以上的政策来看，政府的土地管理政策是在03年的国务院“18号文件”、05年的“国八条”和今年的“国六条”一贯政策的指导下加强对房地产市场的管理和监督，这样的政策让房地产市场更加透明，更加公平了。我个人认为，“18号文件”、“国八条”、“国六条”这些政策总的指导思想是完全一致的，都传达出以下的信息：
一、房地产要市场化。
二、加强和完善住房的社会保障，用经济适用房、廉租屋、限价商品房的办法去解决低收入者的住房问题。资本主义国家都有这些住房保障的办法，我们社会主义国家只能把这部分市场保障做得更好，做得更公平。在任何社会，贫富悬殊是每个社会的危险，通过这些具体的社会保障办法，把住房上的贫困悬殊尽可能地缩小，房地产市场的发展和住房的社会保障是不矛盾的，是互相促进和补充的，只有房地产的市场健康发展了，政府有了更多的土地出让金和税收的收入，才更有条件和资金去解决好住房的社会保障问题。
三、规范市场。只有处罚和减少那些违法、违规的开发商，对购房人和其他守法的房地产发展商才是公平的，对市场才是一个真正的保护。以上三个文件反复强调要规范市场，都是对已有政策的重复和强调。政府在市场中的主要职能就是要规范市场，清理那些假冒伪劣的产品和这些产品的制造商，也要不断地改进与今天社会和技术条件不适应的技术规范。有一些落后的、过时的规范还在使用中。
四、加强信息的公开透明，在去年“国八条”条中就规定：“各个城市要尽快地公布今、明两年的土地供应量、开发进展和分布情况”。公开透明是市场经济中最基本的一条。
在这些土地政策中，执行起来最困难的一条，可能还是“两年不开发的土地要收回”这一条。的确，这条真正执行起来的话，对那些房地产发展商来说是非常难受的，收回土地时他们一定会有许多的委屈和抱怨，但如果政府能够以法制的、公平的、理智的态度上去处理这些事情，就可以渡过这些难关。同时，手上有地的那些房地产开发商，在过去几年时间里，市场的价格和成交量都在不断上涨的情况下这些土地都没有开发起来，如果能和政府谈妥，由政府付清成本后，收回土地对他们来说也不失为一条出路。
我在网上粗略地浏览了现在有关土地方面的政策，得出了这样一些个人看法，也很不成熟，很肤浅，把它写出来一是整理一下自己的思路，二是希望和同行们一起切磋这些不成熟的想法。
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