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房地产制度的完善关键在于发展市场化的直接融资

————秦虹谈房地产业基本制度的完善

房地产门户房天下  作者:黄穗诚  2006-12-18 07:49

[摘要] 建设部政策研究中心副主任秦虹研究员,于12月7日召开的第二届泛珠房博会专业论坛上,就房地产融资多元化、利率市场化、房地产持有环节征税等问题,谈了她的看法。房地产融资多元化将成为可能秦虹指出,2005年

建设部政策研究中心副主任秦虹研究员,于12月7日召开的第二届泛珠房博会专业论坛上,就房地产融资多元化、利率市场化、房地产持有环节征税等问题,谈了她的看法。

房地产融资多元化将成为可能

秦虹指出,2005年,房地产开发投资比2000年增长了2倍,年均增长速度达到25.9%。但是,房地产企业资金来源结构没有发生太大的变化,主渠道仍是三个:预售款、银行贷款和企业自筹资金。三者占企业资金来源的70%以上。【延伸阅读:陈洪志:从房博会中可以找到行业发展难题的答案

问题关键不在于是否融资而在于向谁融资。秦虹分析道,今后应将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。如果这个项目只预售了10%或是15%,开发商拿着预售合同去贷款,银行就考虑到这个项目的风险性。房地产业是一个高风险的产业,这个产业的发展不仅需要有畅通的融资渠道,而且必须要有有效的风险分散方式。二者结合,的途径就是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。因此,拓宽房地产企业融资渠道的关键,在于发展市场化的直接融资。秦虹指出,从国际的经验看,房地产金融市场除房地产企业通过证券市场上市的融资和发行企业债权外,还包括房地产投资基金,信托投资以及抵押贷款证券化等多种方式。【延伸阅读:专访赵卓文:上升动力依然存在 楼价还会持续上涨

融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系,目前信托融资规模小、股权融资困难、债权和基金发展缓慢、房地产金融二级市场尚未建立,这有赖于金融改革的继续深化。秦虹说,创新和丰富多元化融资的品种,建立我国房地产融资品种,应适合老百姓风险承受能力。秦虹认为,在品种创新上,可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债权。这样,普通居民就可以不必超前透支消费购房,而是通过购买债权的方式先行投资,需要住房时,再购房,这既解决了房地产资金来源问题,减轻了银行风险,又缓解了住房供求关系。秦虹说,还可以建立与养老基金(或养老保险)相结合的住房基金或债权,将养老基金这种长期性质的资金和住房建设相匹配,在实现养老基金保值增值的同时,为住房建设提供新的资金渠道。

观点二:利率市场化将更好地反映市场对资金的需求

观点三:对房地产持有环节征税是必然的

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利率市场化将更好地反映市场对资金的需求

秦虹指出, 2004年央行加息,预示了我国长达9年的减息周期结束,由此将进入一个加息周期。世界经济也正在进入升息周期,这是利率水平的一种趋势性变化。在这过程中,利率有升有降,但总体趋势向上。明年1月1日起,央行将每天向社会发布基准利率,这将意味着央行推动利率市场化的进程明显加快。【延伸阅读:颐和集团副总裁赵永爽:发展商也是弱势群体(图)

减息政策刺激房价强劲上涨,加息政策使房地产市场降温。利率市场化将对房地产市场产生巨大的影响。秦虹举例说,2001年“911”事件后,为刺激经济复苏,美联储11次降息,联邦基金利率一年间由6.5%减至1.75%,使美国的短期利率降至40年来。美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。减息政策推动了房价的持续上涨,过去5年中,美国房价平均上涨了50%以上。自2004年6月以来不到两年半的时间内,美联储17次提高利率,每次0.25个百分点,两年时间内,联邦基金利率从1000%上调到5.25%。加息推动了房屋贷款成本的上升。房地产市场的走势则随着加息而持续降温。从2004年6月开始,美联储连续17次加息,两年时间内,联邦基金利率从1.00%上调到5.25%。融资多元化会对房地产市场的发展是一个很好的信号,可以规避银行的风险。【延伸阅读:粱上燕:房地产的南北之分将会越来越缩短距离

在灵活性上,利率和土地政策要优于税收。秦虹说,税收政策(包括土地政策)仅对房地产市场形成调控,目标单一,副作用小;而利率牵一发而动全身,利率的微小变化都能够影响经济的整体运行,通过利率的调节房地产市场,可能会与其他政策目标发生矛盾。

观点一:房地产融资多元化将成为可能

观点三:对房地产持有环节征税是必然的

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对房地产持有环节征税是必然的

税收政策不宜相机决策,更着眼于长远,稳定性较好。秦虹认为,税收政策的内部时滞性大,外部时滞性小,更容易进行效果的评估。税收政策具有逆周期效应,经济高涨时期,房地产增值,税收也相应增加,能起到抑制投机、稳定价格的作用。房地产市场低迷时期,税收又会自然减少,可以充当稳定器。

我们目前房地产税的特点就是重流通轻持有。秦虹分析道,房地产交易过程中的税收主要有契税、营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税等,显然交易环节存在着税收过多、税赋过重的问题,不售不税、不租不税,一旦租售,数税并征。这些税多数是在以个人购房为主的房地产市场尚未建立之前设立的。交易环节过重的税赋显然对发展房地产市场不利。

秦虹说,房地产税的本质是财产税,其性质决定了其重点是对存量资产征税。目前,随着住房制度改革深化和房地产业发展,住房的私有比例达80%,具备征收存量房地产税的现实基础。随着收入差距的不断扩大,在住房持有上也已经开始出现贫富的巨大差距,少数高收入者大量占有住房资源,造成住房资源的闲置和浪费,有必要运用税收手段实现住房资源配置的公平合效率的统一。

房地产是城市价值的体现,不同区域、不同地段的价值相差较大,对存量征税,即使不交易,也按增值额交税,有利于整个社会资源自由有效配置,可以作为经常性的地方政府财政收入。秦虹举例:美国地方政府的全部税收的75.3%来自财产税,加拿大约占75%。

秦虹认为今后对房地产持有环节征税是必然的。在房地产持有环节征税,是从根本上抑制房地产市场的盲目需求,调整不同社会群体之间在资源占有上公平关系,促进资源节约,引导住房合理适度消费,优化存量住房资源配置的长效机制。秦虹说,房地产税是财产税,属于直接税,不会出现税赋转嫁的问题。从长远来看,通过对房地产持有环节的征税,是实现调整社会资产公平分配、节约资源,促进存量资产流动,优化存量资源配置,保持房地产市场健康发展的根本出路。

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