戴德梁行第四季度广州房地产市场研究报告全文

房地产门户房天下  作者：戴德梁行  2007-01-26 15:45

[摘要] 宏观经济第四季度，适逢中国加入WTO五年过渡期结束，银行、物流和外资零售业纷纷加快在广州的扩展进程，成为推动广州经济发展的一股潜在的新动力。同期，工业生产尤其是汽车制造业的快速发展，居民收入稳定增长，

宏观经济

第四季度，适逢中国加入WTO五年过渡期结束，银行、物流和外资零售业纷纷加快在广州的扩展进程，成为推动广州经济发展的一股潜在的新动力。同期，工业生产尤其是汽车制造业的快速发展，居民收入稳定增长，市场消费保持畅旺，令广州经济的发展势头强劲，国民生产总值保持稳定增长。

10月，第100届广交会的顺利开幕，在为经济发展带来更多新机遇的同时，也直接为本地的酒店、餐饮、旅游、交通和零售等行业带来了巨大利好。

2006年第四季度，经济的高速发展，企业效益的持续改善，人民币，资金过剩等因素令中国的A股市场突破过去十七年来股市的点，霎时股票和基金市场行情大幅上涨，令大量投资资金快速进入证券市场。

10月，广州市人民政府厅印发了通知，规定外国投资者在广州设立企业总部或地区性总部，可享受现金奖励、物业购置、租赁补贴和税收优惠等政策。此举，对吸引更多的外国投资者进入广州市场将产生积极的推动作用，进一步促进本地经济的高速发展。

表一：主要经济指标

资料来源:广州市统计局

房地产市场

1至12月，广州市批准预售的商品房项目共687个，可预售商品房90,711套，可预售商品房面积为917万平方米，同比分别减少32%、16%和15%。同期，广州市房屋交易登记195,863宗，交易登记面积2,070万平方米，交易登记金额1,093亿元，同比分别增长1.2%、2.1%和23.4%。其中，一手交易和二手交易的比例为3:2。

9月30日《广州市住房建设规划（2006-2010）》正式出台，规定政府通过限制户型、限制房价、限制销售对象等措施对商品房市场进行调控，以满足市场对此类住宅的需求。《规划》旨在通过政府的行政干预，对当前广州住宅市场供求之间的不合理性进行调整，并对不断高涨的住宅价格产生抑制作用。

图一：2006年1-12月新建商品房各用途批准预售面积占比图

图二：2006年1-12月新建商品房各用途交易登记面积占比图

图三：2006年1-12月存量房各用途交易登记面积占比图

表二：房地产相关指标

 *指2006年一月至十月数据

资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局

土地市场

第四季度，广州土地市场整体表现为供需畅旺。一方面，政府实行有计划的推地措施；另一方面，开发商积极储备用地，市场交易气氛十分活跃。

为响应国家宏观调控政策的实施，平抑日渐高涨的房价，第四季度广州市政府积极向市场推出大规模的住宅用地。据统计，这批住宅用地的总建筑面积超过210万平方米，主要分布于金沙洲、南沙这两个政府重点规划建设的区域。其中，金沙洲和花都区的五幅住宅用地，虽然规定了房屋的售价，仍然受到本土的上市公司和实力雄厚的民营企业的积极竞投。

值得关注的是，12月下旬琶洲PZB1301用地经过激烈的举牌竞争，最终以楼面地价10,037元/平方米成交，创下了广州土地单方地价的纪录。

图四：2006年第四季度成交地块用途占比图

表三：土地公开出让2006年第四季度

写字楼

需求

表四：市场吸纳分布

资料来源：戴德梁行研究顾问部

图五：戴德梁行写字楼指数

租赁

富力盈隆大厦于本季度开始交付使用。从总体租赁市场来看，由于目前市场上可供租赁的物业空间仍然有限，本季度甲级写字楼租赁市场仍然以企业搬迁和扩租行为为主，市场总体吸纳量也因此受到压抑。戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约24,676平方米，比第三季度减少约2,360平方米。

IT、贸易业行业在第四季度租赁甲级写字楼的表现最为突出。由于可提供充足的租赁面积以及该区日渐浓厚的商务气氛，珠江新城CBD成为本季度甲级写字楼租赁成交最活跃的区域。而在东山和越秀两区，由于没有新物业交付使用，租赁成交主要以原租户扩租为主。

本季度广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势，整体租金水平为15.18美元/平方米/月，比第三季度微升0.7个百分点。其中体育中心CBD因租赁情况出现供不应求，租金上升幅度达2.2个百分点。

本季度因富力盈隆大厦的新交付使用，市场的总体空置率呈现阶段性上升的现象。戴德梁行研究数据表明，第四季度广州甲级写字楼整体空置率约为11.21%，比第三季度上升4.51个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD、东山和越秀区的空置率均有所下跌，而珠江新城CBD则因新物业的入市，空置率上升约38个百分点，从而带动空置率的整体上升。

表五：2006年第四季度部分租赁成交

*以建筑面积计算

资料来源：戴德梁行研究顾问部及商业部

销售和投资市场

本季度写字楼买卖成交虽然仍然保持活跃，但势头有所回缓。广州市国土资源和房屋管理局数据显示, 本季度，全市新建写字楼成交面积约为12.02万平方米，较上季度减少1.65万平方米。值得关注的是，2006年中国证券市场呈现较长时间牛市，12月，沪指更创下了17年来点，由此吸引了一部分投资资金投入证券市场，在一定程度上压抑了写字楼市场的一手买卖成交。尽管如此，市场上一些回报稳定，空置率较低的物业仍然成交活跃，如本季度东山区继续录得多宗大面积的二手买卖成交。

为吸引更多的外资企业来广州设立总部或地区性总部，本季度广州市政府出台了《广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定》。此举将为广州写字楼租赁和销售市场带来更多更强大的需求力量。

表六：2006年第四季度部分买卖成交

资料来源：戴德梁行研究顾问部

租金、价格和空置率

图六：2006年第四季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布

图七：广州甲级写字楼租金和空置率走势

供应

第四季度富力盈隆大厦入市，为市场新增约8.99万平方米的甲级写字楼面积。戴德梁行研究数据显示，至第四季度末，广州甲级写字楼总存量为131.63万平方米。

图八：2006年第四季度甲级写字楼市场存量和新供应

图九：2006年第四季度广州甲级写字楼市场分布

展望

2007年季度，适逢元旦和春节长假期的存在，预计甲级写字楼租赁市场将较平时略显平淡，整体租金水平也随之保持平稳。至2007年第二季度，甲级写字楼市场将有约374,790平方米的新物业交付使用，此举可有效地满足之前有租赁计划企业的需求，推动甲级写字楼的租赁成交。但是，新物业在短时期内相继入市，将继续令整体空置率呈现上升的趋势。

销售市场方面，由于目前潜在的甲级写字楼大多只租不售，市场供应量并不会过分充裕。需求方面，经历过中国证券市场的高峰期过后，2007年，预期一部分私人投资者将会陆续回撤投资资金并重新投放本地写字楼市场。另一方面，一些外国机构投资者继续对广州写字楼投资市场持乐观态度。上述两股投资力量将继续推动本地写字楼市场的买卖成交。

表七：广州未来三个月的新写字楼供应

资料来源：戴德梁行研究顾问部

住宅

图十：戴德梁行住宅指数

租赁市场

需求

在经历了二三季度的租赁活跃期之后，本季度广州高档住宅租赁.市场整体表现较为平静。广交会期间，全市酒店未能完全满足所有参展客商的入住需求。于是，一些小面积的服务式 承接了这一部分客源，并迎来了一次短租约的高峰期。值得关注的是，为积极应对随之而来的租赁淡季，本季度有部分服务式 相继调整租金和开展各种营销活动，希望以此提高物业的入住率。戴德梁行研究数据显示，至四季度末，广州服务式 整体租金水平为17.2美元/平方米/月，空置率约为19.1%。

别墅租赁继续保持平稳。至本季度末，整体空置率轻微下跌1.2%，约为11.8%，而整体租金水平则继续保持在13.7美元/平方米/月的水平，基本与上季持平。

租金和空置率

表八：2006年第四季度广州高档住宅租金及空置率

资料来源：戴德梁行研究顾问部

图十一：2006年第四季度服务式 租金和空置率区域分布

供应

本季度奥克伍德山水庭苑服务 首期单位开始投放市场，面积范围为158-173平方米。该物业位处南湖风景区，全部交付使用后可为市场增加92套单位。

展望

因受元旦和中国农历新年的影响，2007年季度，广州高档住宅租赁市场整体气氛将继续保持平静。珠江新城富力爱丁堡国际 将于下一季度开始交付使用，预计东山、天河两区的服务式 市场竞争将越发激烈。在充足的供应前提下，广州服务式 整体租金继续保持平稳，空置率则有所上升。

高档别墅市场方面，白云区因供应量相对较为充足，将成为主要的租赁成交区域。然而，由于面临租赁淡季，预计别墅市场的租金和空置率均将保持平稳。

销售市场

需求

总体住宅市场

第四季度，广州总体住宅成交量依然保持增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度广州市一手住宅成交量219万平方米，比上季度增长12%，但与去年同期相比减少19%。

成交量在本季度环比增长，主要原因是受房地产调控影响的观望气氛有所消退，部分消费者心理预期房价短期内不会下降，因此开始启动购房计划。但受房地产宏观调控的大环境和产品户型结构供应的不合理性等因素的影响，成交量比上年同期明显减少。戴德梁行数据显示，本季度单套面积在100平方米以上的住宅供应量占总供应套数的57%，比上季度增长7%。而单位面积在100平方米以上的套数成交量仅占总成交量的37%。

从户型结构来看，三房两厅单位成交量所占比例依然保持，但比例有所下降。戴德梁行数据显示，本季度广州中心城区一手住宅成交单位中，三房两厅套数所占份额为35%，较上季度减少9%。

从供需比例来看，广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度全市一手住宅供需结构比例为1：1.05。供应量和需求量首次出现基本持平的局面。主要原因是：，供应的产品户型结构与消费者需求的产品之间的不平衡，使成交量短期内只能缓慢增长；第二，成交量较大的中心城区住宅价格依然高涨，使部分潜在购房者不堪重负，或暂缓购房计划，或将购买目标转移至二手住宅市场。

高档住宅市场

本季度广州高档住宅项目成为一手住宅市场成交的主力，所占比例大幅度增长。戴德梁行数据显示，本季度广州市中心城区高档住宅成交量占中心城区住宅总成交量的份额从上季度的50%上升至81%。其中，天河、海珠和越秀区是主要的成交区域，所占份额为75%。

图十二：2006年第四季度新开盘的区域分布

价格

图十三：2006年第四季度住宅价格分布

图十四：2006年第四季度高档住宅价格分布

投资市场

住宅投资市场的购买目标主要集中于单套面积在90平方米以下的中小型商务 物业。其中，私人投资者纷纷寻求地理位置较好和配套齐全的投资型物业作为长线投资的对象。本季度位于珠江新城的铂林国际 和嘉裕礼顿阳光以良好的回报前景，成为投资者热捧的对象。

供应

总体住宅市场

第四季度广州一手住宅供应量保持稳定增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度广州市新增一手住宅的供应量约为208万平方米，比上季度增长13.65%。

戴德梁行研究数据显示，本季度广州一手住宅新增供应约为16,345套，比上季度减少25%。其中，天河、白云、荔湾、海珠和番禺区是主要的供应区域，五区总供应量为14,132套，所占份额为86%。虽然一手住宅套数大幅度下降，但总供应面积依然保持增长。

从户型结构来看，三房单位依然是供应的主力。四房以上户型住宅所占比例有所上升，从上季度的19%上升至23%。值得关注的是，虽然100平方米以上的套数供应量有所增长，但其主要表现在140平方米以上的大面积住宅所占比例的增长。本司研究数据显示，第四季度单套住宅面积在140平方米以上的套数为3,779套，从上季度的16%上升至23%。而100-139平方米单套面积的单位是供应主力，所占份额为34%，与上季度基本持平。

高档住宅市场

第四季度，广州高档住宅新增量约为6,151套，占全市一手住宅新供应量38%。其中，天河和海珠区是主要供应区域，所占份额约为73%。

本季度供应的高档住宅依然集中在珠江新城区域。值得关注的是，天河北板块的几个高档住宅的新供应填补了该地段板块的短期空缺，项目一推出市场便受到不少购房者的青睐。

戴德梁行数据显示，第四季度广州高档住宅的供应依然以100平方米以上的大户型为主，所占份额约为73%。其中，供应单套住宅面积在100平方米以上大户型单位的高档住宅项目个数占全市推出高档住宅总数的58%。

表九：2006年第四季度主要新开盘高档项目

资料来源：戴德梁行研究顾问部

展望

受传统房地产开发季节因素影响，开发商会纷纷在本年末加快推盘的速度，而明年季度会有所减缓。预计明年季度广州一手住宅供应量将会有所减少，而成交量和价格将依然保持稳定状态。

从目前各区住宅建设的情况来看，预计明年季度广州一手住宅供应量集中在天河、海珠、白云和番禺四区。其中，黄埔区和萝岗区因土地储备较多以及目前推售势头较强，预计下季度这些区域供应量会有所上升。

二手市场

概览

本季度，在一手住宅价格上升的势头影响下，广州二手市场供求依然保持活跃，但成交量有些微下降。广州国土资源和房屋管理局数据显示，本季度广州全市二手住宅成交面积为147万平方米，比上季度减少5%。二手住宅的成交均价为3,505元/平方米，较第三季度增长1%。

从区域需求方面来看，天河、海珠和白云区是二手住宅成交最活跃的区域。广州国土资源和房屋管理局数据显示，第四季度三区成交量为77.56万平方米，所占份额53%，比上季度上升6%。其中，上述区域中一些配套完善的大型社区物业成为二手住宅市场买卖的热点。

价格

表十：2006年第四季度二手房成交案例

资料来源：戴德梁行研究顾问部

展望

因受当前一手住宅市场供应档次过高以及价格平稳上涨等因素的影响，一些有急切购买需求的购房者将会继续将购买目标转移至二手住宅市场。但受中国农历年楼市淡季的影响，我司预期下季度广州二手住宅的成交量和价格将保持平稳。从区域来看，下季度广州二手住宅成交量将依然集中于天河、海珠、白云和番禺四区。

商铺

概览

第四季度，广州市零售业市场销售额继续保持上涨。广州市统计局数据显示，1-11月广州市社会消费品零售额为1,987亿元，同比增长14.9%。住宅价格的不断攀升和商铺市场经营势头的活跃，使一部分投资资金由住宅市场转移至商铺市场。在强劲购买力的作用下，本季度销售市场的成交量有所增长。经历过二三季度的租赁旺季后，本季度商铺租赁市场表现较为平静。不少新商铺相继开业，以迎接陆续而来的几大节日期间的消费高峰期。

需求

行业需求

从行业分布来看，本季度服装、皮具和餐饮业的扩张较为明显。值得关注的是，随着零售业的全面开放，不少外资品牌在完成了在一线城市的扩张之后，开始其进驻广州市场的计划，并纷纷寻找合适的铺位以作为入市的准备。从区域发展来看，因商业气氛成熟和辐射范围愈加强大，天河商圈已成为吸引品牌进驻的热点区域。

外国大型百货继续积极在广州实行扩张。通常，他们会以商品住宅密集、购买力强和交通便利的物业作为优先考虑进驻的目标。例如，印尼力宝集团旗下的乐宾百货进驻即将开业的和黄·西城都荟。

表十一：2006年第四季度主要成交案例

资料来源：戴德梁行研究顾问部

销售和投资需求

第四季度，私人投资者购买商铺的数量明显增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度全市新建商铺成交量约为23.64万平方米，同比增长45%。从成交物业的类型来看，专业批发市场、CBD区域商用物业裙楼以及传统商圈内的主题商城以其良好的回报前景，吸引了不少投资者的长期投资。此外，番禺区、白云区以及员村地段一些成熟社区的临街商铺成交也较为活跃。

租金和价格

表十二：2006年第四季度主要商业项目租金

资料来源：戴德梁行研究顾问部

表十三 ：2006年第四季度主要在售商业项目价格

资料来源：戴德梁行研究顾问部

供应

广州国土资源和房屋管理局数据显示，第四季度广州新批准预售商业物业面积为26.77万平方米，同比减少29.6%。虽然商铺的供应面积有所下降，但是商铺项目个数依然保持稳定。

本季度新供应商铺物业主要集中在天河、荔湾和番禺区。其中，番禺区的几个购物中心继续招商，供应量较为充足。例如，备受关注的总商业面积为12,000平方米的广州大学城uni-mall本季度开始招商，其面向学生消费群体的卖点吸引许多商家进驻。

从供应类型来看，本季度供应主要是专业市场商铺、社区商铺和大型写字楼的裙楼商铺。其中，社区型商铺依然是供应的主力。而裙楼商铺的供应主要集中在天河北商务区，本季度动漫广场与即将招商的耀中广场商铺的供应，带动了该地段商业的活跃气氛。另外，番禺区的迎宾豪泰星级酒店用品城的面市令当地专业市场的经营内容更加丰富。

值得关注的是，天河区地下空间商铺的发展正进入活跃期。本季度体育西天河又一城和广州东站的天汇城都开始市场推广工作，依据当前的地下交通网络，预计落成后将与地上的大型购物中心形成较强的互补作用。

表十四：2006年第四季度新开业商业项目

资料来源：戴德梁行研究顾问部

展望

在经历过春节商品销售旺季之后，预计广州商铺租赁成交将逐渐趋向活跃。国内外的一些中高档品牌为谋求在广州市场的平稳发展，通常会选择成熟商圈的物业作为进驻的。因而，我司预期天河、淘金、农林下路、江南西和北京路等地段的商铺将迎来新一轮的租赁热潮。

商铺销售市场方面，经济的快速发展、投资资金的充裕、人们消费能力的增强以及充足的供应量都是当前广州商铺销售市场交投活跃的主要原因。由于供需平稳，预计明年上半年广州商铺的售价将继续保持稳定。

值得关注的是，本季度末地铁三、四号线的开通，将对广州东部区域商业网点的发展产生积极的促进作用。另外，随着海珠区商业规划的发展加快，江南西路和宝岗大道及工业大道将会相继有更多的商业地产项目启动，届时，海珠区的“北京路步行街”区域也会在一定时间打造出来，此举可填补该区的商业零散的空白。

工业

概览

自第三季度《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》颁布后，广州工业地价急剧攀升，升幅达至一倍。尽管如此，瞄准华南市场巨大的发展空间，国内外投资者对进入广州进行生产和经营活动仍然热情不减，并继续推动广州工业土地和楼宇的活跃成交。

需求

本季度广州工业楼宇租赁市场继续保持活跃。一方面，一批新进入广州的外资物流企业急切地物色物流仓库进行运营；另一方面，一些早已扎根广州的世界知名企业也因生产或经营规模的扩大，积极在生产基地周边物色合适的厂房或物流仓库进行扩充。

从区域来看，萝岗、白云、番禺一些交通便利、现代化程度较高的厂房和仓库是本季度租赁成交的焦点，部分新物业甚至呈现供不应求的局面。

投资需求

本季度工业楼宇买卖需求力量仍然十分强劲，但由于一手市场供应缺乏，二手买卖成交继续保持活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,本季度广州新建工业楼宇的成交面积约800平方米，而二手市场的成交面积23.37万平方米，较上季度成交量增长38%。

租金和价格

图十五：2006年第四季度物流仓库租金

供应

由于工业用地紧缺的难题始终得不到解决，目前广州工业楼宇市场的供应力量仍然以一些规模较小、地点较为分散的农村集体物业为主。其中，萝岗、白云、花都、番禺等区域以优越的交通运输或产业集中条件集中了大量此类物业，从而成为本地工业楼宇的主要供应地。

展望

《广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定》出台，总部或地区总部在广州设立跨国采购中心和物流中心，经批准可以取得进出口经营权，出口货物可以享受退税政策。此举预期会继续带动工业土地和楼宇的活跃需求。

值得关注的是，花都空港加工保税物流中心的加紧建设和投入使用，将令花都区的物流配套和服务踏上一个新的台阶，并可有效缓解市场对该区域物流服务的需求，充分发挥空港经济的潜力。

此外，国外投资者对广州工业物业的设计和管理方面尚存在更高的要求，市场仍需更多高素质的物业供应，以满足不断提高的市场需求。

定义

存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。

空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

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