概览
宏观经济
1-8月，广州全市经济发展呈现快速增长的态势。国民生产总值依然保持在14%的增幅范围内。期间，规模以上工业产值和实际利用外资金额增速较大，同比增长21.4%和20.7%。物流业和零售业的发展，进一步推动广州的经济发展。证券市场向好，居民收入稳定上涨，市场消费能力增强。
本季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率, 五年期以上的贷款利率从7.20%上升至7.83%。其通过控制货币的流动性，缓解资本市场的过度膨胀，以保持经济稳定发展。
房地产市场
2007年1-7月广州市十区批准预售的商品房项目共382个，可预售商品房36,231套，可预售商品房面积为407.34万平方米，与2006年同期相比，分别减少7.73%, 19.19%和7.49%。同期，广州市房屋交易登记70,345宗，交易登记面积1,233万平方米，同比分别减少39.28%、1.29%。其中，住宅一手交易和二手交易的比例为56:44。
8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，重申了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重和经济房建设的相关规定。规定旨在抑制不断升温的楼价同时，也抑制住宅大面积户型的供应。9月21日，广州市率先公示了《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》和《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》，目前尚在征求意见阶段。公示从保障范围、套型建筑面积、保障对象、房源评分制度以及退出机制五大方面来修订和完善广州住房保障制度。
图一：2007年1-7月一手商品房各用途批准预售面积占比图
图二：2007年1-7月一手商品房各用途交易登记面积占比图
图三：2007年1-7月二手房各用途交易登记面积占比图
土地市场
第3季度，广州市土地市场供求十分活跃。为平抑快速上涨的住宅价格，广州市政府于本季度加大了住宅用地的供应，推出30幅住宅用地，涉及土地面积约160.85万平方米，总建筑面积达291.38万平方米。
值得关注的是，本季度土地成交楼面价格连创新高，其中四幅位于白云、番禺、花都的住宅用地经过激烈竞投，最终以高价成交，并创造出本地段楼面地价的纪录。
图四：2007年第3季度成交地块用途占比图
图五：2007年第3季度成交住宅用地区域占比图
表三：土地公开2007年第3季度
资料来源：广州市国土资源和房屋管理局
写字楼
需求
图六：戴德梁行写字楼指数
租赁
第3季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。宏观经济的持续向好以及广州亚运会所带来的巨大商机，吸引了众多国内外知名企业纷纷进驻广州市场。而一批优质物业的相继交投使用更有力地刺激了上述企业租赁或扩租甲级写字楼物业。DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109,512平方米，虽然较第2季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9,000平方米。
广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第3季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元/平方米/月，较第2季度上升约4.6个百分点。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30%。
银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌于本季度租赁甲级写字楼较为活跃。体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。而一部分原本于东山、越秀两区的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。
本季度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。DTZ戴德梁行研究数据表明，第3季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89%，较第2季度下跌约3.25个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第2季度下跌8.3个百分点。在珠江新城CBD，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4个百分点。而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。
销售和投资市场
甲级写字楼租赁市场的持续活跃和物业本身良好的潜力，继续吸引了国内投资者中长线投资并持有甲级写字楼。一些地段优越并配备良好的硬件设施的优质物业是市场关注的焦点，销售价格连连攀升。
第三季度广州写字楼买卖成交持续活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，6-7月，全市新建写字楼成交面积约为14.31万平方米，较上年同期增长52%。
租金、价格和空置率
图七：2007年第3季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布
图八：广州甲级写字楼租金和空置率走势
供应
本季度位处珠江新城的国际金融广场投入使用,为广州甲级写字楼市场新增了约6.48万平方米的物业。DTZ戴德梁行研究数据显示，至9月末，广州甲级写字楼总存量为157.87万平方米。
图九：2007年第3季度甲级写字楼市场存量和新供应
图十：2007年第3季度广州甲级写字楼市场分布
展望
预计约有21.5万平方米的甲级写字楼物业将于第4季度陆续投入市场使用。甲级写字楼租赁市场在经历了连续两个季度的高速消化期之后，市场吸纳速度将会有所减缓，但租赁需求继续呈现活跃。而大量优质物业的相继入市，将令甲级写字楼整体租金水平继续保持上升趋势，而空置率将呈现阶段性上扬。
销售市场方面，甲级写字楼供应短缺而市场需求潜力强大的现状，将促使目前在售的几个优质物业的售价继续保持上扬趋势。
住宅
图十一：DTZ 戴德梁行住宅指数
租赁市场
需求
第3季度,广州高档住宅租赁市场交易十分活跃。服务式 市场方面，来自跨国企业职员的需求仍然保持强劲，此外，一些即将参加广州秋交会的外国客商面对酒店入住紧张的情况，也选择入住服务式 ，令服务式 市场空置率下跌三个百分点，租金则保持稳中微升趋势。
别墅市场方面，由于是传统旺季，别墅租赁较往季略显活跃，租金仍然保持上涨的趋势，而空置率则下跌1.3个百分点。
图十二：2007年第3季度服务式 租金和空置率区域分布
供应
本季度高档住宅租赁市场并没新物业交付使用。一些使用年期较长的服务式 陆续进行翻新工程，期望以全新形象应对日渐激烈的市场竞争。
展望
经历过两个季度的租赁高峰期之后，第4季度高档市场租赁市场将回归淡静。总体租金将保持平稳，空置率则随着秋交会的结束而有所上升。天河区一批高档物业以完善的硬件设施和服务将仍然是焦点租赁的目标。而东山区一批年期较久的物业待完成翻新和整饰之后，也将于第4季度重新进入市场。
销售市场
需求
总体住宅市场
第3季度，广州市一手住宅楼价再度攀升，但总体成交量依然保持稳定增长。DTZ戴德梁行研究数据显示，三房两厅住宅单位的成交量所占比例，占全市中心城区的52%，较上季度增长19%。
本季度中心城区一手住宅供需关系依然紧张。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，7月广州市中心城区一手住宅供需比例为1:2.14. 供需比例加剧的主要原因是：，一手住宅价格快速上涨的趋势并未因政府宏观政策的不断出台而有所下降。潜在购房者心理预期房价短期不会下降，开始实施其购房计划。第二，从供需情况来看，本季度中心城区的供应量和成交量都集中在单套面积80-120平方米，产品户型结构的供需情况较上季度表现合理。DTZ戴德梁行数据显示，该面积区间住宅单位成交量所占份额为49%，较上季度增长25%。
高档住宅市场
本季度中心城区高档住宅成交量有所增长，占全市中心城区总成交量的40%，比上季度增长6%。其中，天河区依然是成交最活跃的区域，所占份额为73%。随着珠江新城居住氛围不断成熟，本季度其供应量较为充足，使得成交量明显增长。DTZ戴德梁行数据显示，珠江新城新增高档住宅成交量占全市中心城区成交量的69%，较上季度增长3%。
本季度高档住宅的成交量主要集中在三房两厅的单位，所占比例为56%。从单套面积来看，成交主力集中在80-100平方米和120-140平方米的住宅单位区间，两者所占比例达46%。
图十三：2007年第3季度新开盘的区域分布
价格
图十四：2007年第3季度住宅价格分布
图十五：2007年第3季度高档住宅价格分布
投资市场
随着楼价增速较快，有潜力的优质物业供应依然有限，供需比例也愈显突出。有一定投资资本的投资者对住宅投资市场依然看好。值得关注的是，随着观光塔和地下交通网络基础设施的建设，给珠江新城带来更好的住宅投资机遇。另外，拥有江景等稀缺资源的物业依然受到不少投资者的青睐。
供应
总体住宅市场
第3季度，广州市一手住宅供应量有所上升。广州市国土资源和房屋管理数据显示，7月广州新增商品住宅供应量为44.94万平方米，比6月增长62%。DTZ戴德梁行数据显示，本季度新增住宅供应量为12,400套，比上季度增加6.5%。其中，天河、白云和番禺区是主要的供应区域，三区总供应比例占全市新增供应的54%。
三房两厅单位供应量依然保持，所占比例明显上升，从上季度的36%上升至49%。另外，四房户型住宅供应比例明显下降。DTZ戴德梁行数据表明，四房户型单位占全市供应的15%，较上季度下降14%。值得关注的是，本季度供应的产品结构趋于合理化，120平方米的大面积单位供应比例减少至43%。而单套面积在80-100平方米的住宅套数所占比例有所上升，所占比例为28%，较上季度增长16%。
高档住宅市场
第3季度，广州高档住宅新增量约为3,873套，占全市新供应的34%。其中，天河区是主要的供应区域，所占份额为34%。
本季度高档住宅以三房供应量为主，所占份额为50%，较上季度大幅度增长24%。新供应的高档住宅或拥有稀缺的江景或山景资源，或处于政府大力支持的珠江新城区域，潜力较大，一推出市场便受到不少买家的喜爱。
展望
下季度广州房地产市场将会经历传统黄金周时期，开发商推盘速度会有所加快，预计供应量将稳步上升。新供应主要集中在天河和白云两区。另外，增城和花都区的储备地块充足，其住宅供应将会有所增长。在一手住宅供需关系依然紧张的条件下，预计下季度全市一手住宅楼价依然保持上涨的趋势。
尽管开发商高价拿地的势头和持续高温的楼价，在强劲的购买力和购房者心理预期短期房价不会下降的因素下，预计下季度一手住宅成交量依然保持稳定。天河、白云和海珠区是成交的主力。另外，随着近郊板块供应量不断增加，一些交通便利、配套完善和价格相对便宜的优质物业将会成为置业者的考虑对象，成交量将随之上升。
二手市场
概览
第3季度，广州市二手市场交投依然保持活跃，价格保持稳步上升势头。根据广州市国土资源和房屋管理局数据，本季度7月广州二手住宅均价为4,150元/平方米，同比增长20.4%。央行的频频加息并没对二手市场造成显著影响。比起上涨幅度较大的一手楼价，二手市场的楼价上升在可接受范围内。从区域需求来看，天河、海珠、白云和番禺最为活跃。
值得关注的是，一手房价的高企使得不少中高收入购房者也开始关注二手楼市，纷纷寻找合适的二手物业。一些地铁沿线、居住环境成熟的社区成为购房者热捧的对象。
价格
展望
在整个广州房地产市场活跃氛围和高涨的一手住宅楼价驱动下，预计下季度二手住宅市场价格保持稳步上升的趋势。一手市场的部分潜在需求会转移到二手市场，预计成交量将有所上升。从成交区域来看，主要集中在天河、海珠、白云和番禺四区。另外，区域功能不断完善的番禺区和花都区将成为不少置业者关注的对象。
商铺
概览
第3季度，广州零售业市场营业额保持稳定增长。广州市统计局数据显示，本季度7月份广州市社会消费品零售额为210.48亿元，同比增长20%。社会消费品零售额的快速增长，带动广州零售市场的发展，也给予零售业商家更大的信心进驻商铺市场。本季度，广州商铺租赁市场和销售市场较为活跃。
需求
行业需求
从行业分布来看，本季度银行、旅游、服装和餐饮业的扩张较为明显。其中，天河城、农林下路、中华广场等成熟商圈依然吸引中高档品牌的进驻。瞄准广州居民收入持续稳定增长，购买能力较强的特点，各类品牌店纷纷实行扩张计划。如华润万家继续在广州扩张，家居业品牌红星美凯龙也将落户黄埔区等。
值得关注的是，外资银行的扩张进一步加快，渣打、恒生、汇丰、东亚等港资银行在全市范围内积极物色零售网点。如本季度渣打银行进入淘金路商圈，汇丰银行入驻江南西商圈。
销售和投资需求
本季度广州市商铺市场成交量有所上升。广州市国土资源和房屋管理数据显示，本季度7月广州市新建商铺成交量为8.16万平方米，比6月增长32%。成熟地段的优质商铺受到热捧。商铺市场成交活跃的区域主要集中在天河、越秀、白云和番禺区。从成交类型来看，社区商铺和写字楼群楼商铺的成交量依然是。而一些配套完善、入住率高的大型社区商铺无论在交易市场还是投资市场都受到客户的喜爱。另外，受住宅良好氛围和政府加大对区域交通配套的建设的影响，珠江新城裙楼商铺本季度交投活跃。
尽管去年一系列的限制外资政策出台，但优质物业的高依然吸引外国品牌的进驻。另外，政府对商业地产政策的放松，股市市场向好，居民收入有所提高等因素使部分住宅投资资金转向商铺市场。
租金和价格
供应
随着一些住宅的入住和大型写字楼的落成数量增加，本季度广州商铺市场供应量有所上升。值得关注的是，天河城商圈的供应有较大的变化。本季度以餐饮娱乐为主题的总建筑面积为39,000平方米的天河汇和甲级写字楼耀中广场裙楼商铺本季度开始招商，吸引不少买家的关注。
第3季度，社区商铺和写字楼群楼商铺的供应依然强劲。新供应主要集中在天河、越秀和白云区。另外，随着珠江新城写字楼和住宅的交付使用，商业配套进一步完善，本季度该区域商铺供应量较大。
值得关注的是，白云区的商业气氛在不断成熟。位于广州大道北的佳润广场本季度开始招商。专业市场方面，供应量保持稳定。而位于荔湾区的广州联胜国际儿童用品交易中心本季度开始招商。
表十二：2007年第3季度新开业商业项目
物业名称 | 区域 | 商业总建筑面积（平方米） | 业态 |
玉鸣轩 | 越秀 | 10,457 | 主题商场 |
北亭广场 | 番禺 | 120,000 | 购物中心 |
愉景商业中心 | 海珠 | 20,000 | 购物中心 |
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
展望
广州经济持续增长，消费市场保持旺盛，促使商铺市场的良好发展，预计下季度广州商铺市场依然保持活跃。在良好的商业气氛下，受强劲市场需求的推动，更多的中高档品牌将进驻广州市场。预计下季度广州商铺市场成交量有所上升，租金和售价保持稳步上升的趋势。
随着广州交通网络的日渐完善，沿途商铺加大推货量，预计下季度广州商铺供应量将有所上升。
值得关注的是，以具有北美风情的国际化地下商业街为主题的江南新地将推出市场，届时将进一步强化海珠江南西商圈的商业氛围。备受关注的白云旧机场将改造大型购物中心，将增强白云区商业氛围。
工业
概览
第3季度广州工业用地交易较为活跃，广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约70.96万平方米，成交单价约为600元/平方米。
相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。
需求
在良好的营商环境和巨大的消费市场的吸引下，世界知名的制造企业品牌和相关产业链制造商涌跃在广州投资设厂令其对工业厂房的需求不断增加。与此同时，国内外知名的消费品品牌也快速形成销售网络，成为物流仓库的主要需求力量。
广州本田、丰田和东风三大汽车基地的成立，吸引了众多汽车零配件生产企业在上述汽车基地周围投资设厂。由于工业土地的长期短缺，而来自上述制造业的需求日越增多，广州工业厂房的租赁持续保持活跃。
同样，知名零售品牌的快速扩展要求市场能提供更多高质素的仓储物业出现。而事实上，广州目前此类优质的物流仓库较为短缺，素质稍逊的物流仓库租赁成交也较为活跃。
DTZ戴德梁行研究数据显示，第3季度广州工业厂房、仓库的租金明显上升，上升幅度为8%-15%。
投资需求
第3季度，广州一二手工业楼宇的成交面积约为17.58万平方米，较前两月增长26%。受巨大的市场需求吸引而一手市场供应短缺影响，一些国际知名的工业楼宇开发商开始积极地从三级市场购入工业楼宇，待进行改造和完善后再推出市场租赁，成为市场关注的焦点。
租金和售价
图十六：2007年第3季度物流仓库租金
图十七：2007年第3季度工业厂房租金
供应
随着广州开发区、南沙开发区以及佛山地区工业产业链的迅猛发展和壮大，对工业厂房、仓库以及工业生产、研发用房的需求日益增多。针对这种现象，普洛斯等一批工业地产开发商正迅速作出反应，在上述区域建造或改造了一批切合市场需要的工业物业，并受到市场的普遍青睐。
而在花都新国际白云机场周围，依托良好的空港环境，国内外的地产开发商正积极规划或建造物流园区，以满足巨大的市场需求。
展望
广州工业楼宇需求市场尚有很大的发展空间，我司预期在专业工业楼宇开发商的推动下，将会有更多高质素的工业楼市供应市场。但不容忽视的是，工业用地供应不足仍然是局限工业楼宇供应的主要瓶颈。
然而，相对于巨大的市场需求，工业楼宇的供应仍然显现不足，加上新供应的物业租金较高，预计广州工业楼宇市场的租金仍然保持上升趋势。
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