自去年年底以来,广州楼市持续回调，降价的同时成交量也跌入近年以来的谷。及至今年3、4月份，“楼市回暖”的观点开始逐步出现。而从近日省房协和几家专业机构公布的研究报告显示，广东楼市今年一季度虽然成交量仍在回落，但整体房价已趋于平稳。今年“五一”黄金周或将成为楼市走势的“试金石”。
两大因素压制一季度楼市成交
季度，《广州市市辖区2009年住房建设计划》的出台，明确了广州市政府将继续采取增加住宅供应量的手段来对市场进行调控。本季度广州一手住宅成交量明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第1季度广州新建商品住宅成交量为95.84万平方米，比07年第4季度下降39.5%。
根据戴德梁行2008年第1季度广州房地产市场透视报告显示，成交量的迅猛下降，令新建住宅市场供需比例再次出现逆转。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度1-2月广州全市一手住宅供需比例为:1.74:1。成交量持续下降的原因主要表现在：：潜在购房者心理期待宏观政策调控力度的再度加强，依然保持观望；第二，房贷政策、紧缩银根以及多次加息的因素导致投资成本提高，促使住宅投资性购买行为明显减少。值得关注的是，由于潜在购买力依然十分强劲，本季度一部分住宅楼盘实施降价措施后，成交量有所上升。
从户型面积来看，三房套数的成交量仍然，而且所占比例明显上升，从上季度的41%上升至69%。另外，单套面积在80-99平方米的住宅套数所占份额上涨至54%，上涨幅度达24%。
受商业银行纷纷收紧贷款额度以及住宅价格下跌影响，部分热衷投资高档住宅的买家开始撤出市场。本季度中心城区高档住宅成交量明显下降。而从单套面积来看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅单位，占全市新增高档成交量的43%。
戴德梁行方面同时认为，下季度，市场开始新一轮的供应热潮，预计供应量将有所上升。另外，市场观望气氛依然存在，开发商在制定楼盘价格定位时，持比较谨慎的态度，预计一手住宅价格将有所回落。鉴于这种背景下，预计下季度的住宅市场可望回暖。
另一方面，根据高力国际的豪宅发展趋势分析，2008年季度，广州市共有两个位于珠江新城的项目落成，一个是由合景泰富地产开发的誉峰，该项目为市场提供628套的新增单位，平均售价为每平方米4,917美元；另一项目为丽思卡尔顿酒店，为市场提供91套的服务式 ，该 主要的租户对象为高级管理人员。
高力国际分析数据显示，豪宅市场主要以投资者所占的比例较高，由于受到政府出台的政策及股市下降等因素的影响，交易量大幅下降，导致豪宅市场的售价亦大幅下挫。本季度豪宅市场的平均售价为每平方米2,530美元，较上季度下降12.8%。
相关新闻：
4月份楼市成交量再度出现下滑
一季度数字的说服力显然还不足够。因为数据显示，4月份楼市的成交量再度出现下滑态势，究其原因，一是3月下旬大部分城市成交大幅度上升(北京、上海、深圳、天津、杭州、南京)，消耗了一定市场购买力，二是受清明小长假出行影响，三是可能跟银监会提醒各商业银行不得放宽第二套房贷政策有关。从四月第二周住宅成交情况看，一线城市住宅成交面积与前周持平，二线城市成交量较前周有10%-30%的上升。值得关注的问题是，三月份成交量的上升更多的是因为楼市已经转暖，还是季节性因素？这个问题显然要待未来1-2个月的销售数据来证实。
而据合富辉煌2008年首季广州市商品住宅报告显示，房地产市场回暖主要指标在于成交规模，尤其成交面积是硬指标，成交面积明显回升预示房价深度调整接近尾声。2008年一季度广州商品住房成交均价环比下调约15％，但季度内走势已趋平稳，其中2月份价格环比回调5个百分点，3月份成交价位与2月份基本持平，均价保持在9300元每平方米，同比2007年3月仍有33%的增幅，也高于2007年全年均价8735元每平方米。表明近期市场价格回调趋势比较清晰，是2007年二三季度价格快速增长至高位的前提下进行回调，而指称广州房价进入下行轨道的判断未获市场数据支持。
该报告指出，广州一季度房价调整直接市场原因是房价在2007年10月以后的成交萎缩，深层原因则在于发展商对资金回笼速度的考量，降价旨在迅速重启市场，缓解2007年大规模圈地倒逼的资金压力，目前来看降价促进成交效果比较明显，预计4月随着新增供应增加，成交行情将明显回暖。
价格大幅回调后促进了成交量回升的市场表现，将有助于恢复楼市信心。伺机而动的置业者明确房价继续深幅调整可能性不大，置业需求有望在第二季度结束观望大幅释放。合富辉煌市场研究部即时监测数据亦显示，部分新推楼盘价格调整已获市场认可，销售业绩可观，为板块市场探明楼价底部。如价格调整态度明确的万科旗下楼盘在3月份成交面积和金额均已接近2007年单月纪录，万科公司公报显示3月成交面积达71.9万平方米，成交金额达66.8亿，略低于其历年单月销售纪录：2007年9月的69.2亿元，且销售均价与当时基本持平。
开发商资金紧缺倍受关注
近来关于开发商资金链紧张的新闻不绝于耳，省房协在其2008年1季度广东房地产市场分析报告内用了不少篇幅来关注这个问题。该报告指出，一季度房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷。
省房协方面认为，关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，购置单价同比下降26.16%。高价争地的现象有所缓和。
同时报告还显示，在开发投资和商品房供应方面，房地产开发投资同比增长36.86%，增幅同比增加8.72个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点；在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住宅竣工面积同比增长44%，市场供应充足。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
