[摘要] 从上世纪80年代开始，长达四分之一世纪的轮回，广州商品别墅市场终于开始了其激荡的又一次大变局：别墅重镇正从南向北转移，别墅的作用正从度假、自住型向投资型转移，别墅产品正从大型化向中小型化转移……
从上世纪80年代开始，长达四分之一世纪的轮回，广州商品别墅市场终于开始了其激荡的又一次大变局：别墅重镇正从南向北转移，别墅的作用正从度假、自住型向投资型转移，别墅产品正从大型化向中小型化转移……
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2007年诺贝尔经济学奖得主罗杰·迈尔森在上海演讲时指出，本次金融危机会给全球财富的重新分配提供契机。如何抓住经济和别墅双重变革中的投资机会，为自己的财富增值？从广州别墅市场来看，广州的投资客正在付诸行动。
专家视点
●“买房是的选择，而那些无可替代的别墅，确实物超所值”
———广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
●“从经验来判断，别墅和中心城区豪宅的价格应处于同一水平”
———对别墅市场非常熟悉的业内人士吴定金
变局：双雄称霸→三国鼎立
广州人过去买别墅必看南部的习惯正在改变。改变的原因，是花都、从化等北部别墅群的崛起。单单在花都的山前大道，就分布着大大小小13个别墅项目，这在广州无出其右。再加上从化等地的别墅，北部别墅供应量之大让人不得不重视。
“花都和从化两区的别墅供应量，至少占全市的四成以上，甚至可能达到五成。”对别墅市场非常熟悉的业内人士吴定金说，北部已经超越南部和东部，成为广州别墅重镇，而南部和东部的别墅仍保持着自身的热度。广州的别墅市场，正从过去的南部、北部“双雄称霸”进入“三国鼎立”时代。
如果仅有供应量的增加，还不能说是变局。一个没有成交支撑的区域，只能在瞬间闪光，没有足够改变市场方向的能量。而北部别墅明显有这种能量：1-9月，花都区一手住宅的成交面积达到148.84万平方米，占全市十区的20%，其中，别墅的成交量达七八十万平方米。
令人惊奇的是，北部别墅成交量的大增，不是以南部、东部别墅成交的下降为前提。从阳光家缘网的统计来看，东部的碧桂园凤凰城、南部的招商金山谷等一众别墅楼盘，其成交业绩依然出色。
为何会出现这种状况？最重要的原因，在于广州市民财富的增加，碧桂园有关负责人这样分析。当财富增长时，一圆别墅梦是很多市民的选择。至于另外一个原因，就是别墅正从过去偏重“度假+居住”向“投资+度假+居住”过度。现在已经进入全民投资时代，当别墅向投资的方向倾斜时，其吸引到的资金自然大幅度增加。
对于别墅的这些改变，开发商无疑是深有体会的。为吸引更多投资者和新富阶层，开发商在别墅产品的打造方面有所改变：过去以大面积为主，别墅动辄就四五百平方米；现在以中小面积为多，两三百平方米的别墅处处可见；而L形空间、梯田式叠水景观，别墅的创新元素不断增加……
机遇：价值洼地→空间
10月21日召开的国务院常务会议明确指出，今年后几个月，“要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”，这是国务院今年首次将“管理好通胀预期”列入调控重点。通胀，正从预期向现实走来。
从历年来的财富榜可以看出，通货膨胀前后是财富再分配最厉害的时期。把握时机，为财富增值，是很多人的梦想。
而别墅也许是不错的为财富增值的机遇。赵卓文在其博客中说，广州一个无可替代的高尔夫别墅，有山有水有天然资源，才卖2万元/平方米，确实是“物超所值”，在未来一段时间内，仍有较大的空间。
确实如此。别看今年的别墅行情一路走好，其价格和中心城区的豪宅仍有很大差距。“从经验来判断，别墅和中心城区豪宅的价格应处于同一水平”，吴定金分析指出，目前广州的别墅和中心城区豪宅还有较大的差距。
深入市场了解可发现，现在广州别墅主流价格在1万-2万元/平方米之间，往往200余万元就能套别墅；而中心城区的豪宅价格多在2万-2.8万元/平方米之间，一套三房单位动辄就要三四百万元。“两者之间还有两三成的差距”，而造成这种差距、导致别墅仍处于楼价洼地的原因，主要和广州别墅格局改变有关，市民还要一段时间才能真正了解改变格局后的别墅市场的走向，才能最终确定其价值。
“这是特殊的时期，也许是别墅投资的时期”。
月入30万元私营企业主欲买富力泉天下别墅养生休闲
陈先生，1965年3月15日出生。私营企业主，从事化妆品生意，年收入350多万元。妻子为全职家庭主妇，有一儿一女，女儿3岁，儿子1岁。看中富力泉天下H形独栋别墅，萌生养生休闲之感。本专题特别针对陈先生的情况，邀请了专家与理财专家一道为陈先生量身定做了一套置业、理财全攻略。
顾问建言
别墅位处最优温泉区，宜养生
富力泉天下位于从化温泉镇。从化温泉久负盛名，1960年经广东省地质局水文地质队矿水组对温泉水质进行科学鉴定，证实温泉热水是稀有珍贵的含氡矿泉热水，水质晶莹，无色无味。从学的角度讲，从化温泉属最优的一类，是非常适合养生的地方。
负阴抱阳，隈藏为生
据了解，经过地质局的鉴定，从化温泉含二氧化矽、氡、钙、钾、钠、镁、铵、氯、氟等十多种元素，有重要的医疗价值，对人体皮肤病、肩周炎、腰肌劳损、关节炎等30多种疾病有辅助疗效。
温泉一般都是地下水的天然露头，且多位于低洼排泄地段，周围存在正地形补给区，从学而论，是有利于积蓄生气的场所。优良的温泉山峦起伏，水道弯曲，青山翠竹，鸟语花香，一片生机盎然景象，必有“天人感应、同气相求”的效果，从化温泉正属于此类型。从化温泉坐落于广州市北80公里的流溪河蜿蜒曲折河谷盆地中，水体遍布，北环东西向的崇山峻岭，南近南北向的川字河谷，气场积聚优良，“负阴抱阳、隈藏为生”的学在该温泉区得到很好的体现。
背靠山体，贵人相助
陈先生看中的H形别墅背靠山体，坐山好代表有好的靠山，有贵人相助，使其事业更好更快地发展。向好则代表明堂好，入住者会有较好的发展前景，对后代的运程也会有好处。另外，陈先生1965年出生，最适合其生命场的房屋坐向为东北、西南、西、西北四个方位。
而根据陈先生提供的户型作参考，陈先生在购买别墅时，可以适当地进行个性化装修，以达到的效果。比如，以首层平面图为基础，可看出此户型为U字形，北方缺角。由于别墅靠山而居，坐山缺角虽影响不大，但仍建议在此处摆放泰山石，以填实助基为佳。此外，独门独栋的别墅以门为向，坐北朝南。大门两旁都设为卫生间，此为向上受污（特别是卧室的卫生间），易招小人，建议装修时作些修改，或打掉其中一个卫生间为宜；也可把大门边的卧室卫生间改成更衣间。
理财顾问建言
选择按揭贷款，保障资金流动
中国民生银行广州东山支行理财经理 骆阳
家庭理财状况
收入：月均收入30万元，年稳定收入350多万元。
支出：家庭日常生活支出2万元/月，交际支出一两万元/月，女儿幼儿园学费3800元/月。
房产：越秀区一套100平方米的物业，二手售价1.8万元/平方米左右。投资了天河区两套50平方米左右的小单位，二手售价1.5万元/平方米左右，现在出租，每套月租金2000元。
储蓄：800多万元。
保险：无
投资：偶尔短炒，对稳健型投资较感兴趣。
隐忧：公司主营业务是对外出口，从前年开始一直未有太大起色，一度想转行。陈先生是家庭的收入来源，两个孩子尚小。
理财目标：购套度假别墅，偶尔接待朋友。别墅总价约460万元，应该选择一次性付款还是按揭贷款？如果选择按揭贷款，首付多少成最合适？如何保障家庭存有一定的流动资金（进一步开拓业务），同时保障家庭的资金安全，免受通货膨胀的影响？
财务状况诊断：
从陈先生的情况看来，他的收入较高。我们先对陈先生的家庭财务状况进行一个诊断。
1、从资产负债表（表一）情况看来，资产构成较简单，只有存款和房产，其中投资性资产占资产总量的13%左右。家庭没有负债。这样的资产结构的优点是家庭负担极小，但缺点是不利于资产的保值增值。投资性资产占比太小，而单一存款占大多数，特别是在利率低位运行或存在较高通胀的时期，容易造成资产的缩水。
2、从现金流量表（表二）情况看来，该家庭的一大显著特点是收入远大于支出，自由储蓄率高达88%左右。其中由投资性资产带来的租金仅占1%左右，而且没有其他投资性，收入的绝大部分来自陈先生经营的公司。收入结构单一，不利于抵御风险，一旦公司经营出现问题将严重影响家庭生活水平。另外，太高的储蓄率说明资金利用率较低，不利于资产增值。
总的来说，该家庭收入较高，但资金没有充分利用，家庭没有保险也是隐患之一。要实现理财目标，需要增加投资性资产和保险。一方面以增加收入渠道和稳定性，以抵抗通胀的影响；另一方面保险可为家人提供更大的保障。
理财建议：
1、买别墅不要一次性付款
陈先生近期的理财目标是购套价值460万元的别墅。虽然以他目前的经济实力，一次性付款是可以承受的。但由于目前贷款利率处于较低阶段，且陈先生经营公司需要大量流动资金以备不时之需，所以建议采用按揭贷款的方式购买。选择七成按揭比较适合，既不会占用过多的自有资金，对流动资金造成太大影响，也不用支付过高的利息。
2、可适当购买稳健型基金
陈先生另一个目标是保持家庭理财的稳定性，抵御通胀，要达到这个目标就需要增加投资性资产。考虑到陈先生属于稳健型投资者，平时经营公司又比较繁忙，建议投资方式可选择基金定投搭配银行理财产品，在目前的市场行情下，资产配置比例建议：现金、短期票据产品占35%；基金占35%；银行信托类理财产品占30%（详见表三）。这个配置既可以保持陈先生资金的流动性和安全性，又可以带来投资性的增长。为分散风险，债券型、混合型和指数型基金各选一只，并根据市场行情和利率水平定期调整投入比例。
（表一）资产负债表
资产 金额（万元）
存款 800
自住房产 180
投资房产 150
合计 1130
负债 0
净值 1130
（表二）现金流量表
收入
项目 金额（万元） 占总收入的百分比
税后收入 350 98.65%
租金收入 4.8 1.35%
收入合计 354.8
支出
项目 金额（万元） 占总支出的百分比
家庭支出 2 6.76%
子女教育费用支出 4.56 1.29%
其他费用（交际）支出 12 3.38%
支出合计 40.56
净现金流量 314.24 88.57%
（表三）资产配置表
资产 配置比例 投资方向 投资期限 风险等级
现金、短期票据产品 35% 存款、货币型基金、银行短期票据类理财产品 1-3个月 低
基金 35% 债券型、混合型、指数型基金 长期 较高
银行信托类理财产品 30% 信托类 6-12个月 中
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