政策调控升级 专家预计房价有三种可能
房地产行业的政策调整将对行业格局带来显著影响，普华永道企业并购服务合伙人李明昨日预计，明年房地产行业的并购交易将持续增长。
专家认为，短短几天内，国务院对年内飙升的房价的态度之严厉又上了一个台阶，态度鲜明的从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”，房价下跌的可能性加大，但是并不能就此判断出明年房价一定会下跌。
对于房价走势，种是看跌一线城市房价。上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是主基调，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。
另一种看法认为，房价将处于平衡状态。中信建投宏观经济分析师胡艳妮在接受《证券日报》记者采访时也表示，这次提出的遏制部分城市房价过快上涨主要是针对一二线大中城市的，对于这些城市而言，房价下跌和上涨的空间都不大。
第三种看法是三四线城市房价会上涨。有受访者认为，此前中央经济工作会议提出的放宽中小城市户籍限制、推动城镇化的政策，对于三四线城市而言是利好，不仅房价可能会有一定的涨幅，从长期来看，侧重开发这些城市的房地产企业也会有比较好的。
从抑制投机到提出遏制房价过快上涨，主要是因为房价已 出了大多数普通消费者的承受能力。根据社科院日前发布的《经济蓝皮书》显示，中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价牟利行为打击不力等深层次原因造成的。
中国普天首信集团工程师孔祥林在接受《证券日报》记者采访时也表示，政府土地招标的做法、建房繁杂的手续和开发商的高额利润，最终造成了高房价。
北京市推出的土地政策“从2010年1月1日起，土地一级开发收回国有”从房地产开发源头上解决了这一问题。我爱我家副总裁胡景晖认为，这一政策一旦实施下来，是能保证上市土地的有效供应，同时对平抑房价起到积极作用的。
业内人士指出，房地产消费市场有效需求持续增加，可是有效供给明显不足。供需不平衡，再加上投资、投机行为，再次助长了本已高涨的房价。
从中央经济工作会议提出的针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造；到国务院常务会议要求的按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。一系列政策都旨在促进房地产市场健康发展。
李明表示，房地产行业作为中国经济的支柱产业，尽管近期政策在不断调整，但仍将以“保持连续性和稳定性”为主，同时房地产行业也为海外投资者看好，房地产行业发展前景值得期待。但是，明年银行信贷的高位回落将令部分房地产企业承受资金压力，从而引发房地产行业的并购交易。（证券时报）
政策篇之房产投资市场暗藏四大悬疑
经历了直线上冲的2009年，明年谁将影响上海房地产走势，是政策？是资金？是供应？还是大家的心态？抑或是……
暗藏悬疑的上海房地产投资市场，波涛汹涌，尤其是当房价已经上涨到一定高度之时。温家宝来上海考察经济适用房，提出打击房地产投机后，立马在中央经济会议中又一次做了强调。不过，中央经济会议又对明年全局市场做了一个定调，“稳增长，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。”
大方向的定调，并不意味着一路看好，房地产领域内的暗潮依旧起伏不断。对此，《东地产》梳理出四条值得自住者者以及投资者注意的悬疑点，如果明年你要买房不妨提前预防。
悬疑一
经适房上市——冲击哪些区域
上海保障性住房在明年供应的三个楼盘有两个分布于六大保障型住房基地(松江泗泾新凯家园及浦江博雅苑)，另一个位于闵行颛桥。
整体来看经济适用房的正式供应对该区域的影响是适度有限。除了经适房供应规模不大及供应对象有针对性外两大因素外。从产品供应来看，目前闵行颛桥、松江泗泾以别墅或混合型小区为主，而浦江也伴随品牌开发商进驻，所建物业向高端产品看齐。而经济适用房供应对周边区域房地产市场形成冲击一般有两种情况，一是位于地理位置优越的地区，如未来有供应的北静安板块、徐汇滨江板块等，这些区域本身地块稀少，房价不菲，新建物业多以高档商品 为主，经济适用房导入或多或少会降低周边商品房档次，从而影响周边房价。另一种同类物业竞争，如果经济适用房周边多为 房，那么势必也会对其定价或多或少产生影响。
点评：现阶段徐汇、闵行两区为经济适用房销售试点区，价格相当于目前同一区位普通商品房价格的四、五成。
悬疑二
银行信贷——能有多宽松
今年1-11月新增贷款总额中，每5元中就有1元流入了房地产领域，房地产贷款占到新增贷款总额的20%以上。资金流动性过剩导致今年楼市涨幅速度猛烈，同样明年银行放贷量的多少也关系到楼市的整体行情。
尽管中央经济会议已提出明年适度宽松的货币政策，但银行是否买账依然是一个问题。
银监会副主席王兆星日前撰文指出，目前银监会对中小银行资本充足率要求为10%，对大型银行要求则为11%。尽管监管这一明确的要求比之前市场预期的13%已经低了两个百分点，但商业银行人士仍表示“这不是好事”，因这一要求会降低银行的盈利能力，且势必会增加银行的融资需求。而不管以何种方式融资，对市场而言均不是好消息。
因此，需要提醒购房者的是，明年银行放贷量将是一个关键因素。
点评：保守型投资者不妨等待3、4月份银行信贷数据出炉后再行动，届时可环比、同比进行对比。
悬疑三
打击投机购房——会否伤及后市
2009年12月9日国务院发布“研究完善促进消费的若干政策措施”，其中规定二手住房转让免征营业税的期限从目前2年重新恢复至2008年12月之前的5年。
取消营业税被解读为意在打击投机性购房行为。受充裕的流动性拉动，今年第二季度以来住宅市场一直供不应求，价格快速上涨，投资/投机性购房行为重新抬头。在此背景下，此次营业税征收期限的调整意在打击短期炒作行为，进而遏制房价急升趋势。
据上海中原副总经理陈宇珏判断，一些满2年不满5年的房东或将并不急于出售，挂牌量较11月或有所下降，因为目前要赶政策末班车基本已无可能，所以许多快满5年的买家有可能会等待房源到期再出售。另一方面，不排除可能出现不满2年的房源集中抛售现象，此类房东或是前期的一些投资客，由于政策的变化，选择将部分税费转嫁给下家后，及时出售。买家方面，由于税费的调整，未来购房成本有所增加，持有时间也将有所上升，故观望气氛可能会重现。但整体来看，未来房价依旧维持在上升通道，故政策的变化并不会影响价格的大趋势。其个人认为，短期客户观望将造成成交量的短暂下滑，但是由于此次政策变化的面不大，目前普通住宅的比例也相对减少，故量跌是否会造成价跌，还有待后市市场的反馈。
点评：尽管2009年市场成交火爆，但其中仍以中长期投资者为主，未来投资买房同样更倾向中长期操作。
悬疑四
供需矛盾——谁来补世博“空窗”
明年4月至11月世博会期间，世博会所涉及的包括浦东、黄浦、卢湾等多个区域，其在建项目将配合世博会建设节奏全面停工，意味着明年浦东及浦西部分区域住宅市场的新增供应量将大幅下滑，其导致的供需矛盾无疑将成为影响板块内商品房市场走势的重要因素之一。
上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，此次世博会所涉及的项目停工时间长达8个月，因而全市尤其是世博区域不可避免地将面临商品房供应下滑，供需矛盾加剧的问题。由于世博所涉及区域内新建项目竣工期的大幅延后，一部分原计划于明年上市的商品房项目将向后推迟至2011年；而每年1、2月受春节影响，市场需求偏淡，开发商往往会选择客户热情较高的第二季度集中上市，因此以明年4月为起点，近一年的时间内世博区域内商品房的新增供应量将接近零点。
点评：因国内房地产市场流行预售制，以致世博不开工政策将立竿见影的影响明年一手房供应市场，所以二手房市场将填补世博会产生的空缺。 （东地产）
暴涨的一年 蠢蠢欲动的下一年
这是一个物欲横流的时代，城市的马路延伸到昨天还安静的地方。在昨天的昨天，或许有人曾经在这里举起刀剑，踏着敌人的尸骨登上宝座；或许有人身着华服，和着曲子轻吟低唱。
对明天而言，昨天、今天，都将成为历史的一部分，我们试图去记录、去反思，抓住那历史变迁的规律线。法国的史学大师马克布洛克同样试图告诉人们，“历史千姿百态、令人销魂”。
回望即将过去的2009年上海二手房市场，这多少有些惊心动魄，难以想象年初行情一旦持续数月低迷，现在还将会有哪几家公司仍旧屹立不倒。
尽管上海二手房成交数据枯燥无比，可它却如同人的生命符号，掌握着每一家二手房中介公司的生死密码，也让每一个身处二手房中介行业的人，不得不挑灯夜战日日锁定这信号灯。
尾随着2008年9月以来的金融风暴，2009年的年初上海二手房市场阴霾未散，甚至让人窒息。月成交不到1万套，这让上海二手房中介公司“巧妇难为无米之炊”。未曾想到的3月，这对每年来说历来是一个判断整年走势的信号灯，观望许久的购房者再等了大半年后，实在难以屏息，在3月份开始出手买房，随后一发不可收拾。一些偏离市中心的中外环二手房门店首先嗅到市场转向的信号，他们发现怀揣着巨额动拆迁费用的市民在蠢蠢欲动。在这一年的4、5月份，上海二手房成交数据印证了他们的观察，单价在1.2万元以下的房子成为成交最活跃的楼盘。
由刚性需求带动的波市场马上引起了第二波的跟进，改善型购房者开始行动，这是一次买卖双方间血淋淋的博弈，“跳价”充斥其中，这在今年的6、7月份变得明显，而且在随后的几个月时间内变本加厉。
第三季度的上海二手房市场在投资者的推动下，再次冲击高峰，成交均价在第三季度达到2万元每平方米。
停歇了一个月的市场，这次却因对政策到期的恐慌而出现井喷，似乎大家都想赶上那趟末班车，但大家又不愿意让价，成交量价在11月份再次迎来高峰。
回顾整个2009年，我们会发现这是一次有规律有联动的多米诺骨牌。先是刚需，后是改善，随之而来的是投资，最后是投机人士的末班车追逐狂潮。
2010年的市场将走向何方？我们不敢大胆预测，我们客观分析，解读政策，毕竟上海的每一次涨跌潮都是伴随着政策的风向随风漂流，我们解剖区域，从每一个区域去发现2010年的亮点。
楼市风向有说大涨有说暴跌 房价预测忽悠了谁
国家对楼市调整的步伐趋紧，市场上关于明年楼市走向的预测也渐多。有人说大涨有人说暴跌，也有人中立。众多利益交织的楼市乱象中，购房者终于明白，买房还得靠自己。
主涨派：开发商“不差钱”
“不屈不挠”的开发商仍唱多明年楼市。莫尼塔公司的调查报告显示，在供给偏紧、需求稳定的背景下，预期12月房价进一步上涨的开发商比例从11月的40％急升至57％，而预期房价环比会出现下跌的开发商比例跌至零。
“我们认为房地产建设热潮开始变得烫手”。瑞银证券首席经济学家汪涛表示，中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期、扭曲的激励机制和过剩的流动性都将推动房地产需求在未来一年中进一步上升。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，首先，目前的楼市需求太旺，市场供不应求，房价不可能下降；其次，开发商没有降价压力，楼市销售快速回暖，资金已经回收，“不差钱”的开发商没必要像2008年那样降价销售。
挺跌派：房市茶几上摆满“杯具”
不少业内人士在博客上发文预测，明年楼市很可能出现暴跌，甚至有人预测明年房价将重回2007年。
有业内人士称，全球经济只剩下中国房价泡沫还没有破，只有中国房价泡沫破灭，才能宣布全球经济开始复苏。现在看来，在全球大宗商品价格泡沫破灭后，中国房价泡沫也将很快破灭，这一经济发展趋势是不可阻挡的。
还有人认为，这些年房市的茶几上摆满“杯具”。唯恐一觉醒来房价泡沫就被吹破，一生积蓄像玻璃“杯具”一样脆弱不堪，化为碎片。中国的房价问题已经不再是单纯的“泡沫问题”，该不该挤出泡沫不需争议，问题在于如何挤。是壮士断腕还是和风细雨，这考验着未来几年政策调控的智慧和能力。
中立派：明年房价将盘整
更多的人站在不涨不跌的中立立场。某分析报告指出，2010年二手房交易量相对2009年来说应该会有下降，二手房价格也会有小幅下降，下降额度为5％—8％，相比二手房市场，2010年的新房市场会活跃一些。但相对2009年来说，整个房产市场可能会相对低迷些，后期政府是不是还会出台新的政策促进房产交易，还是未知。
购房者：所有的预测都在忽悠
“再也不相信什么预测了。靠预测买房就像听消息做股票一样。”徐女士表示，正是由于市场上各种各样的预测报告，使得她买房的时间一拖再拖，错过了很多购房的时机。
李先生则认为，目前的预测报告有失公允，大家都站在自己的立场上说话，为自己的利益取向摇旗呐喊。“我们再也不会被这样的房价预测报告忽悠了，让他们还是自娱自乐吧。 ”（新闻晚报）
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2009以身殉房
2009年房价到底上涨了多少？一直在看二手房的工薪族小安，年初在北京南三环的一个中档小区里看的房子，年底价格已经将近涨了一倍。
今年6月，北京在售楼盘中，有近50个楼盘的售价已经达到其历史点，多数楼盘在短短三个月的时间里涨幅超过20%。
这年头，以身殉道的人少了。因为，人们都去以身“殉”房了。一部分人去做了，剩下的人都在这么想。
“二次房改”的幻灭
“二次房改”从何而来？
如果把1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并建立职工住房补贴制度，完善住房公积金制度——视为“次房改”的话，依此类推，此次针对房改的强烈呼声，则视为“二次房改”。
始于2008年6月，中国投资协会副会长刘慧勇的提议。即使在住房与城乡建设部已经否认“二次房改”的说法后，他在接受本刊记者采访时仍建议，企事业单位应自建廉租房，租给单位职工居住作为过渡房，建房资金可以来自房改售房款。“1998年的房改可谓是政府的一次‘赖账’行为，因为并没有解决对中低收入者的住房保障问题。”
随后在2009年4月，清华大学教授李稻葵建议：“二次房改”应该由政府主导提供房屋住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。
7月，住宅法专家李明等14位学者提出的“二次房改”建议则可谓是掀起高潮。其内容是：建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式，提供准市场化的平价住房。
而即使有八成网友赞成，众多学者专家参与到讨论中，甚至有评论者都扯到“土改”的份上去了，“扬尘”已经迷人眼。最后，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮出来表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是“住有所居”，当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。
“二次房改”就此幻灭，但“夹心层”这个词在“二次房改”里“出镜率”非常高，经此一役，其处境能够被前所未有的关注，或许就是“二次房改”的价值所在。不仅保障性住房建设进展缓慢，收入也不高的“夹心层”群体的住房问题更应如何去保障？
“这还是从一个侧面反映出了房改的一些问题，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本刊记者采访时说，“但如果没有房改，就没有今天中国老百姓居住条件的快速改善，就没有房地产成为国民经济支柱产业等等。应该说，每项改革都有不足的一面，特别是在房价迅速上升的情况下，很多中低收入家庭都买不起房，人们就想到房改的问题。”
但他同时强调，“房价和房改是两个问题，房价是一个市场问题，房地产不仅仅是住房问题，还有一个市场对国民经济的关系问题。很多人搞不清楚，把它们混为一谈。房价一提高，就认为是住房制度有问题，其实住房制度和房价是两个概念，是两个不同范畴的问题。”
房价再次起飞
依然是陈淮，在今年年初，就已经列出了包括“城市化进程、扩大内需、城市土地资源的有限性”等在内的房地产价格必涨的“十大理由”。
今年前三季度，房地产开发投资累计完成25050亿元，同比增长17.7%；施工面积27.75亿平方米，增长15.4%；竣工面积3.34亿平方米，增长24.7%；商品房销售面积58371万平方米，增长44.8%；商品房销售额27532亿元，增长73.4%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%，销售额增长78.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。 可以说，前三个季度房地产市场的火爆超出了很多人的想象。3月里的“小阳春”也“暖”得让人“气喘吁吁”。伴随着成交量的放大，房价迅速攀升，北京、上海、深圳等一线城市涨幅惊人，甚至超过2007年的高峰期。
某基金公司分析师向本刊记者表示，今年的房价再次上涨可以用八个字来概括：“政策利好，供不应求”。说到底，中国的楼市还是“政策市”。更何况政策还意在“救市”。
2009年房地产市场的复苏和回暖与2008年中央以及地方出台的一系列政策密切相关。
政策的转向首先从央行对金融机构人民币存款准备金率与贷款基准利率变化开始。自2008年9月15日，央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率，此后，央行又连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2008年12月20日，《国务院厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限。随后，国家4万亿元投资计划推出。
顾云昌也表示，“政策利好，效果很明显”。房地产市场迅速回暖。但是也产生了“副作用”，就是在销售太旺的情况下，供不应求，导致了房价推升。
盛夏过后，房地产市场的热度却依然未减，对房地产“泡沫化”的担忧又开始出现了。据北京市房地产交易管理网数据显示，今年7月，租赁网上备案成交量环比上月下降幅度达49.9%，为近4月来的值，成交均价也下滑1.3%，租售比达到了1比495的历史高位。
潘石屹说，“我们已经看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。”
而陈淮对此的表示很幽默，“楼市泡沫一说，就像女性减肥。我知道很多女士都在减肥，其实她已经很健康了，但是还是会说，我身上充满了泡沫。”
顾云昌对本刊记者说：“像美国的房地产的市场化已经很彻底了，但是他们的市场也有泡沫。就算完全市场化了以后，也会有泡沫。”
2009年将尽，2010年会怎样
然而，诸多利好政策的暂定执行期是到2009年12月31日。对政策调整的预期已反映到各地楼市。将近年底，北京、上海、深圳等热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上“政策末班车”。
而10月中旬，多个省份住房和城乡建设厅都召开了前三季度房地产形式分析会。湖南、吉林等省份分别通过不同方式表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容撰文指出，鉴于部分房地产刺激政策导致国内房地产价格的快速上升，使得房地产泡沫越积越大，我们应当及时调整当前中国房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。当然，对于地方政府、房地产开发企业及某些住房炒作者而言，延长短期政策的时间是越长越好，这样就可以继续刺激房价的上涨，就可以从不断吹高的房价中攫取可观利润和实现土地财政。
某基金公司分析师向本刊记者表示：明年的房价趋势可能会是“一线城市趋于平稳，二三线城市价格上涨”。但是顾云昌的看法却不一样：“这些都是个人猜测。什么叫二线城市，什么叫三线城市？都没有具体的划分。各个城市的供求关系，具体情况不一样，房价就不一样，不能这样简单来划分。”但同时他还表示：“现在价位已经很高了，再往上推恐怕很危险了。房价要保持相对稳定，如果出现大的起落，对宏观经济发展不是好事情。而且目前看，稳定的可能性还是有的。”
11月16日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的《住房绿皮书——中国住房发展报告2009—2010》预测，从今年第四季度至2010年第四季度，住房市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。2010年季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
而值得注意的是，通胀预期已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。央行发布的《2009年第三季度城镇储户问卷调查综述》显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，已接近2007年第三季度44.3%的历史高点；65.2%的受调查城镇居民认为当前房价"高，难以接受"，但预期未来3个月准备购房的居民达到了17.1%，说明购房需求仍然旺盛。
10月20日，国务院会议今年来首次提出管理通胀预期，并次将管理通胀预期，与保增长、调结构相提并论。11月3日，中国人民银行、银监会发布通知明确，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；对囤积土地、囤积房源的房企，不得对其发放贷款。而消息则是，北京、广州、深圳市部分银行的二套房贷首付已提至四成。
“我们下一步怎么办？既要保证稳定增长，又要使房价保持一定的稳定，这些都不断给我们提出新的问题来。”顾云昌最后说。（中国报道）
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