[摘要] 没降，反而还有大幅上升。合富置业成交统计数据显示，天河区11月二手买卖均价为27444元/平方米，环比升幅约20%。甚至与一手楼价相比也不相上下。成交均价受拉升的主要原因在于11月份天河部分豪宅板块，出现价格低于市场价的高端住宅笋盘流入市场，其质素高、价格笋的特点吸引实力买家一次性付款“抄底”购买，
二手成交
真相调查
（上）
天河区
天河区楼价降了没？
没降，反而还有大幅上升。合富置业成交统计数据显示，天河区11月二手买卖均价为27444元/平方米，环比升幅约20%。甚至与一手楼价相比也不相上下。成交均价受拉升的主要原因在于11月份天河部分豪宅板块，出现价格低于市场价的高端住宅笋盘流入市场，其质素高、价格笋的特点吸引实力买家一次性付款“抄底”购买，从而令中高价位二手住宅成交比例有所增大。
除了部分豪宅单位外，天河二手楼价整体仍然企硬，因此整体成交状况依然惨淡。据一些中介地铺的有关负责人介绍，因为没有生意，年初有十多个二手经纪，现在只剩八九个了。
买家与业主心理价位落差大
现在一手住宅市场降价情况是雷声大雨点小，又或者说是东边日出西边雨。有些楼盘说吹风价降了多少，但楼盘的吹风价本来就虚高；外围区域确实有些下跌了，但市中心的价格依然“企得很硬”。
天河正是这“企得硬”的市中心。并且，珠江新城这一风向标的一手楼价，还有继续走高的趋势。这种情况之下，天河二手业主心态比较强硬也属正常了。当记者问到最近二手楼价是否下降时，珠江新城兴业地产地铺的经纪刘先生用很肯定的语气说，降价的盘源非常少。据刘先生介绍，目前珠江新城西区二手住宅，北向一般能达到2.5万-2.8万元/平方米左右，南向则在3万元/平方米以上，与之前比，变化少有。
名汇地产的汤小姐透露，体育西最近有一套80多平方米的三房楼梯楼以120万元的总价成交，因为业主急着等钱用，买家又一次性付款，所以比较“笋”。至于一般的盘源，开价一般都在1.8万元/平方米以上。“天河南、体育西二手楼价上来后就没有跌过”。
“只要确实是想卖楼的业主，总有一些让步。”对于东圃非常熟悉的合富置业天河区分区营业经理简志良介绍说：“200万元总价的单位，业主可以一般可以减3万到4万元。”只是，这样的让步幅度，和二手买家心理相差甚远。“200万元总价的单位，现在买家往往要求平10万-15万元。买家还价幅度，往往在10%-20%之间”。
业主和买家之间的心理价位落差极大，并且一些买家出了价之后，业主答应得比较爽快，买家还可能会再压低一些价格。所以，一些并不急着等钱用的业主，开了一个价之后，能卖就卖，不能卖就养着。
这样的结果，当然就是二手买卖的极度不活跃。合富置业首席市场分析师龙斌表示，天河区二手楼市总体仍处于低位盘整状态，政策综合叠加影响下，买家持币观望心态浓厚。
兴业地产刘先生说，现在天河二手住宅买卖价确实比2008年、2009年困难时高很多，但成交却少很多。无论价格有多高，没有成交一切都是零。特别在天河，因为二手地铺非常多，竞争非常激烈，很多地铺的生意都非常惨淡。一些地铺的负责人介绍，关门的地铺还不多见，不过裁减员工的情况就越来越多。
当然，特殊情况也存在。受经济以及民间资金紧缺影响，近期较大幅度让价的盘源有所增多，降价幅度高达10%以上，业主多以境外人士、华侨以及急需资金的生意人或投资客居多，主要集中在较高端的板块。合富置业的成交显示，天河北、珠江新城、五山等高端板块，11月都出现放盘价比市场价低10%以上的笋盘。中原地产有关负责人介绍，天河豪宅买家出手不俗，他们比较认同市价，认为房价不会出现大跌，如在珠江新城板块，凯旋新世界、粤海丽江花园等大盘受追捧，且买家多采用一次性付款。
短炒买家绝迹
现在对楼市前景悲观的论调越来越多，这会否影响到二手住宅市场的放盘量？
“从近几个月情况分析，天河区二手住宅放盘量每月变化幅度不大。”合富置业市场部高级主任梁燕明介绍。名汇地产的汤小姐也确认，二手住宅的放盘量不见有增加。“现在不少住宅的租金也不错，业主放盘的心态并不急”。
盘源变化不大，买家构成方面变化大不大？
从一些大中介的成交统计来看，最近除了增加小部分豪宅买家外，天河整体买家构成变化不大。天河区二手住宅市场成交的还是3房单位，占比接近五成。150万元以下及300万元以上的二手住宅均有较多捧场客，相比较而言，150万元以下的占比还是要高一些。据透露，最近一段时间，天河区二手楼市中买家以首次置业和改善型买家居多，其中，首次置业者比例约51%，而改善型买家占比约39%，只有约10%的买家为长线投资者，而短线炒家在天河区二手市场已绝迹。（文/图 张秀钦）
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白云区
业主松口幅度难超过10%
根据广州三大中介行的数据，从今年9月份开始，白云区的成交均价都有所下调，11月份的成交均价也同步显示下调迹象，不过值得注意的是，下调幅度也十分有限。据来自中介地铺前线的经纪介绍，业主松口让价的幅度难以超过10%。甚至某些热门路段，二手价反而高过一手楼盘的价格。“除非是急售，想卖一的业主，议价空间很有限。”一位来自广州大道北的裕丰中介地铺的负责人告诉记者，从八月开始，他们的成交量便明显萎缩，关铺现象也比较普遍，“我们这条街，这三个月可能关铺和换主的铺面超过四家”。
部分路段一二手倒挂
二手业主对降价非常不敏感，这表现在白云区某些路段，那里甚至出现了一二手倒挂的现象。“相对于开发商来说，小业主也就这么一套房子在放，不可能会随意让价。”在京溪路，一位中介经纪对记者推荐“笋盘”，却推荐了一套几乎与一手楼盘相当的房子，天河御品一套80平方米的房子，叫价145万元。而同类型的云裳丽影85平方米物业卖160多万元，如果算上二手要缴纳的费用，二手楼的单价则要贵过一手楼。又比如位于白云大道北段的岭南新世界，也有一些二手房也要比同类型的一手物业要贵。对此，中介经纪很无奈地告诉记者：“没办法，口水都说干了，业主就是不肯降价。”
很多业主存在惜售的心态，假如不是急着要钱的话，由于限购、限贷，他们大多数认为“卖了就买不回来了”，因此都参照一手的定价开价，就算在当前一手楼价有了略微的下调，但是远远未影响到二手楼市的“定价神经”。
关铺、换老板非常普遍
在白云大道北，记者看到，这里的几家地铺都有所变化，有些是换了招牌，有些则是改成了便利店。据该路段的经纪介绍，这个路段的中介地铺变动很频繁，这数个月之内，已经有三四家地铺陆续关闭或更换老板。
在南湖板块，一家只做南湖板块房源的地产中介———南湖置业的经纪告诉记者，由于他们一直持低成本经营的策略，选取的铺位要不是小区铺，要不就是较低廉的城中村附近铺位，所以活得还可以，不过他也承认，最近一段时间，要靠租赁业务来撑了。“不瞒您说，我这个星期只做成一单，而且还是车位的租赁而已，提成只有一百五十块钱。”这位经纪无奈地说。 （文/图 詹青)
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番禺区
成交价环比上升 再现一二手价格倒挂
虽然一手楼价下跌，但中原地产、合富置业两大中介机构监测的二手成交数据均显示，番禺区11月二手成交价环比仍出现上升走势。11月份，番禺区二手住宅成交氛围不佳，中原成交均价为13477元/平方米，环比结构性上升13%。华南板块、洛溪板块成交量与上月相当，但钟村板块成交乏力。华南板块业主心态明显转弱，市场二手价格明显下降，成交价格大多比市场价低10万-15万元。受限贷、限购等因素影响，买家普遍认为价格将会下跌而持币观望，同时，市场低迷的气氛更削减了买家的看楼积极性。首次置业及改善置业买家比往月要少，少数投资客认为楼价开始下调，是入市好时机而主动出手。合富数据显示，番禺二手住宅成交均价为12888元/平方米，环比升幅约6%。11月份番禺区二手交投以洛溪、华南以及钟村板块为主，而主要集中在市桥、大石等板块内单价在1万元/平方米以内的中低价二手住宅交投活跃度比10月份有所下降。
再现一二手价格倒挂
中原地产番禺区区域营业经理刘大林介绍，目前番禺区有不少一手盘在售，存在一二手价格倒挂的情况，如在售的一手盘珊瑚天峰，市场价约为1.5万元/平方米，而二手盘珊瑚湾畔放售价则去到1.8万-2万元/平方米，相比之下，一手盘优势明显,不过，刘大林说道，现时珊瑚天峰在售的一手盘为洋房单位，而二手盘珊瑚湾畔在售的多是豪宅单位，素质更高。与2008年相比，番禺二手楼市显得要比2008年的萧条期坚挺，毕竟经过这几年的“补课式”市政建设，加上亚运会的直接带动，番禺区的居住配套已有相当大的改观。特别是经过星河湾等楼盘的跳空高开，华南板块出现3万元/平方米的洋房，整个区域的价值被重估，大幅拉升成交均价，一方面是业主的信心也更足，另一方面买家也逐渐接受了番禺二手楼价1.2万-1.4万元/平方米的这样的心理线。这些情况与2008年相比，已经不可同日而语。
外籍与内地业主心态差异大
合富置业番禺区分区营业经理周艳婷表示，番禺区祈福新邨早年吸引较多外籍或香港投资者购买物业，经过这些年，外籍业主或香港业主的数量仍不少。从业主心态分析，现时外籍或香港业主更为实在，一般都少有反价的现象，甚至会有少许的议价空间，而本地的业主则可能是可卖可不卖的，所以他们一般不愿意降价。近期有一套祈福新邨湖景居102平方米单位放售，证已满五年，由一手业主买入持有至今，买家税费支出较少。当初业主放盘价仅94.8万元，已比市场价低8.8%，而近日该业主出货套现意愿再度增强，更将放盘价再度降低到92万元，足足比市场价低了11.5%，周艳婷表示，近期新放盘的业主，部分有5%-8%的议价空间存在，当然不同类型的业主，议价幅度也不一样，一般来说一手买入的业主，由于当时买入的价格相对便宜，现在出售的话，即使略低于市场价也会有钱赚，因此这些业主的议价空间也会相对大一些。 （文/图 赵亚洲 ）
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海珠区
成交转差，单价超1.5万元物业占比增多
二手成交
真相调查
（下）
11月份海珠区二手住宅成交转差，中原成交均价为17232元/平方米，环比上升7%。价格的上升主要是因为本月成交单价段大于1.5万元/平方米的物业比重明显增多。业主心态减弱，愿意降价出售，尤其是外地投资客，由于不看好后市，议价空间相对较大，幅度可达8%-10%。放盘量变化不大，但客源比之前有所减少，上门的大部分是租客，买卖客户少，睇楼量亦少。大部分买家觉得价格还有下调空间而继续观望，目前成交的多为急需买家，如新婚置业等。合富置业数据显示海珠区11月二手交投热点落在单价不到2万元/平方米的电梯楼小区盘上，入市的买家以首次置业和首次换房人士为主，多选择实用的两房和三房单位，青睐价格有所松动的笋盘。
愿意降价就成交
中原地产叠彩园分行高级营业经理杨兴福表示，目前楼市不断有负面消息传出，买家观望气氛更加浓厚，而从成交来看，价格下调者成交概率较大。如叠彩园南向单位放售市场价约为2万元/平方米，而得以成交的盘源中，成交价则集中在1.85万-1.9万元/平方米，最近刚成交的一套单位，价格还不到1.8万元/平方米，业主是一位生意人，因资金周转，要的是成交速度，愿意放弃价格，果然有买家入市接货。而北向单位放售市场价约为1.8万元/平方米，价格降至1.7万元/平方米的盘源更易于成交。
杨兴福说，现时业主放盘价多数贴近市场价，然而，买家期望价格能继续跌，跌到自己的心理价位，而业主主动降价的情况却不多，由此，这种胶着状态直接影响到了成交。不过，从整体来看，在淡市下还能成交的多为低于市场价的笋盘。
未现大幅度降价抛售
喊高两千不急卖
在新港西板块，中原地产富力千禧分行营业经理陈德练表示，新港西板块在10月份，二手成交为海珠区众多板块中较为活跃者。为何会在这个时候放盘出售？不同的业主心态不尽相同，部分业主心态开始受楼市低迷的环境影响而走弱，放盘价有所下调，下调幅度去到10%，不过不愁卖的业主仍然较多，更有部分不着急卖的业主，反其道而之，放售价甚至高于市场价2000元/平方米。
对比2008年的楼市风暴，现时二手楼市情况是否还算乐观？合富置业专业人士表示，和2008年楼市低谷不同的是，当时正值金融风暴，买家因缺乏资金退出楼市，需求大大降低，从而造成成交量大跌。而如今，由于人为的政策限购，购买需求受到抑制，但购买力仍在。而从楼价来看，当时中心六区仍有不少一手盘在售，发展商大幅度降价，影响到周边的二手盘，当时的价格波动幅度相当大。
（文/图 赵亚洲 ）
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