[摘要] 十一黄金周各城市楼市网签量环比大幅下降，对此，不少媒体的评论是“遇冷”、“萧条”、“量价齐跌”，担忧市场将会走低。在第四季度一开局，就提出了一个问题：市场之前的热度是否还会延续？
十一黄金周各城市楼市网签量环比大幅下降，对此，不少媒体的评论是“遇冷”、“萧条”、“量价齐跌”，担忧市场将会走低。在第四季度一开局，就提出了一个问题：市场之前的热度是否还会延续？
从今年房地产市场的走势看，春节后楼市逐渐走出了成交低迷的谷底，先是“以价换量”，春节过后，不少楼盘以优惠促销、低价开盘来吸引刚需人群入市;到5月份，为遏制不断下行的经济，国家的信贷不断放松，如两次准备金率下调，特别是6、7月两次下调利息，整个市场的资金面有了明显改善，而首套房八五折利率直接购房者带来实质性优惠，大大增强了市场的信心，这些因素都给房地产市场带来直接的影响，市场成交稳中上升，而楼价基本保持平稳，带来了近年少有的连续两个季度保持较高的成交水平，如广州市十区二三季度新建住宅网签有四个月在70万平方米以上，而去年全年仅仅一个月网签量在70万平方米以上。以前三个季度来计算，今年的网签量超过530万平方米，接近去年全年557万平方米的水平，较去年增长20%多，仅第三季度，同比去年增长近七成。数据说明，市场的回暖确定无疑。
一方面是严格的限购、限贷，一方面是经济下行，一季度GDP同比增幅8.1%，二季度下降到7.6%，估计第三季度下滑至今年的增长目标7.5%以下，“三驾马车”同时失速，而去年全年经济增幅为9.2%，可谓政策和经济形势都不佳，然而，房地产市场却回升了，这里有什么启示吗？
我们看到，在宏观经济、房地产调控政策、货币信贷环境、城市发展水平、居民收入与购买力等多种影响楼市的因素里，今年宏观经济并没有像2008年那样快速坠落，而动摇人们置业信心;调控政策基本稳定，顾忌伤及经济未加码，实际操作执行间歇有所放宽尺度（如有的中部城市在限购方面可以按照个人而非家庭来执行），投资和多次购房行为包括改善性购房依然受限;货币信贷环境则在稳增长、预调微调的总基调下，降准降息，有所转向，不像去年为抑制通胀不断地收紧，以至连首套房贷利率都上浮，长时间放不下款。信贷的适度宽松（包括首套房贷八五折利率优惠重现），对于今年楼市的影响非常大;城市发展一如既往，城市化进程并未停滞，尽管有些重点工程因为政府缺钱而停顿或减速，区域规划利好不时为楼市带来兴奋点;居民购买力在经济和城市化等基本面因素未发生重大变化情况下，不会快速萎缩。从今年春节后“以价换量”，刚需爆发以及自住购房持续占据主导的市场特征来看，这两年真实的购房需求在严厉调控下积累、后延的相当多，特别是人口众多的特大型城市。2011年的调控让不少城市的交投陷入地量，如广州的月平均成交仅与历史的2008年相当，比2009年减少40%以上，比正常年份减少30%以上。通常说的“刚需”积累到一定程度、在一定条件下就会爆发。从今年楼市的运行特点来看，这个条件和信贷房贷的调整直接相关，和房价的调整相关，也和人们对于城市价值的判断有关。
也可以说，今年楼市从低迷到活跃的转折，与信贷转向、房企积极促销、积压的刚需释放等多方作用的结果。为了救经济，信贷政策不得不调整，从不断收紧转到适度放松，且力度较大，给予了购房人切实的优惠和入市信心;开发企业则顺应市场，为应对高库存，回笼资金，积极定价和营销，不断激活需求，成就了今年楼市超出预期的表现，当然，经济未进入严重衰退也是相当关键的影响因素。
四季度的楼市延续之前市场走势的机会很大，因为其一，调控政策较为稳定，十一月以及明年三月党政换届，政策稳定是;其二，5月份以来加大刺激经济的措施估计四季度会见到成效，宏观经济四季度探底回升应该是大概率事件，这对楼市应该有支撑作用;其三，尽管库存有所下降，销售大增使得开发企业资金压力缓解，但库存总量其实仍然居于高位，如国家统计局公布的数据显示，8月末的待售面积仍然在增加，多数二三线城市供应压力不小，大型房企还会积极促销售，布局土地市场，对市场保持热度有正面影响;其四，房价短期内难有大幅上升，有助于目前理性的市场能够持续下来，特别是外围区域和供应集中区域的良好市场氛围应该会延续。政策稳定，市场预期稳定，后续供应短期内仍然较为充足，楼价基本稳定，四季度市场有望保持前期走势的惯性。
广州市十区两市新建住宅供应情况
广州市十区两市新建住宅可售供应套数区域分布占比（%）
不过，由于市场成交回升，库存下降，特别是一线城市核心区域的后续供应显得不足，优质产品的稀缺性较为突出，楼价缓慢上行的势头估计再次确立，成交因此会受到一定影响。此外，刚需产品后续供应能否跟上也是一个问题，多少会影响总体成交量。相比三季度的全年网签高点，估计四季度成交会有所减少。
至于明年的楼市，以现在的各种条件看，宏观经济在一系列维稳、投资刺激措施之下，重回8点以上应该问题不大;而楼市调控政策短期内出大动作的时机似并不成熟;供求逐渐趋于均衡，投资依然受抑的大方向难改变;通胀受控情况下，信贷重回收缩机会不大，因此，至少明年上半年楼市保持稳定的走势，应该是可以预期的。
不过，也要密切注意两点，一是房价上行的冲动，会不会加快房产税等一系列新的调控政策出台;二是全球信贷宽松对于通胀和物价的压力，以及经济有所好转之后，会不会致使中国央行对信贷宽松采取更加谨慎的态度？这样看来，明年的政策、市场以及信贷政策走向仍有不确定性。
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