[摘要] 年底物价上涨，加上住宅限购，广州再次出现了一股商业热，商铺不仅供不应求，租价也水涨船高。日前信息时报记者兵分几路踩盘发现，广州市各区商铺租金越来越贵，其中天河和越秀租价可谓傲视群雄，珠江新城有商铺租金翻倍增长依然备受追捧。
年底物价上涨，加上住宅限购，广州再次出现了一股商业热，商铺不仅供不应求，租价也水涨船高。日前信息时报记者兵分几路踩盘发现，广州市各区商铺租金越来越贵，其中天河和越秀租价可谓傲视群雄，珠江新城有商铺租金增长依然备受追捧。在住宅限购的情况下，不少市民为避免资金贬值，只能选择持续商用物业进行投资。相对于“惜售”的写字楼物业，一直有“一铺养三代”美誉的商铺更受追捧。对此不少业内人士指出，和住宅一样，商铺涨租也有“天花板”，如果超过了当地主流商业业态承受租金的极限，业主可能会受到商铺“有价无市”的打击。
【天河】 天河商圈铺租同比上涨8% 珠江新城铺租四年翻五番
记者调查了解到，天河商圈的商铺，租金较去年年底上涨了8%左右。位于天河南的合富置业工作人员表示，天河南一带的商铺租金近年来每年都有8%~10%的涨幅，目前约为270~280元/平方米。经纪人李先生指着隔壁的一家布匹店铺告诉记者：“这家铺子月租已经从前两个月的5000元涨到现在的5500元。”
天河城附近的大型购物商场租金涨幅也不小，而且还“一铺难求”。据了解，天河城首层商铺月租普遍高于3000元/平方米，正佳广场首层铺租则与天河城接近。据上述中介表示，商场铺租金最近有超过10%的涨幅。不过目前天河城和正佳广场铺面出租率已较饱和，即便商家不畏高价，想进驻也很有难度。广州中原工商铺高级营运总监罗思源分析，天河路商圈是广州体量的核心商圈，以百货业为主打，附带了石牌周边的电脑城商业带，已经整体升级成功。目前，天河路商圈淘汰了落后的业态，主要走中高端商务型商业路线，商铺租金整体居于高位。
在珠江新城华利路和华穗路交汇处的一家便利店，店主老张告诉记者，这间20多平方米的店铺，四年前的月租是5000多元，现在要30000元；“店铺刚好处在拐角，面积小，否则租金更吓人。”据华穗路上一家地产中介的经纪人透露，华穗路上的商铺是珠江新城最一线的临街商铺，面积以五六十平方米居多，租金在1100元/平方米不等，相比去年上涨了5%左右。”
位于花城大道上的一家中原地产经纪告诉记者，花城大道上的商铺面积普遍比华穗路上的大，80平方米以上的较多。临街一线商铺的租金平均在1000~1100元/平方米之间，比去年上涨了8%左右。“我手上的一间商铺，今年年初的租金比去年年中每平方米上涨了600元，月租从9万涨到14万。但依然有很多人抢着要，很多客户留了电话。”
中原地产项目部总经理黄韬则指出，商圈的差异性将未来商铺租金的上涨后劲拉开了距离，珠江新城商圈一直都是投资热点，铺租肯定会持续上涨，且空间还很大。
【越秀】 租金最贵涨幅小空置率非常低
越秀区与广州市的发展同龄，积攒了2000多年的商业底蕴，这里每年创造的商业价值均位居广州市前列，临街商铺平均密度达到90%以上。根据广州市房地产租赁管理所公布的数据，2012年广州市租金最贵的仍然是越秀区北京路商业步行街板块，文明路——中山四路租金达到1736元/平方米/月，较2010年上涨86元。
记者在越秀区的北京路步行街、东山口王府井、中山三路中华广场三大商圈板块了解到，这些板块内成熟的商铺租金一直维持在较高的水平，且保持每年5%以上的稳定增长率。由于商圈内商铺积累了丰富的消费群体，因此铺租金虽然贵，但空置率非常低，很多成熟商圈都是“一铺难求”。
与热门的综合类商圈相比，在采访中仍然有些专业市场的经营者对记者抱怨生意难做。“我们跟商场是3年一签，每年租金涨6%，第4年重签基本比第3年涨10%以上。”章先生在一德路海鲜干货批发市场经营了两个档口，他告诉记者，2012年11月业主就通知他，2013年要涨租一成，3年前月租8000多元一个的铺位现在要涨到过万元。“拿货成本上涨、铺租上涨，但是销量却没有上涨，经营真的越来越难。”章先生透露，如果一个档口的顶手费超过20万，他将考虑减少一个档口。
海珠 商铺放租少价略涨顶手费越涨越高
近日记者走访海珠区一些商业繁华街道，发现目前放租的商铺并不多。有中介告诉记者，很多商家都想趁着春节前赚一笔，所以目前不是特别愿意放租。记者在新港西路德诚行地产了解到，目前放租的商铺仅有两间，在新港西路附近有一间50多平方米的商铺，租金为8000元/月，需要5万元的顶手费；另一间位于滨江路与广州大道交汇附近，80平方米左右，需要9000多元/月，还需交16万的顶手费。
有地产中介告诉记者，现在商铺租金上涨不太明显，大多数都是有规律的上涨，比如签约3年后会上涨5%左右，但是顶手费就越喊越高，完全是看业主的主观意愿。记者在新港路的满堂红了解到，年底前放租的并不多，租金比较稳定，150~200多元/平方米/月，但大多需要顶手费5万元起。此外，在海珠区最繁华的商业街江南西附近，有多家中介告诉记者，目前江南西的商铺租金越涨越高，比去年上涨了5%~8%，平均租金为500元/平方米/月，有些商铺顶手费高达30万元。
白云 租金上涨8%繁华路段一铺难求
记者本周前往白云区采访发现，目前白云区一些较为繁华路段也出现了一铺难寻的情况。记者在白云区黄石路路段了解到，目前周边已经很难找到五六十平方米中等面积的商铺。黄石路合富置业一位置业顾问告诉记者，目前该路段很难有空的商铺出租，且租金逐年上涨，一般是每年上涨8%；以一个150平方米的商铺为例，商家和业主签的是长租，10年以上的租金为3万/月，每年租金是8%的递增，现在这间商铺的顶手费为40万。
记者走访了好几家中介才发现，周边有一家20平方米的商铺正在转租，租金为2000元/月，但顶手费需要5万元。此外记者了解到，白云区新市附近区域也很难有商铺放租，有中介经纪告诉记者，目前该板块的租金已经比去年上涨了5%~8%，不包顶手费，有一家目前正在放租的30平方米的店铺，价格为5000元/月。调查中有不少中介告诉记者，每年商铺涨8%比较正常，年后租金下降可能性很小，但顶手费可能会有所松动。
番禺 万达进驻带旺商业售价涨得更猛
记者从番禺的一些中介行了解到，近两三年来，随着番禺进一步融入大广州，以及区内居住人口增多、大型商业抢驻等因素，区内多个板块的商铺租金、售价均有大幅上扬的情况。有商户告诉记者，如果在合同期，租金上涨的情况也并不算太厉害。“我们一般合同期都会有约定，每年租金会上涨5%~10%左右，每家的情况都不一样，这是合理的。但如果是合同到期要重签，业主往往会叫高价，这个涨幅就没有具体的标准了。”
记者了解到，番禺最繁华的易发商业街内，其临街商铺租金已高达1000~1500元/平方米/月，而且还需另付高达30~40万元/间的顶手费。大北路的旺铺租金略低些，但普遍也要500~1000元/平方米/月，顶手费也要10~20万元/间。光明北路、西丽路的租金比上面两个路段低一些，但也要200~500元/平方米/月。虽然租金不菲，但市桥商圈的这四个最热闹的路段，目前可出租的商铺却非常少，记者在周边各地产中介店走了一圈，发现只有几间街铺可租。
而在目前番禺商业发展重点的万博商圈一带，有中介人士对记者表示，随着多个万达等多个大型商业项目的进驻，区内商业价值空前被看好，临街商铺目前月租100元/平方米上下，2~3楼的商铺租金更便宜。“近年来，这里商铺的售价涨了很多，但由于目前这里还处于开发期，商业氛围并没有真正成熟起来，铺租还是处于较为稳定的状态。而且，新建的大型商场都还在用各种优惠手段吸引品牌商户进驻，一些商业街、社区商铺的业主更不敢随便叫涨。”
据记者了解，以前万博商圈一带，社区商铺售价多在1~2万元/平方米之间，由于自2011年年底以来，商圈的利好消息越来越多，商铺价格也开始上涨了。特别是番禺万达广场进驻后，并叫价5万元/平方米后，这附近商铺的价格更是猛涨，拉动周边社区铺价格上升。上月该商圈的某大型楼盘推出了其社区商业街的临街铺位，售价更是达到了4万元/平方米，比前两年附近的价格翻了一番。
原因分析1 住宅限购引发商铺抢购潮
记者了解到，近年来，广州一些地段、人流稍好的街道、社区，只要一有商铺推出市场，就马上迎来大批的商铺“粉丝”进行抢购，大大推高了商铺市场的行情。于是乎，一些商家就通过各种渠道收购市场上一些经营状况不太理想的社区裙楼物业，将之重新定位、招商，并通过产权拆分、带租约销售的方式推出市场，以迎接商铺市场的“牛市”。这类商铺由于面积小、总价低，吸引了不少买家的捧场。
与此同时，一些居住人口较多的社区商铺，也同样在这一轮“牛市”行情中赢得追捧。记者了解到，前不久，番禺某尚未开始入住的大型社区，推出了一批社区内商业街的临街商铺，售价约4万多元/平方米起的价格，依然挡不住买家的热情，所推的数千平方米物业，在短短的一个周末两天，就基本被抢购一空。
“说到底，也就一个原因：住宅限购，股市又不景气，现在除了商铺、写字楼之外，真没什么是可以投资的。”一位不愿透露姓名的商铺买家对记者这样说。该人士表示，关于租金方面，主要取决于两点，一是市场行情，二是市场惯例。“一般来说，我们会根据市场情况制定一个合理的价格进行出租，但又会在合同上约定，在合同期内每年会有一个幅度的上调。在合同到期后，则根据市场情况再做调整，周边都做旺了，租客生意也好了，我们加租是必然的。”
租金上涨反映商家看好后市
方圆地产首席分析师邓浩志分析指出，随着经济发展消费力提高，加上通胀，物价水平和资本使用成本总是不断提高的，但租金集中提升8%~10%，证明商家普遍看好后市。2012年国家2次降息，3次降准，使得货币得到进一步的放松，经济在年末也出现了复苏的迹象，股市近来接连拉升，这都助推商用物业租金水平不断上升。
商业地产资深专家陈瑞标则表示，春节前肯定会有很多商铺调高租价，一方面因为商家一般都能在年底前赚一笔，另一方面很多商铺合约一年一签，重签合同前涨租也很正常。商铺租金上涨既是一种投资回报，也是周边商业氛围逐渐成熟的重要体现。一般正常的情况是，商户提升一次商铺租金，80%~90%的租户会留下来继续租用，仅有10%的会流失。其实这也是一种优胜劣汰。
年年涨租超一成或影响商业长远发展
“受到互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润正被不断压缩。如果租金还继续涨，我们这些经营者会遇到更大的困难。”一德路万菱广场的经营户陈国富透露，2009年以前开店，店铺租金通常只占成本开支的四分之一左右，可是近两年，租金几乎占据了大部分利润。“现在多数店铺租金占利润的30%~50%。海印缤纷广场一些原本经营得不错的店铺因为租金飞涨导致利润受到挤压，实在经营不下去；万菱广场一些准备大展宏图的店铺也束手束脚，不敢积极拿铺搞扩张。最明显的就是我们这经营年宵用品的人，今年参加迎春花市竞投的少了，出价也比往年低了。”陈国富认为年年涨租超过一成，长此以往，势必对整个商业经济带来一些不利。
另一位在东川路经营餐饮店的连锁店负责人李乐认为，店租、商品价格、人气是商铺兴旺与否的三个非常重要的因素，如果三者不平衡，最终只会导致市场受伤害。“希望业主能体谅我们的辛苦，以合理的租金实现双赢。”他透露，附近中华广场楼上非一线的商铺因为年底涨租超过原租户的承受能力，很多都没有续约，正在空置中。“这几年因为楼市调控，商铺投资很热，成交价的涨幅一直远大于租金的涨幅。投资肯定要看到效益，商铺价格涨了，租金不提高，怎么赚钱？”李乐表示，他能够理解业主为何涨租，但如果租金超过承受能力，他将立即转移阵地，找一个租金较低的地方重新开始，“东川路这里对面有医院、旁边有菜市场、学校、购物中心，是做餐饮的。但是如果租金超过利润的一半以上，我还是会选择退掉现在东川路小学旁边的一线档口，改租到东川菜市场或者临近社区里面的二三线档口继续经营。”
据悉，随着城市化进程的加快，未来城市的人口只会越来越多。以广州为例，越来越多的“城市副中心”将加快打造出更多的地标型超大城市综合体。因此，有业内人士分析，尽管网购冲击实体店，但传统零售业不可能被淘汰，人流量增加，代表着成交额的增加，进而商铺成交价走高，租金也就随之水涨船高。预计未来广州商铺的租金将会产生两极分化：普通地段商铺租金涨幅不会很大，因为普通市民的消费额很难有爆发式增长，因此涨价也可能会出现有价无市的局面；但主流商圈附近的店铺，租金肯定会进一步走高。
投资指南 四类商铺可选择 经营管理很关键
左右地产顾问有限公司总经理周帆认为，商铺投资没有淡旺季，主要看物业前景，以下几类可选择：一是有品牌影响力的旺铺，已经具有较好的消费氛围，买来即可产生效益；二是短期内可，以1~3年内为宜，原则上预期时间太长的，不鼓励投资；三是地段好的商铺，商铺有“三步定生死”的特点，可能相差几步，命运却截然相反；四是后期的运营，有些物业因后期运营乏力而难以为继。周帆同时强调，对于功能过于单一的大众消费型商用物业，投资需谨慎，批发市场除外。
中地行传播事业部总监吴荣超认为，投资商铺最重要是看两点：首先是对项目经营效果的判断，尤其是一些成长型的商业物业，要对其未来的区域营商环境、物业周边的规划变更、商场经营者的经营能力等有所把握，客观判断物业交付后的营业效果，从而判断其商业价值或增长空间；其次要注意产权问题，避免产权不清而滋生不必要的费用甚至引起法律纠纷，其中使用年限是重要关注点之一，尤其一些二手铺（甚至一些一手铺）会出现使用年限非常短的问题，这将大大影响投资者的总体投资。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前投资商铺需要谨慎，商铺短期或面临一定的风险：一是自从住宅限购后，商铺价格近两年上涨幅度较大，部分项目有“泡沫”嫌疑；二是房产税试点范围有可能扩大，广州有可能成为下批试点城市，征税对象有可能并不是住宅物业，而是商用物业。邓浩志还特别提醒，“一铺养三代”的说法需辩证对待，目前广州中心城区也有不少商铺经营遇到困难，商铺能否持续发展，要看地段更要看经营管理者的水平。
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