[摘要] 合作建房第一人——北京于凌罡号称已建起一个20套别墅的合作建房项目，但记者只看到一个似是而非的谷歌地图鸟瞰图。其实，自2005年，全国各地合作建房风起云涌，各地不乏结结实实的成功经验。
北京于凌罡合作建房一事无成 广州魏琨却已成功操作4个项目
合作建房人——北京于凌罡号称已建起一个20套别墅的合作建房项目，但记者只看到一个似是而非的谷歌地图鸟瞰图。其实，自2005年，各地合作建房风起云涌，各地不乏结结实实的成功经验：温州一个合作建房者组织会员通过土地拍卖建成属于自己的商品房；广州魏琨也组织会员通过法院拍卖方式操作4个项目，分别为黄岐银海花园、天河北金富苑(小区网论坛)、科韵路天河软件园(小区网论坛)、白云区某烂尾楼，200套房子为会员解决了住房问题，他还把合作建房的“乌托邦”梦延续到后期物业管理，两个项目实行业主自治，仿如童话故事的结尾一样——“从此，他们快乐地生活在一起”。
曾经是地产公司管理人员的魏琨和朋友们从龙洞森林公园一栋农民集资房的快乐生活想到合作建房，投身合作建房大潮8年，同时在地产圈里打滚的人已升至副总、老总的位置，魏琨仍在操办他注册的“众建房地产咨询有限公司”，过着自由自在的生活，有时间到桂林自驾游，还成为德州扑克圈里的高手，周游各地参赛。说起合作建房的收获，端着一张“扑克脸”的魏琨终于展露一丝笑容，他说：“合作建房的会员通过我们欣喜地买到房子，说声感谢的时候，这就是合作建房的成就感。”
魏琨坐在业主自治的保安室里接受记者采访。
魏琨组织会员通过法院拍卖的方式实现合作建房，在天河软件园以4000元/m2拍到房子。
天河软件园这栋楼梯楼有20个单位是合作建房者合伙拍到的。
回望当年：沙太路芳村地块折戟 另辟蹊径抄底法拍屋
即使是集结几千人的资金，合作建房者只能竞拍小地块，而广州推出的小地块向来不多，且政策环境也对合作建房者不太有利，广州合作建房之路何去何从？魏琨另辟蹊径，通过法院拍卖的方式实现合作建房。
2005年，魏琨与一群朋友住在龙洞森林公园的一栋农民集资房里，当时大家一伙人非常投契，每家人几乎“夜不闭户”，煮饭煲汤都共同分享，当时在地产公司上班的魏琨产生一个主意——为什么我们不一起拍个地建房子？这个主意正好契合于凌罡当时正极力推动的合作建房运动，魏琨迅速与朋友，在网上注册网站，招收了两万多名会员。在2005年9月，他们计划参与沙太路银利街35号地块的拍卖。早在拍卖之前，他们已经通过媒体和网站广泛宣传合作建房的项目，他预计当时地价大约1000多元/m2，会员可以3000元/m2的成本获得一个电梯房，报名的会员高达数千人。可惜后来房管局临时修改拍卖时间，导致合作建房者无法如期参与拍卖。2007年12月，他们再度出击土地拍卖市场，希望竞拍芳村白鹤洞一个2600多平方米的小地块，不过他们在拍卖时遭遇截击，另一竞争对手“无上限”追价，最终他们放弃竞逐。
2007年初，拍下黄岐银海花园18套房和8个车位，当时价格1600~2200元/m2，现价接近1万元/m2；2008年中，拍下天河北金富苑12套房，当时价格3000多元/m2，现价15000元/m2；2009年底，拍下天河软件园建华路20套房，4000多元/m2入手，现价17000元/m2；2010年至今，他们盘活白云区某烂尾楼，两梯共100多套房，成本也只在数千元一平方米，现在白云区电梯新房已过2万元/m2。
从2005年至今，广州市楼价翻了几番，魏琨庆幸带领会员“抄底”成功，若当时不买房或者受挫后不再另找渠道，等到现在更加不可能买房。盘活了白云区某烂尾楼后，魏琨发现随着广州市楼价飙升，烂尾楼盘活和法院拍卖房产都成了民间游资寻找增值的渠道，“能用钱盘活的烂尾楼几乎都没有了”，到法院拍卖房产的标的去看，现场黑压压全是人头，魏琨和他的同伴觉得像以往市价五折拍房的好日子已经过去，拍卖房产和盘活烂尾楼成为实力投资人士的理财乐园，合作建房的自住买家很难与他们竞争，于是合作建房的公司到现在还没有新项目上马。
成功心得：开发电脑系统解决“人多嘴杂”问题
不认识的人聚集在一起，如何解决信任、资金和分配的问题，这是合作建房的一个关键。长期从事企业管理和房产开发的魏琨认为这个问题非常容易解决，他的公司开发了一个系统，在网上公布了拟拍卖的房子现状和具体情况，然后让各个有意购房的会员在系统上进行竞价，每个房源价高者得。
魏琨告诉记者：“每个房子现状不一样，朝向和方位也不同，竞争的人数也各有不同，的办法就是竞价，让价格来决定一个房子的价值。”比如一个起价20万元的房源，会员最终可能出价到40万元，故此魏琨认为在当时，他们的拍卖优势比普通的投资者要强。合作建房者每次瞄准的都是整体拍卖的标的，全部都是未出证的房产，面对的是持有大额资金的投资者，这些投资者需要考虑大额资金的沉淀成本以及中间可能花费的税费，他们的出价可能非常谨慎，而出于自住用途的合作建房者在出价上有可能压倒其他投资者。合作建房者在地段的选择上也体现自住“刚需”的特性，魏琨表示，增城花都的房子无论多便宜他们都不会拍，因为不方便上下班，他们只拍中心六区和离市区近的黄岐等地。
一套房几十万上百万，都需要一次性付款，从交保证金到最终交款，资金过手所产生的信任问题也是考验合作建房成败的关键。魏琨说得非常实在，初期他们也希望采用“理论”的方法，即在银行开设托管账户和使用对公账户，但是操作几次后发现托管账户和对公账户的退款非常麻烦，即使民生银行给他们开通绿色通道，每次退款都需要由公司开具支票，再由会员持支票到银行兑换，后来他们每次拍卖都是把钱打入到魏琨的个人账户，退款也采用“私对私”，方便快捷。
魏琨告诉记者，银海花园的拍卖，他们公司收取一个点的服务费；后来三个项目，公司收取两个点的服务费。会员对收费也非常认同，收费的标准比房地产中介的还低，且需要从拍卖到最终办证都全程服务。他坦言，若单靠这4个项目，可能公司一早就倒了。合作建房从经济利益上来说收获不大，但因为合作建房，他认识的朋友多了，圈子大了，也与其他朋友一起合作搞其他生意，才一直可以把公司维持至今。
“乌托邦”式物业管理：业主自治
单买到房子并不足够，还需要在后期物业管理上实施业主自治，这才是一个完整的“乌托邦”梦。在4个项目中，他在天河软件园和白云区烂尾楼真正实现了业主自治，由业主委员会共同管理社区。
魏琨主导的合作建房成功操作了4个项目，头三个项目都是法院拍卖的现房，第四个是烂尾楼盘活的项目，从外立面设计到室内间隔都是重新设计的，相当于真正实现了“合作建房”的梦想。他觉得，希望会员“从此快乐地生活在一起”。
记者在天河软件园合作建房者的社区保安亭采访魏琨，他告诉记者，这个楼梯楼由业主自治，每平方米物管费收1.5元，比其他楼梯楼小区要高，也比政府指导价要高，但“一分钱一分货”，他们接手物管后，换了不锈钢大门、换了多年老化的水管、加了对讲，下一步准备解决临电问题，电的问题解决后就申请加装电梯。魏琨表示，小的楼梯楼社区容易因物管费低而服务下降，有可能退化成无法让人舒适居住的社区，他们以业主自治的方式管理小区，可以杜绝这种退化。对于普通小区来说，物业管理公司不可以随便对不交物管费的业主停水停电，但他们业主自治的社区对不交物管费“格杀勿论”，不交就停水停电。
合作建房8年，虽然只操办成功4个项目，但魏琨觉得的成就感在于看到合作建房的会员以极低的成本就购置到房屋开始了新生活。他记得有一个会员以20多万元买到了银海花园的100多平方米房子，还以4万元拍到了车位，剩下的钱还买了一台“奔奔”，与女朋友结婚。像这位会员的故事在广州合作建房圈子里比比皆是，魏琨说，每当听到别人说感谢合作建房让他们买到房子，这就是他投身合作建房的满足。
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