[摘要] 今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给投资客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有的利好，无疑将吸引更多投资客进入商用地产领域。
今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给投资客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有的利好，无疑将吸引更多投资客进入商用地产领域。
小 投资门槛低据不完全统计，国庆期间开盘、开放样板房或者推出新货的商用物业项目有二三十个，有写字楼，有商铺，也有商用性质的 产品，类型颇为丰富。供应量的要数 产品，特别是番禺、萝岗等郊区的小面积 产品，而且以小复式最为流行，从萝岗的广州绿地中央广场、广州萝岗万达广场，到番禺的奥园城市天地、保利大都汇、奥园越时代……几乎都是产品，而且大多主打40-70平方米之间的小面积产品。郊区盘加上小面积一定程度降低了 市场的投资门槛。
除了小 产品外，近期上市的另类宜居宜商的商用项目还有合景誉山国际的商用性质类别墅iHOUSE产品，其每栋三 的别墅面积为160-250平方米，实际可用室内面积达350-500平方米，有天有地还送前后花园和地下室，总价198万元/套起，性价比颇高。
街铺写字楼考实力
预算高且投资经验丰富的买家，不妨考虑商铺和写字楼，国庆期间，萝岗的飞晟汇、番禺广州南站的奥园越时代，还有海珠区的绿地·滨江汇等项目都有街铺上市，虽然是郊区盘，但2万-10万元/平方米的门槛也不算低，不过高投入有高回报，这些项目大多有地铁、高铁、环岛轻轨等交通利好支撑，潜力令人看好。
对投资实力要求更高的还有写字楼，珠江新城的天盈广场以层为单位出售，市场预计单层总价至少1亿元；没那么超高预算的也有靓目标，保利东江首府、珠江国际纺织城的写字楼，看好，都是不错的选择。优惠32.8万元/套虽然市场热火，但随着产品同质化的日益严重，国庆前后，发展商们纷纷加大促销让利幅度。如奥园城市天地是提前登记存10万元，开盘就能抵30万元，奥园越时代是提前登记都可存1万元抵8万元；番禺敏捷华美国际认筹1万元可抵5万元；白云方圆白云时光团购优惠可存2万抵5万元。更多项目是与媒体合作推出团购优惠。优惠“真金白银”最看得见的是绿地·滨江汇，国庆期间的优惠，的居然达32.8万元/套，这笔钱都足够在郊区再买套小房子了。
高力国际市场调研与咨询部董事陈厚桥：
投资商用物业
宜看长线
对投资客来说，出手前一定要先对目标空间做出选择，是选择租金为主，还是价值为主。在计算物业投资时，一定要充分考虑前期购买环节中的各项支出：包括购买时应缴的契税和购买后再出售的各种综合税。其次，物业后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。与住宅不同的是，商用物业的交易税费通常较高，比普通住宅交易税要高8%-10%，所以说，短炒的方式不太适合投资商用物业。要用长远的目光，细细考察物业的投资前景，比如区域交通、商圈规划、市政配套前景如何，周边类似物业租务市场如何，等等。比如选 的话，是选在商务区中，企业多的地方 才好租，租客收入高，租金也才能上得去。而选写字楼，当然要在商务旺区，企业云集的地方才最容易放租。
中立地产高级分析师相韡：
使用年限
影响物业价值
商用物业的土地使用年限通常只有四五十年，与住宅的70年相比，这个使用年限原本就短了一截。所以在投资商用项目时，先了解清楚项目的土地出让时间是从哪一年开始计算的。如果是烂尾项目重新上市的，一定要打听清楚是否有补交地价。如果有补交地价的话，土地使用的起始时间可以重新计算，如果没有补交地价，一般上世纪90年代拿的地，目前只剩下二三十年的使用年限。目前的政策还没有对使用年限到期后的具体要求指引，就算是使用年限到期后还能继续使用，也需要补交一笔不菲的地价，这意味着投资成本增加了，回报也会大打折扣。
中原地产项目总经理黄韬：
“菜鸟”不妨先试水
目前市场热销的商用物业主要有三大类——写字楼、商铺和商用 。这三类物业中，写字楼投资需要比较多的专业技巧，管理费高，持有成本大，不懂得经营的人盲目投资，就容易陷入僵局；商铺投资也对专业水平要求高，再加上好的商铺项目通常门槛极高，动辙几百万、几千万元才有入市，不是普通人能负担得起。所以对刚刚进入商业地产投资领域的“菜鸟”来说，合适一点的选择是商用 。商用 其实是写字楼的变种，其土地性质大多是写字楼，能避开限购限贷等政策限制；另一方面， 又兼顾有可居住宜的两重功能。加上目前在售的 产品往往面积较小，总价也相对较低，风险的可控性比其他产品要强一些。
值得注意的是，与住宅相比，商用 因为是写字楼性质，其用电、用水大多都是按商用标准计算，而且就算是在名校区也没有入学指标，同时管理费也通常要每平方米每月四元以上，这些成本都比住宅要高，投资前可一定要先算好账。
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