[摘要] 笔者认为，当前房地产市场调控的难点和关键点主要有三个方面：．“土地财政”问题，如何盘活和充分利用“空置房”增加二手房市场供给问题，以及房地产市场统计信息调查滞后的问题。
对“国五条”政策实施效果分析
今年3月，国务院厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，出台了调控房地产市场的五条措施，其中，“坚决抑制投机投资性购房”的政策——“二手房交易按个人所得20％征税”成为亮点。此政策虽说在我国《个人所得税法》中早有规定，但以前多数按住房销售额的1％征收。“国五条”明确提出按照个人所得的20％征收，无疑将会影响二手房的有效供给。
从经济学“均衡价格”理论来分析，对二手房交易按个人所得20％收税，表面上是对卖房者征税，但根据“供求均衡”原理，政府对卖房者收税后会使二手房供给曲线向左上方移动，抬高市场均衡价格，政府的税收实际上是由卖房者和购房者共同承担。对卖房者而言，由于惜售心理加剧对政策变化比较敏感，而对购房者而言，由于刚性需求的购房者居多，对价格反映的敏感程度比不上卖房者，所以购房者承担的税收要比卖房者多。同时，房价上涨必然带来交易量降低，二手房市场会出现“有价无市”局面，这对活跃二手房市场极为不利。另外，二手房价格上涨会使居民将目光更多地投向新建房，尤其对于有刚性需求的购房者，就可能更多考虑购买新建房，使新建房的需求增加，引致价格上涨，并将增加新建房市场成交的热度。对于二手房市场而言，由于市场“冷淡”、“有价无市”，难以满足拥有多套住房业主的出售意愿，形成“刚性需求者想买而买不起、多套住房者想卖又不舍得卖，且也卖不出”的局面。就整个房地产市场而言，由于新建房交易多于二手房，整体呈现“升温”态势。
从实际情况分析，我国目前拥有多套住房的居民多为“严控”房地产政策实施以前购买的，这部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供给的潜力很大。而“二手房交易按个人所得的20％征税”政策，本意虽是为抑制房地产市场上新的投机投资行为，但实质上是对以前业已存在投机投资行为的“秋后算账”，并由此误伤刚性需求及改善性需求的购房者，属于“马后炮”政策至于今后时期抑制投机投资行为完全可以通过“限购”、“限贷”来解决。在目前房价高位运行态势下，通过购房进行投机投资行为有较大风险，不可能轻易形成购房需求，因此，“二手房交易按个人所得的20％征税”政策起不到抑制新的投机投资行为的应有作用。从实际情况看，这项政策提出后，房价不降反升，并出现“突击过户”、“假离婚”增多等问题，显现出一定的负效应，建议予以取消或延缓实施。
当前房地产市场调控的难点和关键点
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