广州二手楼市2013前高后低 2014放量机会不大

——2013年合富标准二手住宅价格指数分析报告

鹤山楼市猪事丁  2014-01-21 10:46

[摘要] 2013年年底这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间，由目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年的季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当。

2013年广州二手楼市总体走势：前高后低，年底僵持疲软

2013年广州二手房市场总体前高后低的特点，与2012年缓慢复苏的特点明显不同。2013年上半年，受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，广州二手楼市延续了2012年四季度以来需求活跃的较良好运行态势，量价齐升，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月。下半年随着楼价高位持续上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素，交投热度明显回落。2013年11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。

据合富置业统计，2013年到第三季度广州二手楼价保持逐月稳步小幅上升的态势；四季度市场整体转淡，二手楼价高位企稳。2013年12月广州合富标准指数为1809点，同比上涨15.4%，涨幅较2012年的6.2%明显加大。

表：2013年广州市存量房屋市场成交情况

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RDER-: windowtext 1pt solid;HEIGHT: 15pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: #c00000" height="20" width="72">	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2006年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2007年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2008年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2009年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2010年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2011年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2012年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">2013年	RDER-: windowtext 1pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #c00000" width="72">环比（%）
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 57.75pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="77" width="72">广州住宅合富标准指数值（12月）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">934	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">1235	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">1445	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">1476	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">1567	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">1809	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="72">15.4
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 43.5pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" height="58" width="72">合富标准指数全年涨幅（%）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">32.2	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">17	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">2.1	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">6.2	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">15.4	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" width="72">
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 43.5pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: white" height="58" width="72">住宅成交均价（元/㎡）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">5626	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">7487	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">7780	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">9561	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">12588	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">15163	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">16743	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">19534	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="72">16.7
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 43.5pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" height="58" width="72">住宅买卖套均面积（㎡/套）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">82.4	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">84.6	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">84.1	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">86	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">86	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">84.9	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">82.9	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">87.9	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" width="72">6
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 57.75pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="77" width="72">住宅买卖套均总价（万元/套）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">66.1	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">87.7	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">109.5	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">128.1	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">144.8	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">171.7	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="72">18.6
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 57.75pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" height="77" width="72">住宅租赁套均单价（元/月/套）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">29.9	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">31.3	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">31.4	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">31.6	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">35.6	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">39	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">40.8	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8">44.6	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: #d8d8d8" width="72">9.3
RDER-: #f0f0f0;HEIGHT: 43.5pt;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: white" height="58" width="72">住宅租赁套均总价（元/月）	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">—	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">2331	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">2439	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">2758	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">3042	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: white">3232	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent">3553	RDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid;WIDTH: 54pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="72">9.9

2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需主导，但换房改善的比例有所增加，高端买家的活跃度较以往提升，首置需求独撑大市的格局明显改观。据合富置业数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年的近七成回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。

2013年买家的心态总体较积极，大多看好后市，入市意愿较高，价格接受度有所提升。四季度，由于楼价高企，加上“穗六条”的影响，整体二手楼市转淡，买家观望加重，“等降”心态明显，大多期望价格能有所下调，但预期楼价大幅走低的买家不多。业主心态持续走强，议价空间较小，高位叫价、惜售、反价现象时有发生，其中市区尤为突出。2013年后期，市场观望浓厚，但业主叫价仍十分坚挺，买卖双方僵持博弈的态势加剧。

回顾近年来广州二手的量价走势，政策对市场的影响特别明显，但市场对政策的“抗药性”也不断加强。

2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。

2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。

2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。

2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。

2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。

2013年，政策总体较平稳，市场保持需求活跃的较良好运行态势，量价齐升；下半年楼价继续高位上涨、买家入市意愿有所减弱， “穗六条”政策出台，观望加重，“等降”心态明显，但市场的政策“抗药性”增强，大多对调控的信心不足，预期楼价明显走低的买家不多。据合富标准指数显示，2013年全年广州二手楼价上涨了15.4%。