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卖家将房屋先出租后出卖 买家等20年才能入住?

信息时报  作者:何小敏   2014-05-14 08:11

[摘要] 花巨资买房,却被告知房屋早已被出租,租期20年。按照“买卖不破租赁”的原则,买房人真的要等20年以后才能入住?近日,番禺区法院审理了这样一宗物权保护纠纷案,因产权人在房屋查封期间与他人签订出租合同,法院认定其效力不能对抗新的产权人,判令租客搬出房屋。广州市中院二审维持原判。

花巨资买房,却被告知房屋早已被出租,租期20年。按照“买卖不破租赁”的原则,买房人真的要等20年以后才能入住?近日,番禺区法院审理了这样一宗物权保护纠纷案,因产权人在房屋查封期间与他人签订出租合同,法院认定其效力不能对抗新的产权人,判令租客搬出房屋。广州市中院二审维持原判。

无稽

买房后竟被告知要等20年

位于番禺区南村镇的一间房屋原本是贺清(以下均为化名)和陈阳所有。2012年6月14日,贺清在征得陈阳同意后,将房屋出售给了汪正。同年6月21日,贺清与汪正办理了产权变更手续,房屋产权人变更为汪正。在办理物业交付时,汪正却发现,另一人钟成在占用该房屋,于是通知钟成迁出。

但汪正却被告知,早在2011年6月22日,钟成就与贺清签订了租赁期限为20年的租赁合同,并一次性交付了192万元的租金,并以该租赁合同可对抗产权变更为由拒绝迁出。

汪正于2013年2月起诉至番禺区法院,将贺清和钟成列为被告,将陈阳列为第三人。汪正要求法院判决钟成立即搬出房屋,并支付每月8000元的占用费。

蹊跷

房屋是在查封期间被出租

庭审过程中,贺清自称与钟成不认识,也没有签订租赁合同,钟成则坚持认为“买卖不破租赁”,他不应搬出,陈阳则认为此事与己无关。

原来,早在2011年,对贺清享有权利的一名债权人向广州市中院申请执行,要求贺清清偿债务,执行过程中,贺清一直没有履行义务。广州市中院于2011年3月7日依法查封上述房屋,并于同月21日发出公告,声明查封了上述房屋,将依法处理该房屋,兑现债权,并限令对该房屋享有其他权利的权利人在公告期限内主张他项权,清除处理该房屋之时的障碍。公告在房屋张贴。

2012年6月8日,广州市中院告知债权人利害关系后,解除了对该房屋的查封。之后的几天,贺清就将房屋出售。但2012年10月,贺清却又起诉至番禺区法院,要求确认房屋买卖合同无效,番禺区法院一审驳回了贺清的这一请求。

判决

该租赁合同不能对抗产权变更

一方拿着国家行政部门登记的产权证照,要求入住房屋;一方则拿着租赁合同,要求继续使用房屋。这份租赁合同能否对抗涉案房屋产权的变更成了本案处理的关键。

番禺区法院认为,广州市中院于2011年3月7日查封房屋,并于3月22日发出公告。而钟成提供的租赁合同日期为2011年6月22日,撇开房屋租赁合同的效力性,涉案房屋从2011年3月7日起至2012年6月8日为广州市中院依法查控,并以可供执行财产对待。

由于涉案房屋为执行财产,所以作为被执行人,也是房屋产权人的贺清在法院查控期间处分房屋,一般需征得法院同意,在法院同意的情况下方可作出处分。否则贺清的相对方的约定的效力不能及于债权人,更不能及于涉案房屋产权的变更。而钟成也没有提供证据证实其租赁行为已经法院同意。

而钟成认为,其租赁合同只是不能对抗贺清的债权人,并不是不可对抗涉案房屋产权的变更。番禺区法院认为,根据贺清的主张,则可推出即使涉案房屋由法院依法进行拍卖、变卖处理,其房屋租赁关系依然可以对抗涉案房屋的产权变更。但广州市中院拟处理的涉案房屋并没有附条件,不需要处理长期租赁人的权利问题,租赁关系从开始已不具有对抗产权转移的效力。

法院判决钟成搬出房屋,由于证据问题,汪正所主张的占用费,法院确定为从其起诉之日至钟成迁出时止,每月8000元。广州市中院二审维持原判。

法官说法

买房谨防“虚假租赁”

《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是人们所称的“买卖不破租赁”。

该案经办法官表示,虽然“买卖不破租赁”的原则为包括我国在内的大部分国家所承认,其赋予了租赁权以部分物权的性质,但在案件的审理及执行过程中,要厘清法律关系,仔细判别案件情况是否符合该原则的适用前提,谨防案件当事人以“虚假租赁”损害债权人、不动产所有权人利益或逃避执行,力求做到查明案件事实,还原法律本意,维护司法尊严。

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