[摘要] 上半年广州土地市场卖地60宗成交412亿元的成绩不如预期,尤其是原本在土地供应计划内的多宗靓地未能推出,显示政府对发展商是否有信心“接盘”存在疑虑。在下半年面临楼市下行压力和反腐因素的影响下,这些靓地能否如约面市仍然存疑。不少业内人士担心,广州今年的全年土地供应计划恐怕难以完成。
多种不利因素或阻地市回暖
上半年广州土地市场卖地60宗成交412亿元的成绩不如预期,尤其是原本在土地供应计划内的多宗靓地未能推出,显示政府对发展商是否有信心“接盘”存在疑虑。在下半年面临楼市下行压力和反腐因素的影响下,这些靓地能否如约面市仍然存疑。不少业内人士担心,广州今年的全年土地供应计划恐怕难以完成。
多宗“计划内”靓地至今未挂牌
据房天下监控广州国土资源和房屋管理局网站数据,2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗,成功成交60宗,总占地面积339万平方米,成交金额达412亿元,总体来看推地完成度远不如去年同期水平。
根据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而截至上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,出让率仅为26.53%。根据用地供应计划,广州仍有众多靓地没有亮相,如广州国际金融城15幅商业地块、广钢新城6幅商业和住宅用地、广州南站7幅商业和住宅用地、人泥厂地块、广日电梯地块、鱼珠木材市场居住地块至今未有挂牌公示。
就算爆冷出地王,也难扭转地市低迷
2014年上半年100个监测城市经营性土地成交总价/单价门槛
门槛
单价地王(元/平方米) 总价地王(亿元)
2013 2014 同比 2013 2014 同比
10 30163 23793 -20% 35.65 48.30 35%
20 23682 18695 -21% 24.80 36.14 46%
50 13604 14482 6% 17.10 23.70 39%
从上半年市场情况来看,不仅是广州的土地市场陷入了低谷,范围的土地市场都不景气。国家统计局数据显示,2014年1-5月份,房地产开发企业土地购置面积11090万平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2个百分点;土地成交价款(出让金)2954亿元,增长8.7%,增速回落0.9个百分点。同期,房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,增速比1-4月份回落1.7个百分点。
此外,中指数据显示,2014年6月,300个城市共成交土地1884宗,成交面积7268万平方米,环比减少18%,同比减少43%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)518宗,成交面积2600万平方米,环比增加12%,同比减少46%。
从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看,房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征,这意味着重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来,广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加,底价成交成为主流,溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。
今年,国土资源部暂停对外公布住房用地供应计划,改由地方自行公布各省供地计划。数据显示,目前不少城市已经公布全年经营性用地供地计划,而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期,资金相对较为充裕,拿地意愿有所抬头,再加上地方政府财政压力,下半年各地政府的土地供应量势必增加。
不过,广州是否会完成既定的供地目标仍让人感到怀疑。“目前楼市不景气,加上在土地出让领域正在进行反腐,下半年广州能否按照计划推出剩余的地块还是未知数。”某业内人士对广州下半年的供地情况表示悲观,该人士认为,目前土地市场对于楼市的影响已不是那么直接,无论下半年会不会爆冷出现地王,都难以扭转市场低迷的气氛。
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广州2014年供地计划
今年3月份,广州公布的《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》显示,2014年全市的住宅用地计划供应量为6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里,保障房用地1.39平方公里),略高于2013年实际供应量6.49平方公里,比全市前5年住宅用地年均供应量(5.52平方公里)增加20.7%。另外,全市商服用地计划供应量5.09平方公里,比2013年增长了64.7%。
市场预测
1
下半年土地市场会出现流拍潮吗?
同策咨询研究部总监张宏伟:上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的地块底价成交,甚至出现更多的流拍现象。在银行信贷紧缩的市场背景下,市场交易量下滑, 企业资金面普遍性紧张,此时,开发企业拿地更加趋于谨慎,对于土地市场而言,土地流拍现象当然不可避免,但这并不意味着土地市场会出现大规模“流拍潮”。但土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场,这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少,加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾。
相关分析人士:下半年土地市场底价成交、流拍现象将继续扩大,溢价率可能走低。该人士认为,2014年下半年,由于目前楼市处于调整期,且国家倾向市场自行调节,预计不会出台政策进行干预。在此背景下,整体市场观望情绪将有所减缓,刚需有望带动销售回暖,房企拿地积极性回升,但拿地势必依然谨慎,高溢价地块难现,整体溢价率将走低。同时,随着下半年土地的集中入市,流标及底价成交的情况将继续上演,土地市场难复2013年的荣光。
2
开发商会不会逆市拿地抄底换仓?
同策咨询研究部总监张宏伟:当前土地市场流拍现象增多,客观上导致市场上土地供应相对减少,这或许导致今后2-3年市场供应长期处于相对偏紧的状态,这也是导致房价快速上涨的原因之一。因此,从这个角度而言,开发企业应该合理把控好由于土地市场供应的变化而导致的市场投资周期层面的变化,选择合适机会抄底土地市场。此外,在土地市场流拍的市场环境下,土地价格往往是比较便宜,基本上可以底价成交,或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果这个时候出手拿地,从投资角度来说,作为生产要素的土地成本会降至,性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。
行业发展经验表明,在楼市调控政策收紧,市场流动性不断收紧的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会,尽快将手头持有现金转为土地,及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会,就将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此,对于大型品牌企业来讲,在当前银行信贷紧缩的市场背景下,应积极采取高周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,同时,加大在土地市场“抄底”的力度,积极谋取市中心或区域中心优质地块,把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。
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