[摘要] 从昨日开始,佛山成为广东第一个放松限购的城市。据记者调查,无论当地买家还是开发商,对于佛山松绑限购一事显得十分“淡定”。业内人士分析认为,佛山松绑限购并不让人意外,楼价出现报复性反弹的可能性不大。对于以广州买家为主的广佛盘来说,松绑限购能帮助去库存,成交量或能增长三成,并有机会抢走大批广州买家,。
广佛交界的佛山盘成交有望增三成,但价格或涨幅有限
佛山成为广东限购松绑城市
至此,广东限购城市仍有广州、深圳、珠海佛山松绑限购,广州楼市眼馋。
从昨日开始,佛山成为广东个放松限购的城市。据记者调查,无论当地买家还是开发商,对于佛山松绑限购一事显得十分“淡定”。业内人士分析认为,佛山松绑限购并不让人意外,楼价出现报复性反弹的可能性不大。对于以广州买家为主的广佛盘来说,松绑限购能帮助去库存,成交量或能增长三成,并有机会抢走大批广州买家,但预计价格涨幅有限,以稳中有升为主。
放松限购首日
当地开发商表示未见明显影响
佛山终于松绑限购了!作为广东放松限购政策的城市,此次佛山的动作可谓具有指标性意义。
根据佛山新政,从昨日开始,外地居民可凭身份证购套房;本地户籍居民以个人为单位,拥有2套住房后实行限购。此前本地户口一个家庭只能买2套,现在,夫妻两人可买4套房,一家三口可拥有6套房。
据记者向部分佛山开发商了解,限购放开首日,佛山楼市反应还算“理智”。南海某豪宅盘营销人士告诉记者,对于佛山限购松绑,他们早有预期,并不意外。“其实早前很多被限购、不符合购买条件的人都可以买房,限购政策可以钻的空子蛮多的,多花几千块钱就可以私下搞掂。”该人士透露,从8月7日上午的情况来看,看楼客并没有增多。他表示,限购松绑前该盘有三成是广州客,预计以后比例会增加,目前买家最看重的因素还是价格,真要拉动成交,降价的作用肯定。
但也有禅桂交界楼盘在收到松限消息后发布“限购取消,价格即将飙升”的消息。世联地产佛山公司总经理葛朴认为,短期内佛山成交量应会上涨,尤其是广佛交界楼盘,“单价较低的楼盘对在广州工作的非广州户籍人员很有吸引力。”
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为什么佛山迫不及待放松限购?
土地财政吃紧、库存庞大
从2011年年底到今年5月,佛山此前已经两次尝试放松限购未果,到今天已经是第三次。为什么佛山如此急于放开限购?肖文晓认为,首先房地产对佛山拉动GDP的重要性以及佛山对土地财政的依赖度较高,迫使佛山不得不尽快取消限购。
有机构统计,从限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)来看,佛山的土地出让金为646.02亿,一般预算财政收入为437 .88亿,依赖程度147.5%,对土地财政的依赖度仅次于杭州,在高居第二位置。
其次,从市场因素来看,由于供应激增带来的去库存压力迫使政府尽快放开限购。近年佛山大肆推地,2013年下半年随着大量新增项目的上市,佛山市场的消化率急剧下降,到今年这一趋势更是持续加剧,库存压力骤增,价格下行压力随之增大。
最后,从对限购城市的要求来看,佛山既非一线城市也不是省会城市和直辖市,并不在限购范围内,取消限购也在情理之中。至今已有二十多个城市放松限购,佛山当然不会放过这个机会。
观点
眼看佛山要抢走广州买家
广州放松限购的可能有多大?
肖文晓对广州松绑限购的可能性并不乐观。在他看来,广佛虽然是邻居,但是广州作为一线城市,房价高、需求大,政府会很担心政策放开引发不可控的房价上涨风险,短期内不大可能立即效仿佛山,但年底有望迎来局部调整的时间窗口。但在中央政府回归市场化调节的方针下,取消限购是大势所趋,佛山作为广东四个限购城市中个放开限购的城市,对其他城市的带头意义重大。广州在时机合适的时候分阶段放松限购的可能性较大,如先降低外地人购房门槛、提高外地人购房套数、放开非普通住宅和非核心区域限购等,而政策调整的时间窗口有望在今年年底到来。
佛山限购放松的三大影响
或抢走一批广州受限买家
影响1 成交量将明显上涨,价格平稳
肖文晓认为,首先佛山楼市的成交量将会增加,特别是个月,之后成交量将趋于平稳,不会持续井喷。其一是因为佛山楼市供应庞大,民众有房可选心中不慌;其二是虽然限购放松解决了购房资格问题,但楼市另一紧箍咒限贷并没有发生改变,利率高、额度紧,购房者的资金问题没有得到解决,无法充分释放购买力。
其次,正由于佛山市场供应庞大,需求受限贷的限制不能充分释放,限购放开后佛山楼价出现报复性反弹的可能性不大。但是供应较少的禅城、其他行政区的核心区,以及对广州客吸引力颇大的广佛交界地区有望“量价齐升”,预计价格稳中有升。
方圆地产首席分析师邓浩志预计,佛山放松限购会有比较好的效果,佛山人口众多,需求旺盛,消费力较强。放开后成交量有望立马提升,对于一房多证的项目更是给予了重生的机会,别墅项目有望咸鱼翻生。
影响2 广佛盘直接受益
佛山松绑限购后,将对继续限购的广州造成直接冲击,尤其是广佛交界的楼市片区受影响。
“佛山禅桂地区由于区位优势(临近广州)交通优势(地铁及道路通达)价格优势(低于同区域广州楼价30%),限购放开后禅桂楼盘可立即吸纳部分广州买家,这两个板块会率先回暖,价格也会最快反弹,预计成交量起码回升30%。”邓浩志分析认为,广州荔湾及金沙洲片区将受到重大影响,由于两地价差接近30%,禅桂楼盘更具性价比优势,预计广州荔湾及金沙洲片区楼盘成交将出现一定幅度下滑,客户将被禅桂楼盘抢夺。
邓浩志表示,佛山放开限外后,可以吸纳没有三年广州社保的买家,大批广州做生意的外地小老板将投入佛山楼市怀抱。目前广州荔湾越秀等多个批发市场均有大量外来做生意的小老板,穗六条后这批人因为无法提供三年社保均无法在广州置业。而此前部分则做假社保进入了佛山市场。佛山限外放松后,这类买家将进入距离可以接受的佛山置业。
影响3 广州西片区板块或受重创
“限购放开后或重创广州西片区板块的成交,如广州不放松限购,就等于将市场送给佛山。”邓浩志表示,广州该不该放松情况是明显的;不全面放松也应该进行微调,将一些过时的规定废除(比方说穗六条),将一些特殊的区域及产品进行特殊处理。
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