[摘要] 高价拿地,开盘时楼价大涨开发商才能获利。今年就有不少地王项目揭开神秘面纱准备入市,地王们要卖多少钱才能赚钱?合富房地产经济研究院的一项研究表明,绝大多数的新入市地王项目楼价将远超周边楼价,其中南洲路地王若以地价占房价60%的临界点计算,建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有一定的利润空间。
地价普遍占房价50%以上,市场波动或致高风险
高价拿地,开盘时楼价大涨开发商才能获利。今年就有不少地王项目揭开神秘面纱准备入市,地王们要卖多少钱才能赚钱?合富房地产经济研究院的一项研究表明,绝大多数的新入市地王项目楼价将远超周边楼价,其中南洲路地王若以地价占房价60%的临界点计算,建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有一定的利润空间。
2014年上半年地价为2012年地价的3.4倍
地价占据了房价的大头,记者发现,近几年来,广州楼市多次出现“面粉”贵过面包的现象,伴随着楼市进入低谷,这些高价地王正面临开发难题。合富辉煌近日发布的一份报告表示,近年房地产市场波动有所加大,但广州土地市场地王不断出现。根据合富辉煌的统计发现,从年度的住宅土地出让的平均楼面地价看,近三年广州的地价上升幅度较大,如2012年的住宅土地平均楼面价为2805元/平方米,到2014年上半年平均楼面价为9567元/平方米,是2012年的3.4倍。
从同一区域的不同时期出现的地王看,2014年土地拍卖价格比2012年大幅度上涨,如荔湾、白云、黄埔、番禺等区的地王两年左右时间上涨80%以上,花都、南沙两区的地王价格涨幅约50%,海珠区南洲路2013年5月的地王楼面地价高达34500元/平方米。
有业内人士表示,广州近年来的许多地王按照当时周边的楼价来看不赚钱甚至亏钱的可能性非常大,开发商敢于拿地就是冲着楼价未来会有较大幅度的增长。
地王项目面临不确定性和风险
合富房地产经济研究院蒙彦宏表示,广州的地王不论是老城区还是新区,地价屡创新高,说明这两年地价普遍上涨。政府土地出让的底价也屡创新高,加剧地价上涨势头。
不过,2014年下半年以来,房屋市场调整的影响蔓延至土地市场,开发企业预期不如过去那么乐观,拿地举牌趋于谨慎,地价上升势头得到遏制。同时,今年以来,房价出现松动,很多楼盘的价格不同程度调整,成交明显下降。蒙彦宏表示,2013年、2014年季度各区地王拍卖价格在2012年的基础上大幅度上升,涨幅大约在50%-80%之间,土地成本上升过快,而2014年基本上房屋市场处于缩量调整,价格有所下行,土地房屋两个市场的运行方向相反,造成新地王阶段性的成本压力。
在蒙彦宏看来,总体而言,广州作为一线城市,目前房价、地价较其他一线城市都明显偏低,城市经济、基础设施、人口、财富等价值指标居优,吸引了本地和外来的标杆房地产企业积极投地布局,城区优质地块竞投激烈,从大趋势看,或许近两年的高昂成本并不能阻碍大房企继续抢占土地市场的步伐,不过,市场短期波动提醒企业,地价过高带来的成本、市场压力给项目前景带来不确定性和风险,需要理性评估。
典型地王项目分析
白云区地王市场波动对于高价地王极为不利
白云区永泰村集贤庄地块、沙太南路地块这两个地王位于白云山板块。白云山周边楼盘,总的供应不大,楼盘价格相差较大,西麓白云新城板块洋房售价基本超过4万元/平方米,别墅超过5万元/平方米,东南麓洋房售价为1.8万-3.2万元/平方米不等。
2012年11月底拍出的白云区永泰村集贤庄地块,楼面地价为14599元/平方米,项目还未正式发售定价,以140-200平方米大户型为主,定位走高端路线,是华发集团在广州的个项目。该项目如果定价在3万-3.5万元/平方米,与周边市场相比,具有综合竞争力,地价约占房价的42%-49%,有一定的利润空间。
2013年9月拍出的白云沙太南路地块,楼面地价高达26697元/平方米,另一块同宝路地块,实际楼面地价达到25597元/平方米。目前周边在售的楼盘项目网签价在2.3万-4.1万元/平方米之间,有一定的竞争性,高地价成本迫使这两个项目都必须走高端路线。如果两个项目定价3.5万-4万元/平方米,地价大约占房价的63%-76%,超过60%警戒线。今年市场波动,对于2013年的高价地王快速销售极为不利。
荔湾区地王广钢新城卖4万元/平方米才能盈利
2014年2月,荔湾广钢新城五幅地拍出新地王。中海地产95.98亿元拿下三地块,北京金融街控股、珠海华发分别以29.94亿元和29.15亿元各取一地,五幅地总共拍出155.07亿元,荔湾区新单价地王折合超过2.3万元/平方米。广钢新城属于城市级规划的生态文化高端住区,江景、交通、配套资源丰富,属于广州中心城区罕有优质大宗地,前景一致被看好,不过目前周边在售的楼盘较少,可比的不多,一到两年后,市场价必须达到4万元/平方米才不至于出现盈利困难(地价占了57.5%)。
海珠区地王均价57500元/平方米方有盈利空间
2013年5月,海珠南洲路1026号地块因其一线南向面江,楼面地价拍到34500元/平方米(越秀地产竞得),刷新全广州住宅地价纪录。不过,一年多之后的今天,由于房屋市场低迷,与该地块相隔不远的项目罗马家园,最近的网签均价2万多元/平方米,这个价格不及地王楼面地价的60%。海珠区琶洲会展中心板块的保利天悦目前卖得很好,北向朝江,近期网签价格不到4.2万元/平方米。按照这个价格,南洲路地王的土地成本都超过80%。不过,海珠区的南向一线江景确实属于稀缺资源,的期望是,两年后这类产品市场价走到更高的位置。若以地价占房价60%的临界点计算,该地块项目建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有一定的利润空间。从当前市场状况看,成本压力较大。
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