[摘要] 12月25日，广州 资深的房企——越秀地产与国际 管理团队——友和集团在珠江新城四季酒店正式签署合作协议，双方强强联合打造的番禺标杆项目——越秀可逸江畔二期“江畔.银座”正式亮相，这意味着越秀地产正式将服务式 带入番禺，也将广州的服务式 引领入客户订制的新时代。
12月25日，广州 资深的房企——越秀地产与国际 管理团队——友和集团在珠江新城四季酒店正式签署合作协议，双方强强联合打造的番禺标杆项目——越秀可逸江畔二期“江畔.银座”正式亮相，这意味着越秀地产正式将服务式 带入番禺，也将广州的服务式 引领入客户订制的新时代。
越秀地产副总经理、广州公司总经理 赖明 先生发表讲话
友和集团总经理 王华锋 先生发表讲话
越秀地产与友和集团签约
服务式 ， 发展的必然路向
服务式 早出现在80年代的纽约。的服务式 运营商——雅诗阁认为，只有同时具备以下三个要素才是真正的服务式 ：拥有良好的硬件设施，由开发商或经营公司持有单一产权，且由国际化的管理团队统一管理，能提供高星级酒店的全服务体系+特色居家服务。相对酒店的短租性质，服务式 更专注于中长期租客。
中国的服务式 出现在90年代的深圳，随后这种的经营模式迅速风靡各大城市，出租率常年在85%左右居高不下，各大五星级酒店都相形见拙。根据广州地区酒店行业系会的统计数据，从2011年开始，广州五星级酒店的开房率就一路下滑，目前仅为60%左右，平均房费也从884元/晚萎缩至820元/晚。
被它强势碾压的还不止是五星级酒店，据高力国际统计，2014年广州的服务式 月租金已攀升至207元/㎡，而同期甲级写字楼的平均租金水平仅为162元/㎡。
与其相比，开发商为销售溢价而自创的“”顿时黯然失色。 生硬嫁接的管理团队只提供基础物业管理，显然无法满足外籍客户挑剔的全服务链需求。同时， 的分散式产权决定其酒管团队无法统一经营， 自然也无法保证。
从本质上讲， 只是配备了高档物业管理的住宅，而非经营性盈利商业。因此在广州粤垦路友和服务 两房月租达到22,000元的时候，仅距450米的*季公馆 88㎡的两房月租仅为5,000元也就不足为奇了。
江畔·银座日式风情休闲汇招商签约仪式
广州，服务式 大放异彩的地方
四大一线城市中，广州的非户籍常住人口总量，租住市场竞争大，租金溢价力较低，传统模式显已无力维持高租金 ，房价租金比持续居高不下。通过前面的对比可知，想在激烈的竞争中胜出，服务式 是 。
同时，广州作为中国 早的开放口岸，深受 外籍人士偏爱，选择常驻广州的外资企业和外籍高管们日益增多。根据广州市统计局统计数据，外资企业在穗登记 的数目2013年已攀升至18,487家，2014年广州外籍人口已达到11.8万，而且主要来自经济发达的日、韩、美、加等国，消费力超强。而今年广州自贸区的正式获批，也必将带来 商务人士的爆发式增长，服务式 自然“钱”景无限。
江畔·银座日式风情休闲汇招商启动仪式
江畔银座，开启服务式 客户订制的新时代
服务式 在中国的二十余年的发展已经历了物业定制和硬件定制两个阶段。这两个阶段因酒管团队在开发设计中介入滞后、客户精准化研究缺少，或服务质量严重受制于硬件设施，舒适度大打折扣；或管理团队无确定目标客群，只能全面设计各类户型、装修风格，配置全方位功能设施，造成投入的极大浪费，还无法满足客户的精细需求。
江畔.银座因友和管理团队的前置介入，精准锁定目标客群，依据详尽的客户需求分析，全方位地定制了户型设计、酒店功能配套、商业配套及装修风格等，真正做到了 面的客户订制，开启了服务式 的新时代。举个细节，热水器的容量都进行了细致的区隔，单间用120L，一房用150L，两房用190L；更不用提根据客户的居住人数详细规划不同的起居尺寸、储藏空间等等。
越秀地产广州公司副总经理伍岳峰先生与大家分享越秀地产在 方面的新体会
强强联合，刷新番禺“二沙岛”商业运营格局
越秀地产拥有三十余年的城市运营经验，已成功开发亚太世纪广场、财富 、广州国际金融 、财富世纪广场、维多利广场等诸多 商务项目，开发实力有口皆碑。在商用物业运营方面也一向保持行内领先水准，以国际金融 为例，其写字楼引入全球五大物管公司之一的仲量联行，为广州总部企业定制 的服务；其 引入的服务式 运营商——雅诗阁，以满意度100%的接待水平，体现完善而精细的服务水准。
友和集团拥有十余年国际 运营管理经验，旗下友和服务 以为客戶提供无微不至、无时不在的完美个性化服务享誉华南，在业界贏得了极佳的市场口碑。在友和服务 ，您能体验到以日式服务为标准的近乎完美的服务。其运营物业的租金水平一直比其它同类型的产品高出30%，但平均出租率却能达到同行难以企及的98%以上。越秀地产与友和集团的硬实力与软服务的强强联合，必将颠覆市桥原有的商业格局，开启 商业运营的全新模式。
据悉，江畔.银座的钻石级一线临街商铺也即将面世，依托服务式 稳定、购买力强劲的 商务客群，其 自然不可限量。
现场展开“开拓国内商业地产新的经营模式探讨的论坛”
嘉宾包括：
寒桐 顾问公司/广州博士联合会 总经理兼副会长 韩世同先生（右一）
友和酒店管理服务公司总经理 蒋鸿 小姐（右二）
越秀地产广州公司副总经理 伍岳峰 先生（左二）
附一：伍岳峰先生分享越秀地产在 方面的新体会
越秀地产广州公司副总经理伍岳峰先生与大家分享越秀地产在 方面的新体会
伍岳峰：尊敬的各位领导，王华锋董事长，韩博士，大家下午好！
荣幸有这个机会跟大家一起分享越秀地产在 方面的新体会，今天站的这个地方的 200米就有一个很出名雅诗阁 ，目前出租率，客户满意度都 好，客户满意度100%的物业。在广州地标IFC旁边有一个很好的雅诗阁，我们现在又请来了国际著名的 运营商——友和集团跟我们一起在离广州 的番禺区再搞一个更大，或者说更好的有服务理念的定制式的服务 ，大家也很期待到底是什么东西，趋势我们搞那么好的服务 ，我跟大家分享。
服务 大家都很清楚，刚刚开始的时候只是1979年才开始一种业态，这是 青春一种业态，在法国阿尔卑斯的服务 ，一直到雅诗阁的服务 这是有一个发展过程，这个发展过程当中中国学得 快，从普通 ，到酒店 ，服务式 一路发展过来，广州也出现一大批广粤公馆等这些服务 。
服务 有什么特点？像马云所说“以客户为导向，客户永远是上帝”以这一条我们做到了，雅诗阁做到了，友和集团做到了。我们从雅诗阁开始，到友和集团就有一条得出性经验，以客户为导向，差异化定制是今后发展方向。我们有勇气、决心在番禺开辟第二个，在广州可以占领市场的 ——友和国际 。
到底国际 有什么好处？跟我们四季五星级酒店有什么分别？一看酒店是天天一来一住，但 可以不用，可以租期比较长，也可以提供家庭式的服务，有一个家庭自主的基本设施， 重要一条就是出租率达到85%以上。一般的酒店 牛星级酒店也就是60%左右，这样一进行比较服务式 投入成本低，经营成本也低，这两个“低”为我们带来的钱也就更多了。
我们再看看服务式 跟酒店 进行比较，你看看2011、2013年五星级酒店平均房付从884到820这是下降，月收入从40亿到24个亿，这下降一半，所以竞争 激烈。服务式 平均租金水平，我们看：基本上保持平稳上涨势头。再看出租率，五星级酒店经营收入是 困难，2013年空置率大概40%左右，随着物价水平提高，房费不断下降，利润越来越少，服务 从2006年开始空置率不超过25%，空置率在13%左右，租金一路走高，2014年攀升每平方米207元，是同期甲级写字楼水平才162，比比什么赚钱？我们心里面都明白。
再看看其服务式 跟普通酒店有什么区别呢？ 区别是服务式 是省区每天物品的更替，更加环保，更加节省成本，也可以提供24安全服务，交通票务服务，更重要一点就是配备了全服务链居家服务体系，这就是我们服务 跟其他业态的 差别， 强的 ，以及可以满足外籍客人的服务需求，这就是我们服务式 的 。
在一些模式上，我们也有一些 ，这是已经落后的业态，目前广州市 已经供大与求，我们在萝岗看看， 成功的商业地产公司，做了一大批，一大片的服务 ，价格比不上住宅，甚至低于住宅，广州市的 目前已经进入瓶颈。这就是为什么它不好的原因这是配备高档管理服务的住宅，这是替业主招租，提供有偿服务，服务不到位，根据不了客户的需求、喜好、消费习惯进行定制，所以它的租金仅仅是同区的服务式 的三分之一。
举一个例子。友和集团在粤垦路有一个 ，租金水平跟旁边一个著名地产商一个项目的 进行比较，这没有办法相比，从租金就看出来，租金摆在这里，谁是胜者，一目了然。
我们看服务 那么好，有什么依据？房子是给人居住的，我们都清楚北上广深这四个城市的房子都比其他地方贵，而且贵很多， 也限购不放开，为什么呢？因为人多，人不能躺在马路上，人必须要有房子住。广州人多在哪里？外来人口，改革开放以来广州外来人口不断增长，目前广州市流动人口官方统计达到1000多万，加上常住人口800多万，总共就差不多2000多万，民间统计就更多了，这方面韩博士就更加清楚。北京、上海这两个城市流动人口都达到1000多万以上，深圳更加离谱了。外来人口是常住人口的两倍。
那么多人来到广州，住什么地方？一种是一些普通住宅，由于改善型需求之后的旧房子；一种就是酒店， ；还有一种就是服务式 。其中 关键服务式 就是 的外籍商务人士的 。为什么呢？因为他们有家，有孩子，他必须要把这些家庭服务，在其 里面解决好。
看数字就知道，广州市高档服务式 将会挤占 市场，还有一个广东自贸区概念刚刚公布，在今后的很短时间内，外来的 商务人士将会出现爆破式增长，这种增长必定带动 服务 市场的节节攀升，我们就有理由看好服务式 的市场。
我们看上面的图。普通 确实供过于求，但服务式 还是供不应求。服务式 是给谁住？我们进行市场调查，大部分是外籍人士。在广州外国人目前差不多4.7万，不到5万人。在这5万人差不多一半是亚洲人，20%是欧洲人，其他就是非洲等等其他国家人士，也就是 份额是日本、韩国这两国的客商，由于广州产业关系聚集了不少的日籍、韩籍的客人，这当中我们需要提供的服务对象就是他们，找准他们的需求，从而定制我们的产品。2013年我们一看广州市外资企业增长数量，增长了73%，这是什么概念？简直就是爆炸概念，我们在这种市场情况下，根据其生活习惯，家庭结构的产品，我们进行定制，这样就有市场 。
越秀地产看到这个市场，从 阶段物业服务定制到第三阶段的客户定制时代，根据客户需求定制我们产品，根据其需要服务好，因为客户是上帝，我们必须把服务式 这种业态作为广州市 市场领跑者，跑出来。
如何定制？我们工作做得 细，越秀地产有一大帮设计团队，友和集团也有其设计团队。在产品 早阶段就进行户型改造，根据日本、韩国的客户进行改造，根据其生活习惯、喜好、小孩喜欢什么，在户型都有所反映，我们产品可以 限度满足客户需求。有这个 还不够，我们必须提供其生活配套，也就是我们目前准备推出在江畔·银座大型商业综合体，整个大型综合体友和集团占三万平方米，其余2万平方米就提供全服务链的配套商业，我们给其一个概念就是国际休闲综合体。我们在CBD的是商务综合体，他们是休闲综合体，我们工作累了可以在江边看看风景，这个就是市场。
这个产品由于其有很高附加值在产品装修，服务方面都做了 好，得到广大商家的喜爱，华润也跟着进来了，接下来还有很多商业业态也会跟着进来，我们把江畔·银座打造成一个有日本风情的，给出一个概念江畔·银座的综合商业休闲体。用一句话来结束对越秀地产 的分享：创新从未止步，定制创享未来！
谢谢大家！
附二：开拓国内商业地产新的经营模式探讨的论坛
今天我们除了越秀地产与友和集团签约仪式，暨江畔·银座日式风情休闲汇招商启动仪式 还有一场 嘉宾韩世同博士 友和老总进行越秀地产与友和集团联姻——开拓国内商业地产新的经营模式探讨的论坛。
有请：
寒桐 顾问公司/广州博士联合会 总经理兼副会长 韩世同先生
友和酒店管理服务公司总经理 蒋鸿 小姐
越秀地产广州公司副总经理 伍岳峰 先生
现场展开“开拓国内商业地产新的经营模式探讨的论坛”
主持人：现在三位嘉宾已经在这里了一方代表城市运营的 ，越秀地产；一方是友和集团代表；还有就是资深房地产 。相信他们接下来真知灼见也会给大家带来更多启迪、启发。接下来首先问问蒋总，友和集团一直以来有国际化 很多先进经验、理念，也包括很多成功案例。此次你们跟越秀地产一起合作，可谓强强联合，我们想问问，你们一下子选择越秀地产在佛山和番禺两个项目，究竟为什么？是因为什么吸引你们？请你跟我们分享一下。
蒋鸿：主持人好，在友和集团发展历程当中大家可以看到，在珠江新城这一块区域比较高品质的国际化服务 越来越出现稀缺的方向，也就是说像五百强公司他们预算会有一个限制，呈下降趋势。同时，在珠江新城更高租金也会往上提高，因为存在这方面回收压力。在这个前提当中，在整个广州市场当中日资所占比例，日本客人工作地方都在番禺、南沙以及开发区、花都这三大汽车制造板块，在这个过程当中他们需要寻找离公司更近全服务品牌 ，解决他们往往浪费在上的时间，这个市场需求 大的。
很多朋友都对友和集团有了解，我们1999年开始起步，我们是华南地区 家服务式 运营商，我们从友和不动产进行经营，我们有将近15年，几乎在日本市场上有80%的日本客户资源都在我们旗下。跟其他 不同地方，我们在服务方面刚才也提到我们是服务至上的服务方向、标准。但更加重要就是我们跟王总探讨这个问题，为什么友和集团自己要经营我们日本餐厅，还有中餐厅？
在这个过程当中我们需要在市场上有更强竞争力，保证 服务回馈给我们客人。此次跟越秀地产的合作，我们做了两项工作：从客源的开发，保证在客源入住率方面有一个快速攀升，在后期管理过程中，在楼宇销售过程当中，我们都会做一整套服务。在明年我们也计划跟出名东南亚大时代的品牌，跟吉之岛旗下有战略联盟，希望从本质上可以解决，从地产、销售、整个 运营管理，提供一整套的商业体系的服务，所以这是一个开启新商业地产的模式。
主持人：蒋总的讲话让我们了解到友和集团不仅仅会有很好经营理念和 尊贵定制服务，同时也会给我们项目带来客户资源，因为本身就有很多客人对你们信赖这就是口碑。伍总，越秀地产江畔·银座被誉为番禺二沙岛，而且还有一个 好的江，被誉为“玉带缠腰。
下面有请韩博士给我们讲讲，房地产开发企业与 的合作，这个 在哪里？
韩世同：其实不久前参加过佛山那个项目的启动仪式，今天我感受 深就是再度强强联手，越秀跟友和集团。为什么那么关注这一块呢？我意识有两点，外籍租赁，还有服务式 。刚刚伍总讲的 ，其实这些没有酒店，如果他们提供酒店式的管理档次会更高，但他们可能就是挂了酒店式的管理，但都不管，如果不管你觉得他们的服务有档次、有水平吗？所以越秀地产 有眼光，首先跟雅诗阁进行合作，在四季酒店打造 ，广州早期也有酒店，包括东方大酒店，花园酒店。友和集团已经在这个行业服务15年，这是近期才知道，我觉得他们 低调，我觉得应该更高调一点，因为那么好的东西，日本客人 难服务的，因为他们要求很高。
给大家讲一个，上次他们请我去佛山，有两个新加坡中信知识城的高管跟我们一起去，我说你们住在这里，不住在那边吗？他说太国际化了，不够这边人性化。人性化，在这里很舒服，这是日式服务，这是友和集团打造、追求一种服务品质，风格、档次。据我所知蒋小姐原来也是雅诗阁系统的，也经历过很多年，现在服务于这个行业，越秀在商业地产建造商品，中 商品住宅方面，我觉得对广州贡献 大，我们看整个天河区有一大部分，真正二沙岛都是他们打造的。中国 个在香港上市的公司是他们的，原来 担心越秀开发西塔，会不会资金压力负担很重，但他们 成功化解债务压力，还让他们在运营过程当中就可以实现其套现，把整个资产注资在里面，开发不需要100个亿，注在里面150个亿，体现实现其价值。
刚才越秀老总说，他们在追求、实现开运金（开发、运营、金融），这个理念在2011年冯仑写得 好，现在开发商必须朝运营商和经营商转化，越秀地产就是 成功的例子。我为什么关注 ？因为运营，早期的时候我在白云堡成功借鉴越秀的新 花园，把很多领事请过白云堡居住，柏林国际 这是我服务过一家 ，他们也是称号为外籍人士提供，他们把住宅项目做成了国际 。
今天我们看到是更加专业的组合，让我们对目前比较雨后春笋般冒出那么多 ，越秀与友和集团给他们做了一个典范、模式、榜样。他们的实践、成功的模式，一定会被这个市场不断学习、拷贝。
主持人： 关键就是 后这一句话：越秀地产与友和集团合作模式成为榜样、拷贝。您提到 重要，友和集团 人性化服务，我觉得人性化服务无论讲、听大家都很多次了，但真正做到人性化，这个人不是一个人，而是每个不同的客户都需要进行其需求进行定制，这才是 难能可贵的。所以刚才我们也说到点子上， 感谢您作为 对我们此次合作给予充分肯定与鼓励，衷心的希望不仅仅有你的鼓励，您搞研究，搞课题，就把我们越秀地产与友和集团的合作做一个新研究课题，希望象您所说，成为行业标杆。
主持人：伍总，刚才听了两位的分享，请您分享一下作为越秀地产的代表，跟我们分享一下此次为什么选择友和集团一起合作？
伍岳峰：越秀人有一个理念就是不断超越，希望更加 。因为在 这个业态上，越秀地产是进行不断尝试，也取得了不少成功案例。我们选择友和集团，有一条就是在目前广州市 市场竞争比较激烈的情况下杀出一条血路，也就是要使得我们这种服务式 可以在广州市的市场像韩博士所说成为典范，这是更加 的概念，这是 。
第二、越秀人也是 喜欢创新的企业，商业业态、商业模式如果没有创新，就永远会跑在时代后面，也就是刚刚所说的“创新是从未停止，定制才能创享未来。”我 喜欢这几个字，跟越秀地产的企业“成就美好生活”的概念是一脉相承的。刚才这种所说的创新理念以及为越秀地为未来创造美好生活空间，以及跟友和集团做精细化、差异化这是共通的，因为我们有共同的理念所以就走在一起了。
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