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地产新常态变革 下半年楼市怎么转?

——中国(广州)房地产政策趋势与企业经营创新论坛

房天下房天下   2015-05-20 16:03

[摘要] 2015房地产新常态已非常态,政策形势、市场供需关系等已然转变,下半年房地产市场将怎么变?房企如何创新布局适应市场变化?乍暖还寒之下,广州限购政策是否会松动?5月19日下午,“中国(广州)房地产政策趋势与企业经营创新论坛暨2015广州房地产博览会信息发布会”,直指行业发展焦点话题。

房天下房天下讯 2015房地产新常态已非常态,政策形势、市场供需关系等已然转变,下半年房地产市场将怎么变?房企如何创新布局适应市场变化?乍暖还寒之下,广州限购政策是否会松动?

5月19日下午,中国房协名誉副会长朱中一、 广州市房地产行业协会秘书长许国碧、中国房协经营管理委员会秘书长王惠敏 、房博士集团董事长孙敏、越秀地产广州公司副总经理伍岳峰和著名地产专家黎文江、赵卓文等齐聚“中国(广州)房地产政策趋势与企业经营创新论坛暨2015广州房地产博览会信息发布会”,直指行业发展焦点话题。

地产新常态 下半年楼市 企业创新

地产新常态 下半年楼市 企业创新

许国碧:去行政化是政策大方向 一线城市有望局部放松限购

广州市房地产行业协会秘书长许国碧表示,回顾过去的2014年,中国经济进入了"新常态",经济发展换挡,国内生产总值增长放缓。房地产市场随着宏观经济转型继续朝着其"新常态"修正,政府的整体调控主要依靠市场机制进行调节,不再采取行政手段作出干预,年内没有新的市场调控措施出台。

2015年,中国房地产市场形势更为复杂,国民经济下行压力增大,市场竞争和变化加剧,带来的挑战更大,但同时也蕴含新的发展机遇。房地产行业的政策走向预计与2014年保持一致,"去行政化"仍是大方向。

他认为,预期限购政策等措施将会逐步取消,房地产市场将建立起适应新常态的长效机制。同时,年内利率有空间进一步下调,货币政策的持续放松利好房地产市场温和复苏。展望2015年,房地产政策将着重在三个方面:一、由于经济稳增长压力加大,在支持改善性住房需求、加强棚改房改造方面,将加大金融支持力度;二、市场监管政策将由过去的频频行政干预,转为建立长效机制,如推进不动产登记;三、继续"双向调控、分类指导",对库存量高企且消化压力较大的地区不排除进一步放松。一线城市限购全面取消的可能性不大,但存在局部放松的可能性。

伍岳峰:9月广州全面放量 限购不会松绑

越秀地产广州公司副总经理伍岳峰分析,人口红利与房地产紧紧挂钩,为什么广州的房价比北上深便宜一点?政府在配置土地资源和所有行政的配套的时候是按照常驻户籍人口配置的,而流动人口跟户籍人口比例,广州是低的。广州作为超特大型城市,取消限购是不可能的。

2015年下半年,政策方面,政府仍将守住7%GDP增长线,对市场进行调控降息降准的金融手段还会持续;楼市方面,预计广州在9月份会全面放量,价格会上涨。

朱中一:市场新常态已变 房企转型创新势在必行

在政策逐渐宽松的大环境下,房企如何从实际经营出发,把控行业发展方向,建立有效的经营模式。

中国房协名誉副会长朱中一表示,房地产市场仍处于新常态,政策大方向依然在“重视市场需求、盘活存量和健全长效机制”三个要点,但房地产与土地的关系、与城镇化的关系均在发生变化,房企要谋求新的发展空间必须转型和创新,而这些应该立足于企业本身的优势,如万科万达的强强联合;新业务拓展应面向未来,如互联网和绿色住宅等。

朱中一谈到,“城镇化是房地产大的发展空间和方向,存在着很大的市场需求,房企要做的是如何将这些需求转化为有效需求。”

世联行首席技术官黎振伟认为,地产发展与玩法已经发生了本质的变化,现在不是靠胆量就可以发展的。房企必须有新的思维和新的观念、新的模式、新的玩法,需要混搭、整合、互补。

中国房协经营管理委员会秘书长王惠敏补充到,国内政策波动,房企已不断布局海外。投资海外其实没有想象的那么复杂,不需要大资金的投入,而且国外的法制和规章制度,包括施工质量、规划等等这一切比较成熟,关键是政策比较稳定。

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九问房企转型与创新:

黎振伟:怎么样理解我们政府的救市,政府如何引导这个创新?

朱中一:房地产进入了调整期,包括限购政策的调整等等,与其说是政府救市,实际上是一种在经济进入常态化以后一种常态化的政策,转型创新也是一个常态,供求关系发生了根本性的变化,资源和环境不能够承受了,人口结构也发生了变化。

政府可以在住房保障和绿色建筑方面给予政策支持,对于土地供应量大的地方,建设用地,文化用地等利用应该给予合理规划和指引。

黎振伟:经营和创新真的很复杂,困难大于开发,在我们的行业,什么是成功的和失败企业值得我们关注,在这个失败里面你总结的规律是什么?

王惠敏:长期以来都是比较好的企业现在做的这种转型,应该说远远超过了政府的要求,市场的要求,走在市场的前沿。企业经营和创新,要落入到需求,没有人买投资只是完成了一半,只有需求到位了,转型才能真正到位。

此外,整个房地产行业发展转型,就是产品越来越细化,这需要好好琢磨的。不管怎么样转型,我觉得功能完善很重要,比如在我们现有的面积里面,怎么把我们居住者的需求满足。

黎振伟:中小型开发商,他们如何转型?

赵卓文:转型跟经营创新是一个带有风险的事情,其实这些转型并不适合每一个企业,可能他们并不是特别大,可能转变一下方向,可能他们的项目就会亏本,所以我观点对于90%以上的企业来说,其实不需要转型,可能只有10%需要转型。

但在目前的地产格局下,中小企业也必须做出相应的变化。从战略方向上,对于开拓一些边缘市场,对开发区域进行选择;产品还可以做一些变化,有一些东西或者未来几年也一个大的爆发,包括养老地产、文化地产、高铁地产等,但是现在的政策还没有开放,我们现在就要抓住机会,从做常规住宅、常规购物中心这样一些传统产品概念走出去。经营模式要突破,或者“抱大腿”,选择和大房企合作,互利共赢。

黎振伟:从数据的角度看,房地产今年创新的必要性是什么,怎么实现创新?

黎文江:现在都说地产进入白银时代,但08年调控严格的时候,都说是黄金时代,如今政策逐渐宽松,却认为是白银时代,从逻辑上说不通。

企业要实现创新,用七个字形容——整合、挖掘、多元化。整合是整合资源,例如合富作为中介服务开发商,可以以我们为主,以电商为辅助,协同合作。挖掘产品的潜力,根据刚需来说,现在90平方米可以一步到位,三个房间一步到位,不用换来换去,从豪宅来说也要适应年轻的土豪,现在30岁就有很多有钱人,根据他们的喜好做产品,吸引现代买房的客户。多元化,可以做物业管理写字楼,也可以向养老发展。

黎振伟:要实现经营创新,一个企业必须做的东西是什么,如果不做会怎么样?

伍岳峰:不管企业的大小,有一个是不能不做的就是关注客户。现在很多企业没有把客户做细分,到底客户的偏好是什么,客户有不同什么……等等都要做深入的细分挖掘。

任何一个创新都是旧的东西的改变,也就是说我们原有的一些东西需要抛弃掉的,很多人必须面临原有固定思维的困扰,比如说在越秀地产做合伙人过程当中,有一些同事不理解,或者对新的东西不接受,需要做好发动和解释,说明这个新东西的好处在那里,对同事有什么好处,对企业有什么好处,对今后的房地产发展有什么好处等一系列的工作。

在论坛上,广州市房地产行业协会秘书长许国碧就第23届广州博览会专业展进行了推介。第23届"广博会"定于8月28-31日举办,展览面积将达到12万平方米,包括综合展3万平方米及8个专业展,参观人数预计达到35万。据悉,本届房博会除了常规的品牌房企展览,还将将利用"零首付"、"分享"、"全民推客"等各种"互联网+"的新形式,充分调动广大市民在线购房

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