[摘要] 2015年上半年，国内经济增长下行压力继续加大，股市经历震荡过山车……在国际国内复杂的环境下，货币宽松成主基调：上半年央行分别3次（定向）降准、3次降息。房地产政策方面，330新政成为楼市表现“分水岭”，新政与前期多项政策叠加成效逐渐明朗。
2015年上半年，国内经济增长下行压力继续加大，股市经历震荡过山车……在国际国内复杂的环境下，货币宽松成主基调：上半年央行分别3次（定向）降准、3次降息。房地产政策方面，330新政成为楼市表现“分水岭”，新政与前期多项政策叠加成效逐渐明朗；不过，广州限购尚未松动，二套房商业贷款首付7成仍严格坚守，市场回暖对比国内其它一线城市相对更为务实、理性。另一方面，经济结构调整、产业创新不断升级：大众创业、万众创新、互联网+，以及自贸区等等进入实质推广阶段； 新城镇化深入推进。一系列改革风口，正在为写字楼、商铺市场乃至整个房地产市场带来深远影响。
住宅：中心五区供不应求，外围去化加速改善；优质地段二手住宅升势明显。
预计低息环境与库存压力双重影响下价格温和回升。
土地：供应成交双降，底价出让成常态，琶洲出让模式成就一抹亮色。
写字楼：销售去化压力上升，“井喷”来临核心商务区魅力独显。
商铺：租赁成交同比大增，跨境电商扩张实体。
住宅去化加速改善；中心五区供不应求，优质地段二手住宅价格升势明显。
预计低息环境与库存压力双重影响下价格温和回升。
和其它一线城市一样，上半年广州楼市逐渐回暖：1-5月全市一手商品住宅成交面积同比上升15% ——尽管相较而言，广州的成交量增幅还是温和一些。成交量的上升使得一度居高不下的库存压力得以缓解：5月底，广州一手商品住宅可售库存微降至955万平方米，预测去化周期12.9个月。 6月底，可售库存进一步降至887万平方米，预测去化周期进一步缩短至10.9个月。
供求关系趋于健康，价格走势则相应稳中趋升：尽管广州限购仍未松动，二套房商业贷款首付也是各大一线城市严执行者，广州还是迎来了价格回升。进入6月，由中心五区领涨带动，全市成交均价环比5月上升7%。
分区来看：
中心五区1-5月一手住宅供销比仅0.59，明显供不应求，成交均价同比升7%；强劲的需求传导至二手住宅，令到中心五区二手住宅成交量上升18%，成交均价上升6%。
外围区域一手住宅供应同比上升、且前期库存较大，去化压力令到开发商以“走量”为上；价格实惠加上政策利好频出，一手成交量同比大增21%，而成交均价同比下降了9%。尽管外围区域二手住宅成交量有所下降，但成交均价仍有9%的升幅。无论中心、外围，二手成交均价都有所回升，反映新政以来优质地段改善性二手住宅更为走俏。
-各区可售库存均明显下降：南沙受自贸区效应影响，表现尤其抢眼，1-5月一手住宅成交量同比上升158%，截至6月底，该区去化周期从去年9月的28个月缩短至10个月。
尽管6月底广州住宅“可售库存”已大幅下降至887万平方米，全市总体“未受库存”仍处1914万平方米的高位。【可售指纳入预售的项目中可供销售(签约)的单元，以及已确权可供销售(签约)的单元。未售库存指市场中尚未售出的新嬄商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。】
戴德梁行预计：在低息环境和库存压力双重作用下，广州住宅市场供需两旺、温和回升。
土地供应、成交双降， 产业落位与土地收入并举
随着上半年楼市的回暖，北上深土地市场新“地王”和房企竞价高潮不时涌现。然而相比之下，广州土地市场却相对冷清。上半年广州土地招拍挂供应面积、成交面积与金额同比分别下降16%，22%和10%；底价成交宗数超过9成。对比年初政府公布的土地计划供应面积，广州已经出让的面积距离整体计划还差87%。
另一边厢，相当一部分房企上半年业绩不算太理想：有关数据显示，20家典型房企中，只有4家完成了销售目标的一半或以上，11家不到一半，5家销售业绩只完成全年目标的40%或以下。资金回笼的压力令到房企买地更为谨慎，对于地块的回报要求也更高。
上半年琶洲四块商用地块的出让可谓冷清中的一抹亮色。戴德梁行认为，作为典型的定向招拍挂，政府在此次土地出让中采取灵活多样的商务条款，显示了做强做大电商产业坚定的决心和诚意；空间布局的优化利用，必将为广州未来互联网事业推进、电商腾飞，以及产城人的良性循环带来深远影响。
写字楼销售去化压力上升，“井喷”来临核心商务区魅力独显
1-5月广州原十区新建散售型写字楼（含商务 ）供应量同比降22.4%，成交量同比降23.7%；供销比为1.57，写字楼销售去化压力上升。各区当中，白云、荔湾供销比相对较高、压力比较突出；而南沙则成为上半年写字楼（含商务 ）供销“黑马”。另一方面， 1-5月原十区二手写字楼销售面积同比升29%；核心商务区天河、越秀为二手写字楼成交主力。
全市写字楼租赁面积同比有所下降，不过，由于写字楼租赁数据只针对已投入使用的现楼租赁情况，该数据并不能反映一些未来即将交付的写字楼强劲的预租表现。作为甲级写字楼为集中的核心商务区，天河、越秀经历了去年短暂的“去中心化”考验后，重返租赁市场的领导地位；两者占原十区的租赁成交比重从2014年的37%升至今年上半年的51% 。
甲级写字楼方面，上半年广州未有新增物业交付，市场吸纳保持平稳，累计净吸纳量55,621平方米。金融、科技、电商、专业服务与外资制造类企业表现活跃；租赁驱动因素主要表现为扩张与升级搬迁，也有部分企业为压缩成本而搬至更小单位。
下半年广州约有47万平方米甲级写字楼计划交付；而明年更有超80万平方米优质写字楼物业计划落成。戴德梁行认为，面对即将井喷的供应，一方面开发商不需要“被数字吓倒”；另一方面，写字楼租售、营销与服务创新也成为必然。 广州第三产业发展强劲，城市迎来更多产业风口，而租赁成本相对其它一线城市处于洼地，预计需求还将不断扩张。
此外，市场本身可能“自发调节”：由于工程进度延误或主动选择错峰入市——真正有效供应可能低于目前的计划，而且新增供应中部分楼宇为总部大楼，自用面积占比较大，同时也将带来上下游产业链对写字楼空间的需求。大多写字楼会提早一至两年展开预租，以保证交付时的入驻率。
目前潜在项目预租良好，预计下半年新增供应明显拉动吸纳，年末核心区空置率有所上升。由于潜在项目预租进取，令到整体租金承压，预计短期内租金与物业资平值平稳，上涨动力不足。
商铺：租赁成交同比大增，跨境电商扩张实体
尽管面临电商冲击、经济与消费增速放缓与竞争加剧的压力，广州上半年商铺租赁表现活跃。除新黄埔(含萝岗)，各区各类商铺租赁成交面积均明显上升。上半年快时尚、餐饮成为实体商业租赁活跃的需求来源。餐饮带旺人流，且承租能力日渐走强，持续受到各大实体商业追捧。 花都、南沙、番禺、白云商铺租赁成交面积同比升幅都在50%以上。 作为新兴商圈不断成长，番禺、白云商铺租赁面积占全市比重由2013年的24%，上升到2014年的33%；而今年1-5月更升至39%，两者占比加总甚至超越了传统商圈的天河、越秀的占比总和。
另一方面，各大商场升级改造从2014年以来不断加码，今年上半年跨境电商从线上走向线下，多家百货、购物中心已经尝试或正筹备在此领域有所突破。
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