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信贷政策利好 "金十"来临投资客积极入市

中原地产研究部   2015-11-02 10:25

[摘要] 在10月底又有两方面的利好:一,公积金贴息贷款的执行、贷款额度的调高;二,再次双降的实施,也带动了市场成交热情。中原研究部客户研究主任熊小洪表示: 一二手住宅成交相互影响的特性叠加信贷政策的利好,使得购房者在10月份理性入市,同样也正面带动犹豫观望的购房者。

阳光家缘数据显示,10月(1-28日)广州市(不含南沙、从化)中介网签的4205宗,排除国庆7天长假的影响10月(8-28日)共成交4119宗,环比9月(8-28日)上涨21.6%,较2013年10月份增长70.1%,2014年10月同期上涨149%。本月26日成交307宗达到日成交量的峰值,但9月份成交的峰值是29日的257宗,10月中原成交的广州二手住宅均价为23293元/平方米,环比基本保持稳定。正如中原研究部9月预测在国庆期间客户会对比一手项目后逐渐回流至二手市场,继前几个月政策利好后,在10月底又有两方面的利好:一,公积金贴息贷款的执行、贷款额度的调高;二,再次双降的实施,也带动了市场成交热情。中原研究部客户研究主任熊小洪表示: 一二手住宅成交相互影响的特性叠加信贷政策的利好,使得购房者在10月份理性入市,同样也正面带动犹豫观望的购房者。

本月成交仍以刚需客户为主,且成交占比有微幅上升的趋势。将近年底,不少首次置业的客户买房结婚或需年前搬入新家,从买房到过户再到装修和置办家具,基本可以过年前完成。目前放盘量仍然较为充足,业主心态稳定,在一些近郊片区例如白云、番禺,还有5%-10%的砍价空间,但客户成交速度也加快,有部分看3-4套房子,半个月左右选中物业。中原研究部客户研究主任熊小洪表示在政策以及行业趋势明朗的当下,业主并不会因为政策的利好就非理性要价,而客户也因为贷款利率降低使得购房成本降低,买卖双方达成意愿高,整个市场成交较为理性。

信贷政策利好

一、10月市场热点:市场利好,投资客乘机淘笋盘

从国家大环境来看,经济较为疲软,10月中旬央行释放7万亿,人民币贬值2%,9月CPI涨幅高于一年期存款利率0.1个百分点,负利率的时代到来,人民币的贬值再加上投资渠道的匮乏使得房产保值增值也得到了认可,近两月投资客户入市积极性有所增长,占比超过6%。但由于广州限购的存在,投资客户只能打着擦边球入市淘笋盘。本月不同购房群体的购房行为也发生了些微妙的变化:

1)纯首置客群:这类客户完全是刚需次买房的群体,成交占比在50%左右,大部分购房面积在90平方米以下,公积金利好政策的刺激下,买房结婚或住入新家。10月成交占比较9月提高2.2个百分点,对一手物业对比后回流购买二手物业。

2)纯改善客群:这类客户是以改善居住舒适度而进行的换房,例如以小换大、楼梯楼换电梯楼、环境差换环境好等,目前这类客户成交占比9月之前占比在40%左右,但在10月份有微跌。经济环境的影响使得纯改善客户资金在一定程度上受限,股市的低迷也制约了这类客户置业的氛围。

3)学位房客户:每年的3月份是学位房客户置业的高峰,因为要赶上5月份的报名,以便9月份能正式入学,在下半年成交占比有所下降。月底二胎政策的执行,预计会使得学位房更加抢手。

4)投资客户:值得关注的是在近一年来投资客户占比呈现直线上升的态势,目前占比已经超过6%,这类客户是买来出租或者出售的客户,并不包括投资兼自住的目的。中原研究部客户研究主任熊小洪表示,目前投资客户开始入手,有如下几点原因:1)贷款利率近10年低,公积金贷款是3.25%,首套房商业贷款利率85折后为4.19%,2)近几个月股市上涨乏力,经过2次大震荡后,让投资者心有余悸;3)国家宏观经济不景气,也影响了各行各业的经营,个体户或经商人士会由于周转资金遇到困难贱卖物业,投资者淘到笋盘的几率增大。4)目前二手楼市处于平稳期,待此波盘源消化完后,预计会再一次进入上升通道,虽然涨幅不会很猛,但上涨的大趋势仍然存在。投资者入手二手住宅的理由仍然较为充足。

信贷政策利好

目前电商兴起,商铺、 的需要求量有所下降,而住宅的价格相对稳定,如果能淘到笋盘,再将其装修一番,边出租边找新的买家,则可获取可观的,有些客户目前没有名额,但会巧妙行走于政策的边缘,例如使用亲属的名额、假离婚或与原业主签署委托公证处理资产的协议等来进行购房投资,中原研究部客户研究主任熊小洪认为投资客户应该选择这样的物业:1)小户型面积,一般在60平方米以下,总额资金少,便于把控;2)选择市中心核心地段的物业,例如海珠的赤岗、越秀的北京路等客户需求量多,但楼盘价格不算太高的区域 3)选择交通方便,好能靠近地铁的地方,便于出租。

信贷政策利好二、分区点评

信贷政策利好

1、天河区:天河北“新广州人”买房占比超过1半

10月份,天河区中原成交均价为31977元/平方米,价格环比结构性上涨8%,阳光家缘中介网签成交量环比下降14.09%。本月天河北板块成交占比环比上涨24%,成交均价为31637元/平方米,结构性拉升了成交均价。本月市场明显感觉偏好,客户决策速度加快,买卖双方诚意非常足。客户一般在看3-4套,看半个月就成交,而业客在成交价达成方面也较为爽快。据中原地产鸿翔分行营业经理夏爱军表示目前来买房的人中有60%的是新广州人,这类人群中有两类客户:1.首次置业的,同时考虑到学位房需求,在天河北板块也有较为优质的市一级龙口西小学、口碑较好的47中学,这批客户孩子目前仅为1-2岁的居多,家长提前了置业步伐。2、换房客户,也同样是外地户口,由于家里人口增多,例如接父母过来同住,小孩长大等等,需要换大房。在五山板块有一位43岁的客户将华农大学的一宗65方的楼梯楼以196万出售(低于市场价10万元左右),想能尽快接外省的父母来广州居住,终买了五山花园电梯楼140平方米的480万元物业。

2、越秀区:投资客巧用购房资格,入手笋盘

10月份,越秀区中原二手住宅成交均价为27,423元/平方米,价格环比结构下降8.94%,阳光家缘中介网签成交量环比下降3.54%。本月越秀区散盘成交占比超过30%,成交均价为23792元/平方米结构性拉底了成交均价。在北京路、东风路和小北路一带成交散盘较多。据中原地产大德路分行经理王彦连表示目前越秀区的投资客约有10%-20%,呈逐渐抬头的姿势,一来面目前广州市场二手住宅价格相对稳定,而楼市环境宽松,房贷利率为近十年来低;二来越秀区属于市中心,学位房资源支撑,楼价抗跌强,三来网络购物兴起实体店铺生意不乐观,因此很多客户不再偏好投资 、商铺等户型,从而把目标定睛在住宅上面。但受限于广州限购影响不得不另想办法来购房,例如大德路一宗9楼93方的物业,成交均价11285元/平方米,由于业主名下已经无购房资格,现在用其父亲的名购房,且为一次性付清。

信贷政策利好

3、海珠区:盘源充足,业主心态稳定

10月份,海珠区中原二手住宅成交均价24312元/平方米,环比结构性下降0.65%,基本保持稳定阳光家缘中介网签成交量环比上涨3.3%。10月中下旬呈现较为活跃的状态,尤其是海珠西本月成交为活跃的板块。一方面广纸片区的新项目绿地越秀.海玥、越秀星汇海珠湾以及9月份第二批出让的地块都使得海珠西的二手房受益;另一方面,政策利好,之前在一直看房的客户现在果断出手购置物业,中原地产宝岗分行的高级营业经理陈卢光表示,目前该板块的投资客户占比有15%-20%,这些客户认为把钱放在银行里遭遇贬值的风险,不如选择购置物业进行保值增值。目前海珠区盘源量基本能满足客户需求,业主的心态也基本稳定,暂时没有返价的现象,只要客户有意向,基本上能谈成交易价格,或许还能有笋盘出现,例如海珠西板块的宏宇广场一宗53平方米的物业成交价格为20444元/平方米,较市场价格低8%左右。

4、荔湾:佛山政策利好,一手盘分流老广客户

10月份,荔湾区中原二手住宅成交均价为22,262元/平方米,环比结构性上涨12.59%,阳光家缘中介网签成交量环比下降5.82%。本月中山八路成交板块较为活跃,成交均价为23679元/平方米,环比上涨16%,因成交了一些高素质的楼盘,例如东浚荔景苑(26590元/平方米)和富力广场(27055元/平方米)拉升了成交均价。老荔湾曾是广州重要的商务贸易区域,但现今楼龄老,普遍楼梯楼超过20年,本地老西关人年长者较多,爬楼梯楼不方便,会购买相对便宜的滘口、金沙洲的一手项目,这些项目楼龄新又是电梯房,又有地铁。佛山从解限再到10月份首付0.25成,不断的吸引着对价格相对敏感的广州的客户。本地的楼梯楼在5层以下的还算受欢迎,但楼层较高的,业主要价也不低,需求客户也不多,买卖双方相对胶着。

5、番禺区:多套房业主放盘,笋盘

10月份,番禺区中原二手成交均价为17,500元/平方米,环比结构上涨5.6%,阳光家缘中介网签成交量环比上升4.23%。从本月成交来看依然是居住氛围浓厚的华南板块成交活跃,成交价为18671元/平方米,十月成交氛围明显比9月活跃。随着政策的利好,十月成交逆转了“金九银十”的传统,而是十月成为了金十。目前华南板块盘源较为充足,部分多套房的业主认为楼市价格涨幅有限,将物业售出回收资金用于其他理财方式,大部分业主心态都较为平和,约有10%左右的砍价空间;此外华南板块的豪宅市场显得不是很活跃,国内经济低迷一些个体户或制造型企业的老板受经济影响,进而影响到这批资金实力原本雄厚的买家入手豪宅。

6、白云区:公积金利好,刺激客户入市

10月份,白云区中原二手住宅成交均价为18,078元/平方米,环比基本保持平稳,本月阳光家缘网签成交量环比上涨5.88%。本月白云区成交活跃板块为机场路板块和白云大道板块,大部分是自住的首次置业的客户,占比达到70%-80%。由于公积金贴息贷款的利好使得客户不用再排队等上半年才能放款,因此希望早点受益。公积金利好也使得一部分投资客开始活跃,这部分客户欲购入地铁附近的小面积物业放租,率在3%以上。据中原地产时代玫瑰园分行经理周立明表示目前白云区的放盘量增多10%以上,由于大环境的影响,很多业主房源放出,回笼周转资金,砍价空间在5%左右,例如时代玫瑰园一宗86平方米的物业在1个月前放盘价为170万,业主看到市场价格并不如自己期望,因此放盘价调为160万,终成交价为150万,业主是被股市套牢资金,又需要资金周转,因此只能调低价格售卖物业。中原研究部客户研究主任熊小洪表示,白云区属于近郊区域,由于没有学位房、核心的公共资源配套等支撑,除了地铁附近外的房子,很容易受市场大环境的影响,抗跌能力相对不够稳定。

四、下月预测:量价平稳,窄幅波动

10月29日十八届五中全会落幕颁布重要决定:一对夫妻可以生育两个孩子,取消了执行36年的独生子女政策,这一政策对房地产行业将产生积极的重要的影响。目前生二胎人群年龄段主要集中在30-40岁年龄段,而这部分是以改善型需求为主,二手物业居住的成熟度、生活配套和教育都相对一手物业成熟,更吸引这些改善型买家。因此长远来看二手物业的3~4房户型的需求量会增高,短期来看学位房业主惜售或提高报价等现象会出现。

随着二胎、公积金利、降息在10月底实施,会对11月的成交带来正面影响,从中原监测的新增客户量来看,在10月底咨询的客户量有明显提升,但同时考虑到11月接近年底,客户会忙于年终事务,会影响置业进度。总体来看,11月的成交量会基本保持平稳波动,市场上以实客为主,业客双方的心态都相对稳定。在价格方面,年底部分业主急需资金,不乏有降低价格售卖的情况,因此淘到笋盘的几率也较高,但学位房成交预计会比较坚挺,整体成交价格会保持平稳窄幅波动。

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