[摘要] 11月中原成交二手住宅24562元/平方米，环比结构性上涨5.4%。
阳光家缘数据显示，11月（1-29日）广州市（不含南沙、从化）中介网签的5421宗，环比10月同期（4426）上22.5%，本月成交量已经超过今年以来活跃的7月份4个百分点，也同样是“穗六条”政策执行以来中介促成交易量多的月份。
据中原研究部客户研究主任熊小洪表示目前二手市场买卖双方较为理性，达成交易的意愿较高，主要表现在如下几个方面：，目前国家政策支持住宅去库存，尤其鼓励改善型置业，房贷利率降为10年低；第二，目前整体宏观经济不景气，一些经商的个体户、制造型企业主会在年底急需周转资金而放盘以盘活资金，“一卖一买”型业主也放盘，导致笋盘增多；第三，目前8-9成的购房者自住型客户，在利好因素的作用下，理性对比后，结束了长期观望而选择在年前购置物业。此外再加上二胎政策，股市投资偏好的降低，大部分市民也认同住宅不仅拥有居住功能，也是保值增值的一主要投资途径。
11月中原成交二手住宅24562元/平方米，环比结构性上涨5.4%，这是由于中心区越秀、天河和海珠成交量环比上涨拉升了成交均价结构性上涨，从前线了解来看二手住宅仍然处于“量增价微跌”的态势。目前放盘量较多，改善型置业的业主和急需资金的业主占比较多，而这两类业主都需要周转资金，心态偏弱；而对于客户来说，目前房价较为稳定，购房贷款成本降低，对于房价的接受意愿也相对较高。
近三年广州二手住宅成交量价走势
数据来源：阳光家缘 中原研究部
一、 11月市场热点
10月29日十八届五中全会落幕颁布重要决定：一对夫妻可以生育两个孩子，取消了执行36年的独生子女政策，这一政策对房地产行业将产生积极的重要的影响。虽然目前养育孩子成本居高不下，二胎的落实效果还有待时间检验，但对于一部分中高收入人群而言，对二胎的渴望显得非常急迫，部分35岁以上的女客户，在政策下来的当天就向中原地产销售表示要换房。总体来看二胎对楼市的带动效果仍然值得期待。从中原统计数据来看，11月学位房成交占比提升了3.4个百分点，在所有购房人群中，占比已超过一成，而其中专门在天河和越秀买房的业主占比高达百分90%，这两个区域教育资源集中，是家长族追捧的区域。而本月投资客户占比也提升1.1个百分点，房价在低位点，成交量上涨，吸引了投资客入市。同样是在政策利好下，本月90平方米以上的户型成交占比增加，90以上120平方米以下的户型成交占比提升2个百分点。
2015年1-11月广州市二手住宅不同购房目的占比走势
数据来源：中原研究部
2015年1-11月广州市二手住宅不同面积段成交占比走势
数据来源：阳光家缘，中原研究部
2.适育年龄段的客户成交占比有小幅提升
从中原成交数据显示，目前以25到40岁的人群为购房主力军，占比在7成左右，而这其中适合生育的年龄段在25-35岁，从上月成交的数据来看，25-30岁人群成交占比提升1个百分点；而30-35岁年龄到提升了将近5个百分点，而这一人群有41%是购买3房，基本上以大户型成交为主。政策利好下，购置大面积物业，不管是否养育第二胎都可以做两手准备。
2015年1-11月广州市二手住宅不同年龄段成交占比走势
数据来源：中原研究部
二、分区点评
10月与11月广州主要六区二手住宅成交量价走势
数据来源：阳光家缘，中原研究部；统计时间：10月1日-29日和11月1日-29日
天河区：二胎政策使得珠江新城高端置业客户活跃
11月份，天河区中原成交均价为29,502元/平方米，价格环比结构性下降7.7%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨34.1%。本月成交的热门板块为珠江新城，中原成交量环比上涨2倍，成交均价为37808元/平方米。90平方米及以上的大户型成交占比为67%。
据中原地产隽峰分行蔡广青表现，在十八届五中全决定二胎放开政策后，部分原有的旧客打电话表示想换房，而这批客户大多是35岁左右的女性为主。对于购买珠江新城物业的高端人群而言，这一政策对其促动较大，由于年龄的关系要二胎较为迫切，对房价的承受能力较高。但这批客户对物业要求较高，除非选中满意的物业不会下手。
东圃片区中原中海康城高级营业经理罗超斌表示，11月份较多家长族看中中海康城的学位而换房，部分客户同样是为二胎计划长远考虑。接近年底，业主急需周传资金，笋盘较多，例如中海康城花园一中层102平米的北向物业成交价为218万，市场价为230万，由于业主急需资金想购买萝岗区的一手豪宅物业。目前市场买卖双方较为实在，成交速度相对较快。
越秀区：年底笋盘多，政策宽松，吸引旧客入市
11月份，越秀区中原二手住宅成交均价为29,368元/平方米，价格环比结构上涨7.1%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨33.4%。
本月越秀区东风东路板块成交均价为32793元/平方米，越秀区学位房资源优质、中心区域交通配套资源丰富，成交量也翻番，市场表现较好，有如下几点原因：，接近年底，很多笋盘出现，据中原地产环市二分行的客户经理周睿介绍他们成交了东兴大厦一宗12楼的电梯楼物业，103平方米，成交均价为20108元/平方米，相比在3个月前成交的类似物业低了15%左右，虽然该业主为公司身份，拥有多套房，受年底市场盘源较多所致，不得不贱卖物业以获取周转资金；第二，贷款利率为近十年来低，理性的购房者对比过多套房后果断入市。
第三，二胎政策虽然落实起来还有待观察，但对一些经济实力强的大户型客户而言有较为的吸引力，周睿介绍很多自己以前的一些有实力的旧客突然间表示要换大一点的学位房，例如君汇世家，东风广场101442元/平方米[越秀]东风广场279套在售等。
11月份，海珠区中原二手住宅成交均价24304元/平方米，环比保持稳定阳光家缘中介网签成交量环比上涨18%。本月海珠片区成交为活跃的为江南大道南板块，通过中原成交的二手住宅宗数也接近超过一倍。本片区刚需首次置业和改善型的客户占比达到8-9成，尤其是江燕路一带居住氛围浓厚，基本都是自住客户为主。目前改善置业客户大多为一卖一买型客户，也都期望在年前把换房的事情定下来，因此对已有房屋的要价大多以市场价成交。
目前二胎政策对市场影响暂时还未明显感受到，但由于该片区大户型以110-120平方米为主，因此对于想要在本片区购房，又希望大户型的客户，则需要购买两套房，或者到番禺、天河等地方购置大面积物业。此外，有一利好消息，地铁广佛线西朗至燕岗站开通是在12月底，而燕岗站周边的小区有对开通地铁后物业的期望较高，目前放盘价较市场价提高了10%左右，附近小区有保利花园、保利百合和保利红棉花园。
荔湾：康王片区玉器商人放盘增多
11月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为24,090元/平方米，环比结构性上涨8.92%，阳光家缘中介网签成交量环比36.3%。本月荔湾区成交热门的板块为康王路板块（22705元/平方米），荔湾区二手住宅成交也较为活跃，放盘量增多，尤其是康王路片区，据中原地产荔湾广场分行牟燕反馈今年业主放盘量较往年增加了50%左右，很多康王路板块的玉器商人表示经济不景气，不得已将住宅放卖，甚至有些福建和潮汕的玉器商人想回老家经营，目前笋盘较多，据中原地产成交的一宗荔湾广场80平方米的物业，终成交价为128万，而在前几天同一分行成交的物业为130万，目前市场价应该为135万左右。
据中原研究部客户研究主任熊小洪表示目前国家宏观经济不景气，对于一些经商的个体会、制造型企业的企业家会在年底急需周转资金而放盘，笋盘增多；另一方面，目前国家政策支持改善型住房，住房利率降至10年低，二胎政策等等，都对于客户来说是购房的利好时机，因此目前买卖双方较为理性，成交达成率较高。
11月份，番禺区中原二手成交均价为16,628元/平方米，环比结构下降5.0%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨18%。本月番禺成交氛围也较为活跃，不管是豪宅盘的珊瑚天峰40668元/平方米[番禺]珊瑚天峰165套在售还是刚需盘的祈福新村，成交量都上涨。年底，向来是成交活跃的季节，主要成交量上涨的原因还在于业主的心态有所调正，基本上都有谈价的空间，例如中原地产锦绣香江分行客户经理岳映虎表示11月他们成交了一宗锦绣香江较为笋的物业，15楼139平方共288万元，市场价为320万，业主为改善型置业，原有物业靠近马路，不太满意，因此低价出手。目前成交的客户基本为旧有客户，也希望在年前能定确定物业，年前搬入新房，客户再次回流到华南豪宅盘，例如星河湾、华南碧桂园、珊瑚天峰等等。本月位于番禺市桥南的住宅用地吸引了万科、保利、平安不动产等大品牌开发商，后时代地产以246949万元配建3600平方米安置房夺得该地块，扣除安置房面积后，折合楼面地价高达16330元/m2,成为市桥新地王，预计日后会成为市桥南带名校学位房的高端住宅楼，均价会去到3万元/平方米左右。
白云区：二胎政策推动客户购置大面积物业
11月份，白云区中原二手住宅成交均价为17846元/平方米，环比结构性下降1.3%，本月阳光家缘网签成交量环比上涨13.9%。本月白云区成交较为旺盛的是机场路板块，成交均价为14957元/平方米，很多旧客出来看房，据中原地产汇侨二分行营业经理李伟城表示，在来访的客户中预计其中有30%是打算生二胎的客户，部分是已经有一个小孩的，有的甚至还没有怀孕就开始考虑置业计划，来分行询问落户口的事情。还有一部分客户是从年初就开始看房看到年尾，现在利息已经是史上低，客户也是下定决心购房。从盘源来看，大部分盘源为一卖一买的置换型业主放盘，也是急需资金想购入第二套物业，因此也有一定的砍价空间。
下月预测：成交量高位窄幅波动，成交价微幅下跌
中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示，从目前的放盘量来看，盘源仍然较多，而12月为年底，业主心态依然相对不会太强硬；由于11月上门客户依然较多，很多客户并没有选中满意的物业，会等待12月新放盘的物业，尤其是一些投资客户会认为在年底会有笋货放出，年底是极佳的“淘宝”时期，但也有部分客户会逐渐忙于年终总结等事务，而暂缓购房计划。总体来看，预计12月份成交量会在高位基本保持稳定，或随季节性的因素窄幅回落。在成交价方面，12月正式回笼资金的关键时期，笋盘的出现是预计之中的事情，预计成交价格会微幅下跌。
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