[摘要] 今年5月，国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中特别提到“完善税前扣除”改革，这项被认为有利于去化库存的政策，距离落地究竟有多远？
"房贷利息抵税"距离落地有多远？今年5月，国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，特别提到“完善税前扣除”改革，重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目，并将于2017年付诸立法。
该文件中特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是说，房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额，适应税率档次也将被下调，再扣减速算扣除数后，个人应纳税额将降低。
11月20日在深圳举行的中国房地产投资人高峰论坛上，中国房地产业协会副会长任志强针对目前面临的去库存压力认为，有效去化政策是有限额地进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。
任志强认为：“近会出台一些有利于消化库存的政策，我认为有效的政策是用购房贷款利息抵扣个人所得税。发达国家也基本上都用房贷利息抵扣个税的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决自己的住房问题，有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产以后进行以中国转换，这是大多数的国家在研究的一个方法，如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。”
房贷利息抵税是件好事儿？
今年6月就有媒体报道称，个税改革方案有望年内出台，改革基本思路将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
对地产行业而言，大的利好无疑是“住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项”这一项。
而实际上，在1998年，上海为应对东南亚金融危机对楼市的影响，就曾出台过为期5年的个人购房退税政策，不过当时的政策和房贷利息抵税有些不同。当时的政策规定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣，称之为“购房退税”。
上海当时实行的“购房退税”政策起到了积极作用：1997年上海的住宅销售面积是617万平方米，1998年就达到1057万平方米。
而对于“房贷利息抵税”政策的效应，某地产研究院咨询中心总经理崔雯表示，这个政策可以盘活一部分需求，“前一轮的房地产调控是‘首套房首付比例不低于三成，二套房六成’，现在有些非限购城市首套房首付比例甚至已经到25%，在这种政策出台后，大家都愿意去贷款，哪怕我能够支付五成的首付，但我只付25%，为什么？因为如果我的收入不错，那么我的税是完全可以抵扣房贷利息的，这就相当于免费在用银行的钱，何乐而不为？”。
“房贷利息抵税无疑将增加居民可支配收入，盘活中等偏高收入人群、二套房购房人群需求，进入房地产市场，拉动成交量。”崔雯认为。
离落地还有多远？
虽然政策预期目标很美好，但是不是能出来？什么时候出台？业内人士认为，这都只是个未知数。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，牵涉到税法的修改，使得这个政策短期内很难实行。
“个税改革的事情还没有落地，我觉得3-5年都可能很难实现全面性的改革，因为它的前提是以家庭为单位的个税征收体系要先落地，财产毕竟是以家庭为单位。”张华东表示。
据了解，个人所得税目前有三种征收模式，包括综合所得税、分类所得税和混合税制。从全球各国的实践来看，综合税制已经成为主流，因为综合税制的税率结构简单，纳税人按其收入水平和能力负担税收，体现了税法的公平原则。综合所得税是在扣除低生活费、抚养费等的基础上，按累进税率对全年全部所得征税，以家庭为个税征收单位。这种情况下，购房贷款利息都是作为可抵扣项的。
但中国实现的是分类所得税，是把所得按来源、性质分类，对每类所得分别制定一个税率，且以居民个人为征收单位，并不具备抵扣前提。
崔雯则认为，这一政策落地的前提，是要进行全方位的改革和挂钩，银行信贷要和整个税务系统挂钩，技术层面上可能要进行系统联网，但目前还并不知道官方有没有这方面的意图。
“而且这个政策在出台后，从税务体系来讲，可能对整个财政税收是个损失，其中一部分的损失是要转嫁给银行系统，这中间是有个博弈的过程。”崔雯称。
此外，崔雯认为，房贷利息抵税政策的出台时点也需要政府去做全面考量。她表示，“目前房地产行业仍然是起到支柱产业的作用，今年的地产销售市场也还算可以，一线城市、热点二线城市都还算不错，但是三四线城市表现并不好，我们预计在2017年或者是2016年下半年会有降温，不过那时候的房地产市场是不是真的会恶化到成交量不动的地步，进而不得不采用这一政策，都还不能预判。”
“目前这个时间点，房地产市场并不存在很大的风险，所以目前出这条政策动力并不足，还没有到出这个杀手锏的时候，更何况这个政策也不一定是真正的杀手锏。”崔雯称。
张化东则认为，房贷利息抵扣对去库存的边际效应反而并不是特别大，因为这一政策对房价越高的地区影响越大，但对低房价地区的影响并不大。
“今年上市地产商销售业绩不错，不过这些业绩主要集中在一线城市、热点二线城市，但一二线城市的整个房地产固定资产投资量实际上只占规模的30%，更大部分的房地产开发都在三四线城市，所以更需要讨论的是如何为三四线城市去库存，如果要讨论房贷利息抵税政策的实行，有没有可能先以三四线城市为试点，先运行起来。”张化东称。
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