[摘要] 地价上涨较快、资金成本增加、房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑……近期房企陆续发布的年度业绩报告，增收不增利的现象愈发明显。净利润的持续下跌，体现出房地产行业暴利时代消逝。
地价上涨较快、资金成本增加、房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑……近期房企陆续发布的年度业绩报告，增收不增利的现象愈发明显。净利润的持续下跌，体现出房地产行业暴利时代消逝。地产龙头万科在其年报称这是“历 好的一年”，无论销售额还是市场占有率都创造了行业纪录，但值得注意的是，万科的净利润率和结算毛利率已连续多年下滑，对此万科执行副总裁、首席财务官孙嘉在万科2015年年度业绩说明会坦言，平均楼面地价仍不可避免有所上升，行业毛利润率下降是长期趋势。
随着房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，越来越多的企业选择退出。据2014年以来房企年报和新监测，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业。
曾经的土豪行业风光不再。进入2016年，尽管本轮已经累计有六次降息六次全面降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏甚至交易火爆的态势，但是，品牌房企因为对于地产行业前景的担忧，或因为短期内资金链断裂而退出房地产行业的声音仍然将不绝于耳，未来几年一部分房企命运仍然存在着变数。 分析，未来3年四类中小房企仍将会退出楼市或被收购。
【现象】
2年间30家品牌房企明确去“房地产”化
今年初，苏宁环球宣布成为韩国FNC第二个股东，其将和FNC在中国成立合资公司进行艺人培养。公司负责人透露，目前公司还有3~5年的开发量，“这段时间就给了我们产业转型的缓冲期，未来我们将不再从事房地产开发，而是把目前的现金流用来打造我们的新兴产业，分别是别文体、金融和健康的板块。”
苏宁环球并非个例。公开资料显示，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业，比如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润 、铁岭新城、海德股份、绿景控股、宜华地产、东方银星、莱茵置业、证大置业、中渝置地、中体产业、九龙山、大连控股、东湖高新等等，另外，市北高新、海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。
除此之外，潜在退出房地产市场的品牌房企仍然不在少数。比如因为地产业务大整合导致的消失的这类房企，比如中建地产、中信地产（住宅板块）、中渝置地等等，也有因为反腐导致企业瞬间崩塌的这类房企，比如大连实德地产，也有因为资金链断裂并进行破产清算的这类房企，比如曾经的百强房企华光地产。
【探因】
A 楼市进入下半场：转型成为品牌房企退出房地产的驱动因素
那么，既然已经有六次降息六次全面降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，那么为何仍然改变不楼市资金紧张的局面，为何仍然有品牌房企面临资金断裂或被收购的命运？为何仍然有品牌房企在此时退出房地产市场？未来哪些房企将退出房地产市场？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化的转型发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型（尤其是退出房地产） 的趋势在2014年下半年以来显得 明显。比如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型 、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为未来主要业务发展方向等等。张宏伟预计2016-2018年这段时期内品牌房企在“跨界”转型 上将有更大的动作。
分析，品牌房企加码“跨界”转型力度的原因有四：
、市场周期的变化带来行业变革，在本轮市场周期低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限，倒逼房企战略转型。
第二、大部分品牌房企的化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段势必会向多元化迈进，当前品牌房企是通过“跨界”实现业务上逐步实现多元化。
第三、新型城镇化过程中 结构、消费结构升级带来市场 机会，房企试图通过“跨界”转型 实现“地产+X产业”的发展战略。
第四、这些企业原本在非地产领域拥有一些 资源、产业资源，当楼市进入下半场的时，企业自身主动进行调整，将企业的 资源调整到非地产领域。
B 楼市下半场“大鱼吃小鱼”并购增多 导致退出房地产房企越来越多
在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，终推动市场集中度越来来越高。
严跃进认为，房企销售业绩上升，但盈利水平却在收窄，是因为销售业绩的上升得益于政策层面的宽松效应，尤其是信贷政策的刺激效应，“盈利水平更多的是很房企的经营能力和竞争力等有关，反映了房企在业绩增长的过程中，成本控制能力依然有缺陷。”
在张宏伟看来，随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。一部分竞争 不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。
同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。
张宏伟预计，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企甚至品牌房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化 。
C 金融机构“风险控制”将加剧中小房企退出楼市
尽管当前已经有六次降息六次全面降准，但是，在半数二线城市、大部分三四线城市楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。
张宏伟认为，2016年，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业 数量多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。
西南财经大学刘璐教授认为，当下中小房企的困境主要表现在两个方面，一是现在土地很贵，使得开发门槛很高，小房企很难获得地块，尤其是 地块。前期为了拿地做项目，地块选择上只能退而求其次，后期销售更加困难，资金回笼有阻碍，从而造成恶性循环。二是小房企缺乏自有资金，融资困难，很多小房企不得不借助民间借贷等成本高昂的融资方式，一旦销售回款进度缓慢，便很容易造成资金链断裂。房地产行业大势所趋，房企倒闭潮也是愈演愈烈。
【观察】
四类中小房企将退出楼市或被收购
张宏伟分析，四类企业容易在2016年及未来三年被收购，这四类企业也容易退出房地产： 类，产品类型偏 周转率较慢的企业；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业或陷入“政治风波”的企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在近几年内会面临资金面断链的市场风险；第四类，非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果上述四类房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。
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