[摘要] 据不完全统计,今年下半年,在广州楼市版图中,将有20多个地铁盘开盘或推售新货,它们均布局在已经开通的地铁站或者已有规划、尚未开通的地铁沿线,向市场兜售便捷与前景。
“挤”是地铁的常态，也是城市活力的标志
有人说，在广州，没有挤过地铁3号线不足以谈论人生。当你在高峰期，在人头涌涌的体育西、珠江新城地铁站，看着黑压压的年轻面孔匆匆走过的时候，你便能够深切感知这座城市的包容与活力。四通八达的地铁通向滚滚红尘，通向旧城新区越来越模糊的时空之外。
年轻人在“挤”中安身立命，城市在“挤”中向外舒展。与城市的发展同步，楼市的发展同样沿着地铁线布局开去。据不完全统计，今年下半年，在广州楼市版图中，将有20多个地铁盘开盘或推售新货，它们均布局在已经开通的地铁站或者已有规划、尚未开通的地铁沿线，向市场兜售便捷与前景。
羊城晚报记者调查发现，以CBD为中心，沿着地铁线向外延展，20—45的时间范围内，正是目前广州置业人群热门搜索的线路，其楼价也出奇地一致。在这个辐射圈内，主流的楼价为2.5万—3万元/平方米，是目前刚需买家能接纳的主流价位。
沿着地铁线置业，你有什么选择？楼价呈现什么规律？羊城晚报记者实地体验地铁运力，为你呈现“一张图看懂地铁佳置业圈”。在挤与贵之间，总有一个更适合你的选择。
在挤与贵之间，总有适合你的
在本次广州地铁运力与楼价测评中，我们选择了当下置业热度较大的六段地铁：3号线北延线、3号线南延线、4号线南段、5号线东段、6号线西段和广佛线。
调查发现，挤爆的线路为3号线，无论是向北或向南，都是一路“爆点”。舒服的是4号线南段和5号线东段。挤爆指数稍低的是6号线西段以及开通不久的广佛线。
因此，假如你想在地铁沿线置业，又不想天天被挤扁，你也许要排除3号线。但遗憾的是，在舒服的4号线南段和5号线东段，一手楼盘的选择相对较少，转而淘淘二手楼，或许会有意外收获。6号线西段的金沙洲板块与现在爆红的广佛线沿线，也是不错的选择，金沙洲板块当下仍有不少尾货在售，价格相对稳定，二手盘源丰富；广佛线沿线楼盘供应量大，价格优势明显，但买家需要根据自身状况全面考量。
一样的距离，楼价未必一样
羊城晚报记者调查发现，地铁站点距离市中心区的远近程度与楼价高低基本成正比，但在某些站点，在同样的时间轴里，楼价却有明显差异。
有些站点，相对来说楼价较高，其中一个重要原因是这些板块都是政府投入较多、开发商较集中、造势动力更强的板块。比如广钢新城，主流售价已经逼近4万元/平方米，在同样的30地铁辐射圈中，楼价相对较高。而在一些一手楼不算太活跃的板块，其楼价相对较低，比如距离珠江新城约18的同和站，楼价约为2.3万元/平方米。
在同样的时间轴里，楼价存在明显差异，主要原因还在于除了地铁之外，地段的价值由很多元素构成。世邦魏理仕华南区策略顾问部董事黄易里认为，对很多刚需自住客来说，除了地铁之外，他们更看中的是周边配套，广州近年不断造“新城”，就是希望在周边形成相应的卫星城镇，扩大城市框架，这个框架的建立，需要通过交通（地铁）“把人拉出城”，还需要有相应的配套设施和产业聚集。
地铁之于楼价，慎防“透支”
未来几年，广州还将陆续有地铁线路竣工开通，楼市将密集进入“地铁概念盘”炒作阶段，本次地铁运力与楼价测评针对的是已经开通的地铁，地铁之于楼价的拉升作用已经趋于稳定，消费者假如想置业规划中、建设中的地铁沿线，则要特别留意楼价透支地铁价值的可能。
地铁建设开通毋庸置疑会拉升楼价。今年1月，太平戴维斯发布的《商业地产地铁效应专题报告》显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度提升，距离地铁站500米内的近郊区物业价值提升20%—25%，远郊区物业价值提升10%—15%。
对于住宅市场，这一影响要复杂得多。但业内普遍认为，地铁对房价的增值效应体现在空间和时间两个层面。在空间上，距离地铁站点远近不同，地铁拉升房价的作用不同；在时间上，很多研究表明，地铁站等设施一般在两个时间点影响周边房价：一是地铁修建时；二是地铁建成并开通运营时。
在现实中，我们会发现，地铁利好常常被透支，在地铁开通时，这一利好已经消化完毕。比如广佛地铁，广佛线早在2004年提出，当时佛山沿线楼盘开始抓住地铁概念营销。2004年至2009年是佛山楼价疯涨的5年，在整体经济环境带动下，广佛地铁沿线楼盘售价从4000多元/平方米涨至2009年的1.4万元/平方米。到2010年年底广佛地铁正式开通后，地铁概念已经透支。有媒体在2015年年底做的调查显示，广佛地铁开通5年后，沿线物业基本没有实质性的涨价。
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