[摘要] 楼市大丰收，除了卖得好，当然少不了库存减少！据房天下监控阳光家缘未售住宅套数情况，可以发现，相对比2015年年底全市楼市20.6个月的去库存周期，过去半年内，库存持续降低。目前（截止至7月20日），全市去库存周期降至14.64个月，缩短约6个月！
编者按：7月是一个“忙于总结”的过渡月份——像刚刚放榜的高考，考生们开始填报志愿，等待录取，迎接新学期。而广州楼市也像一所学校，各位楼市“考生”凯旋归来，这间学校也迎来了它近半年的成绩单——楼市整体情况怎么样？经历过一个怎样的走势？又有哪些新的大事发生？哪个房企“考得好”，哪个房企用特色成为了“特长生”？下半年楼市走向如何？各家又有什么新的打算来应对“年末终考”？广州房天下推出《楼市“高考体”》策划，为大家分析一二。
2016年上半年的楼市异常火热，一手楼网签总成交套数达55929套，比去年同期多卖13342套房。一手楼网签成交均价为15922元/平，同比2015年的14788元/平上涨7.6%。
楼市大丰收，除了卖得好，当然少不了库存减少！据房天下监控阳光家缘未售住宅套数情况，可以发现，相对比2015年年底全市楼市20.6个月的去库存周期，过去半年内，库存持续降低。目前（截止至7月20日），全市去库存周期降至14.64个月，缩短约6个月！
根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近8个月时，房价有上涨倾向；当存销比在8- 15个月时，房价处于合理区间；当存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；当存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。
由此看来，广州整体楼市情况正不断趋于合理。而细看广州11区，天河去库存周期为广州11区中 ，为22.15个月，但该区域的去库存效果也明显。而目前花都未售住宅货量达到27862套，是广州11区中库存量 的区域。白云区去库存周期为18.69个月，相对比去年年底15.7个月的去库存周期，增加18.69个月，成为广州11区中 去库存周期增长的区域。黄埔区以7.95个月成为全市去库存周期周期 的区域，而且这也是 一个去库存周期少于10个月的区域。
天河：去库存周期 ，怪我咯！但我效果明显
目前，天河区未售住宅货量达到7865套，去库存周期为22.15个月，为广州11区中 ！但相对比去年年底38.4个月的去库存周期，已经缩短约16个月，是去库存效果为明显的区域！
而细看天河楼盘的未售库存，主要集中在广氮板块及牛奶厂板块。其中广氮板块的阳华国花苑未售货量高达约1750套，天健上城未售货量高达约560套。
再看看牛奶厂板块，该牛板块是今年供货的重点区域，龙湖首开•天宸原著、华润天合、金地天河公馆等大型楼盘均已亮相，纷纷开盘或加推。
除此之外，还有东圃全新大盘兰亭盛荟和燕塘板块的远洋天骄。
7月23日，兰亭盛荟次加推90㎡全新三房楼王单位，当天去化率达96%，项目的1栋、2栋、4栋已经售罄，实属强劲！
7月22日晚，远洋天骄加推全新9栋朝南向园景单位，户型包括88-137平三至五房，货量112套，，超300人到场选房，1内去化8成，再揽下3亿销售额。
（远洋天骄开盘现场）
可以说，这些热销大盘都是天河楼市“去库存”道路上的主力军！再看看下半年天河区的推货情况，
据房天下统计，预计2016年下半年，天河区将有14个项目推新，其中不乏大咖楼盘。
全新盘方面，天河星作首期主打58-90平两至四房非毛坯洋房单位，即将于8月全新开盘，从每个周末销售中心人气爆棚的情况看来，这个位居城央的 刚需盘基本不愁卖，而其余几盘都是以豪宅和别墅为主，都在打着有钱人的主意。如金地天河公馆 预计8月底别墅开盘，货量约38套；9月底洋房开盘，预计暂开两栋，货量约170套。
（金地天河公馆效果图）
加推盘方面，上半年卖的火热的保利金融大都汇、远洋天骄、龙湖首开天宸原著、兰亭盛荟等盘下半年继续发力，仍有新货推出。
整体上，天河区下半年延续上半年的热力继续爆发，天河区的库存量一降再降想必是十拿九稳的事了！
海珠：半年去库存周期仅缩短1.54个月，下半年有亮点
相对比天河区的去库存效果，海珠区则稍微显得有点不给力。目前，海珠区未售住宅货量达到3584套，去库存周期为21.46个月，相对比去年年底23个月的去库存周期，仅缩短了1.54个月，为老城四区中的 。
据中国指数研究要院数据显示，海珠区今年上半年网签成交1004套，同比下降9.6%，网签成交在老城区排名第三；但成交均价为33712.39元/㎡，同比上涨5.6%。
究其原因，主要由于今年上半年，海珠区楼盘推货量较少，无法带动整体库存的消耗。
观望下半年的海珠区楼市，还是值得期待，皆因广纸新城的绿地越秀海玥和越秀星汇海珠湾均会在下半年入市。根据资料显示，这两盘总货量超过4000套，虽一定不会一次性在下半年里推出，但一旦面市，势必亦将引起市场关注，而且也有望带动海珠区的楼市库存情况。
荔湾：老城区焕发新活力 广钢新城扛大旗
提起荔湾楼市，无疑就是广钢新城。虽然去年由于广钢新城的供应，加大了荔湾区的库存量，但是随着近大半年来该板块不少楼盘的大卖，荔湾区楼市在库存量方面还是有所下降。
目前荔湾区未售住宅货量达到12564套，去库存周期为18.24个月，相对比去年年底23.1个月的去库存周期，缩短了4.86个月。
上半年广钢新城的中海花湾壹号、葛洲坝•保利曼城、金融街融穂华府，大坦沙的花语水岸、悦江上品苑等对荔湾的去库存贡献了不少。
2016年以来，中海花湾壹号连续5个月蝉联广钢新城销冠，劲销50亿。目前一期主推【天际】组团，户型为95-120平米2+1单位，同时在售140-160㎡楼王单位，另外，还在售 ，46-50方百变三房。
葛洲坝保利曼城今年4月正式开盘出售，仅不足2个月的时间，该项目就跃进三甲地位，相当于每天成交7套房，每月斩金近6亿。目前在售82㎡-112㎡实用三房，价格为28000-34000元/㎡，VIP客户可享3万惠8万。
下半年，荔湾区推货集中在广钢新城、芳村、大坦沙板块。热度一直没降下的广钢新城下半年依旧是热点，除了已开盘的保利葛洲坝海德公馆、葛洲坝保利曼城、中海花湾壹号等盘继续推新外，北大资源博雅1898、珠江金茂府均会在下半年入市。
6月24日晚，保利葛洲坝海德公馆漏夜开盘，售价直破4万/平，并以100%的去化率创造豪宅销售神话。目前125㎡纯南向四房全新加推，开启认筹1号楼单位，户型囊括125㎡3+1房、128㎡3房，认筹可享3万抵12万。同时主推南北通透的6-7栋125-168平三至四房楼王单位，均价35000带非毛坯。
7月2日北大资源博雅1898开盘，开盘当天超千人到现场，不到一热销超160套，去化近8成。
所以下半年的荔湾楼市去库存情况应该还是比较乐观，但也得注意的是，广钢新城面临着佛山竞争的压力，被部分佛山盘抢走了不少客户！
目前越秀区未售住宅货量达到1427套，相对比其他区域少则3000套，多则27000套的未售套数，越秀区的1427套未售量似乎不值一提。而越秀区去库存周期目前为11.24个月，相对比去年年底18.7个月的去库存周期，缩短了7.46个月。
越秀区向来地少楼贵，整个上半年仅有东山印象台一个全新项目入市，其他项目都是持续出货，慢慢卖的节奏。而下半年越秀区一如既往0全新盘入市，不急于出货，仅有2个老盘加推。
越秀区的教育、医疗、社会治安环境、交通等等都是购房者想留在越秀的原因，预计越秀区的房价继续坚挺，并且持续走高。
白云：去库存周期竟然增长至18.69个月
目前白云区未售住宅货量达到5122套，去库存周期为18.69个月，相对比去年年底15.7个月的去库存周期，增加18.69个月，成为广州11区中 去库存周期增长的区域。
据中指研究院统计，白云区今年上半年（2016.1.1-2016.6.30）网签成交1654套，同比下跌25.9%；而成交均价为30163元/平米，同比上涨27.3%，上涨幅度居广州全市 。如此看来，白云区楼市还是个潜力股。
作为老城区之一的白云区，楼盘主要集中在大白云新城板块和广州大道北板块，去年大卖的御金沙、万科峯境等盘今年都已经处于清尾阶段，所以整体楼盘去化速度慢，成交有着较大幅度的下降。
但与此同时，下半年白云区将有越秀星汇云城、佳兆业天御等楼盘推新。这两个楼盘的货量都较大，对白云区的库存量带来了一定的影响。其中越秀星汇云城为全新盘，前身是地王，一直以来市场上对其热度并不低，下半年入市或会成为板块中 的亮点。
上半年番禺区的成交量并不算出色，目前番禺区未售住宅货量达到15865套，去库存周期为18.53个月，相对比去年年底19.6个月的去库存周期，微减1.07个月。其中可以留意到，番禺区货量约600套的楼盘就包括亚运城、招商金山谷、东湖洲花园、星河湾半岛等大盘数个。
但是今年上半年番禺区房价呈现持续上涨的趋势，从1月份的17058元/平均价上涨到6月份的19821元/平，跃进2万大关。
再回看下半年番禺区新货还是很有亮点的，比如市桥的地王项目，时代柏林下半年将以95-140平非毛坯三至四房打响头炮，另外上半年全新入市的祈福缤纷汇下半年里亦将继续推出41-95平的一至三房小户。
（【祈福缤纷世界】国际风情街效果图）
如果以2016年上半年番禺楼市的去货情况来衡量，下半年的楼市去货情况未免会显得有些艰难。但是，我们又不得不承认的是，番禺房价正不断上涨，存在很大的进步空间！
南沙：头顶“自贸区光环”，去库存不是压力
与同属广州南部番禺区相比，南沙区今年上半年楼市业绩抢眼。中指研究院数据统计显示，2016年上半年南沙全区一手住宅成交7849套，同比上涨14%，网签均价11728元/平，同比上涨12%，呈现出量价齐涨的良好势态。
目前南沙区未售住宅货量达到16859套，去库存周期为12.91个月，相对比去年年底17.5个月的去库存周期，减少4.59个月。其中值得一提的是，6月18日，位于南沙湾板块的碧桂园海湾1号首次开盘，当日推出990套单位，终揽金10亿元。
而下半年，南沙区将有17盘推新，其中2个全新盘（碧桂园蜜柚和碧桂园云麓半山）+1个大热盘（碧桂园南沙湾1号）继续推货，成为霸主。按照上半年的去货速度，南沙区楼市库存量还会继续下降，但房价嘛，慢慢涨吧！
黄埔：去库存周期我 ，厉害吧
细看广州11区的去库存周期，且不说黄埔区目前以7.95个月成为全市去库存周期周期 的区域，而且这也是 一个去库存周期少于10个月的区域。相对比去年年底15.6个月的去库存周期，大减7.65个月。
据中指研究院统计，黄埔区今年上半年（2016.1.1-2016.6.30）新建商品房网签9931套，同比上涨73%；网签均价14879元/平，同比微降0.6%。
从板块来看，老黄埔货量很少，新黄埔长岭居板块正扛起供货大旗，中新知识城也在迅速崛起。长岭居板块的实地常春藤自开盘以来，截至5月24日，已网签469套。作为 上黄埔区楼盘销量10榜单的知识城楼盘万科幸福誉亦是备受关注，目前在售L1L2栋73—97平米二至三房，带非毛坯“9字头”即享，参与房天下团购优惠2万抵6万。
目前黄埔区未售住宅货量虽然还有13137套，但以去化速率来说，这根本不算什么。下半年该区域共计有13盘推新，全新盘方面重点可关注位于开发东区的富力悦禧，该盘由旧改专家富力地产亲自打造，预计7月下旬开盘，首推70平和80平二房单位，价格或会相当刚需。
（富力悦禧花园效果图）
另外，地处大沙地商圈的保利学府里楼王2栋下半年将要入市，户型涵盖78-101方三房，预计均价36000元/平。该项目作为保利地产在天河东的标杆项目，3，五号线珠江新城，门口9条BTR线。生活配套成熟，超市、商业街、菜市场一应俱全，给您5成熟生活圈。
增城：消化量大，这点库存根本不算啥
近几年，增城一直稳坐销冠区域宝座，领跑广州楼市。作为广州供应量充足、成交量 的区域，从去年开始，增城楼价就一直呈现稳中有升的状态，而今年以来涨幅更加明显，正式跨入“万元时代”。
目前增城区未售住宅货量达到24243套，仅次于花都区（27862套），去库存周期为10.57个月，相对比去年年底17.2个月的去库存周期，减少6.63个月。
据中国数据指数研究院统计，今年上半年增城网签量为13969套，同比去年上半年增涨93%，位居全市 ；网签均价10230 /平，比去年增长5.4%。
消化量大，供货量也大！据悉下半年增城共有37盘推新，占据整个广州楼市半壁江山。怪不得增城未售住宅货量还如此巨大，不过按照增城区目前的楼盘去化速度来说，这都不是事儿！去库存周期为10.57个月，仅次于黄埔区（7.95个月）。
增城下半年众多推新楼盘中，可以看看教育城板块的中航城花园，前身为2015年增城地王，由中航里城打造，距离21号线地铁快站朱村站仅100米，预计8月首期开盘，推出户户朝南的94-126平复式四房产品。
（中航城花园效果图）
花都：库存量我 ，下半年压力似乎不小。
目前花都未售住宅货量达到27862套，是广州11区中库存 的区域，但并不是去库存周期长的区域。该区域去库存周期为21.63个月，相对比去年年底23.7个月的去库存周期，减少2.07个月。
其中去年年底开始推出住宅项目的广州万达城，将整个片区的成交量拉高到一个新高度。如5月21日推出75-142㎡全新住宅产品，当日日光，揽金10亿；到6月25日再次加推300套住宅，当天劲销9成，揽金4亿元。
今年上半年（2016.1.1-2016.6.30）花都区网签成交7791套，同比上涨25.9%；成交均价为10635元/平米，同比上涨13.5%，整体上呈现量价齐涨趋势。
下半年，花都区预计14盘推新，其中重点可关注路劲天隽峰，该盘总占地约10万㎡，总建筑面积约37万㎡，包含建面95-170㎡的舒适三至五房，以及少量的天际大宅，是区府板块稀缺新盘。
（路劲天隽峰鸟瞰图）
而新机场板块的自由人花园，该楼盘于7月16日推出400套全新四期产品，当天即吸引近千人抢购，去化超过9成，可以说相当火爆。据悉，四期其他新品将陆续上市。
（自由人花园开盘现场）
目前花都区是整个广州市当前库存量 的一个区，下半年新货不少，压力看来也不小。
从化：纯属是打酱油，陪跑的份
从化楼市一直都是不愠不火，目前该区域未售住宅货量达到10764套，但成交一般般，今年上半年（2016.1.1-2016.6.30）网签成交3090套，同比下降2.6%；成交均价为8413元/平米，同比上涨13.3%。
目前，从化区去库存周期为21.23个月，相对比去年年底23.4个月的去库存周期，减少2.17个月。
从化区楼市的成交量主要集中在珠光御景山水城和珠江国际城（珠江壹城），而下半年也仅有两盘推新，其中珠江国际城（珠江壹城）7月底还会趁势推出C2区1号楼1-3栋88-146平米的非毛坯洋房。另外一盘则是保利桃花源，有望推出98-200平半山原生墅。
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