[摘要] 新房销售量已处于高位，预计未来将进入长期下行通道；但销售额将持续上扬，“北上广深”的成交均价更是加速上升，将在2050年达到70,000元/平方米；房价虽高于均衡值，但鉴于房价过去10年增速缓于人均G
（文/羊城房产）
报告（报告来源：中金公司）认为，新房销售量已处于高位，预计未来将进入长期下行通道；但销售额将持续上扬，“北上广深”的成交均价更是加速上升，将在2050年达到70,000元/平方米；房价虽高于均衡值，但鉴于房价过去10年增速缓于人均GDP增速，长期仍有上行空间。
新房成交量逐渐下降 但销售额持续走高
报告分析称，从层面来看，新建商品住房成交量在2016年后维持在 11-12 亿平方米2020年后进入下行通道，降速先增后缓，2040年后稳定在7亿平方米左右。其中超高能级和高能级城市成交量先增后降，其他城市则持续下滑。
（报告定义“北上广深”为超高能级城市，重庆、武汉、成都、天津、苏州、长沙、南京、杭州、合肥、郑州、青岛、沈阳、西安、宁波、大连、福州、济南、石家庄、哈尔滨、长春、厦门这21个城市为高能级城市。）
然而，未来新房成交金额将持续走高，到2050年达到20万亿人民币左右。各级城市间持续上涨的销售额变动规律基本一致。
成交均价亦将逐步上行，新建商品住房成交均价2050年将达到30,000元/平方米，剔除了通货膨胀因素后的“不变房价”将达到15,000元/平方米。超高能级城市的名义房价和不变房价均呈加速上升态势，至2050年分别达到 70,000 元/平方米和 42,000 元/平方米；高能级和中能级城市名义房价均呈持续增长态势，但不变房价增速逐渐放缓；而低能级城市尽管名义房价增长同样呈现上涨， 但不变房价将在 2035 年到达拐点，之后稳定在 6,000 元/平方米左右。
人均GDP支持的上涨房价：房价和 仅居世界中游
中金报告认为，房价往往随人均GDP增长而联动上涨，二者长期存在显著正相关关系。考虑到中国的人均GDP正处于快速扩张阶段，未来房价存在一定的基本面支撑，仍可能有较强的上行空间。过去十年中国房价年均增长率为 8.6%，但人均GDP增长率高达 14.2%，中国房价相对人均GDP的增长速度尚有空间。
从住房的居住属性着眼，房价收入比指标往往反映出住房价格是否超过了居民家庭的承受能力。对比全球各大城市的房价收入比，北、上、深的房价收入比仅次于伦敦。
但中金分析认为，中国的国民储蓄率几乎是国际平均的水平的两倍，而实物资产（不动产为主）的占比也高于国际平均水平，都会推升房价收入比的合理区间。因此，房价收入比指标并不能客观反映中国家庭的住房购买力。
在修正了储蓄和置业倾向的差异之后，北、上、深等城市的房价收入比修正值已接近全球平均水平，广州甚至处于较低水平。
另一方面，从住房的金融资产属性着眼，中国城市的 似乎远低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房产税这一因素的影响后，北上广深的 也仅处在全球中游水平。
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小编推荐：葛洲坝保利曼城是广州中心城区稀缺的优质大宗地，也是保利全新打造的第五代全能产品。项目位于荔湾老城之心，拥有千亿级配套的广钢新城排，坐享江景，交通便利，距离地铁广佛线二期鹤洞站（2015年年底即通车）大约500-600米、临近规划中的地铁11号线鹤洞东站。
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楼盘动态：葛洲坝·保利曼城现推出82㎡-112㎡实用三房，价格为28000-34000元/㎡，均价30000元/㎡，带非毛坯。VIP客户可享3万惠8万。项目位于广钢新城核心位置，有地铁1号线、广佛线西朗站，交通便利。7月23日有“神笔马良”活动，现报名可参加连环画现场指导课堂。报名地址》》
项目简介：葛洲坝·保利曼城项目为智能人居系列住宅产品，目具有新风系统，生活热水系统，智能管理系统，净水系统等，还特别增强收纳空间，根据广州人生活习惯增加更多居住空间；以个点式的超高层住宅建筑为主，每栋住宅均为39层，约120米高；西面为配套的20班幼儿园。商业及公建配套的设置，满足人们日常的生活使用。
葛洲坝·保利曼城由葛洲坝及保利联合打造，位于广钢新城商圈内，芳村大道南以西，鹤洞路以南。坐享江景，交通便 利，是广州中心城区稀缺的优质大宗地。区域具有广州密集的五维立体交通，5可达1号线，广佛线地铁站，驾车20可达珠江新城。
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小编推荐：中国金茂，国内地产开发企业，专注城市地标，高端豪宅，以中华楼上海金茂大厦享誉中外，金茂府系科技大宅引领国内豪宅新标准，为全球追求卓越品质生活的客户，提供了尊贵优雅的居住空间。
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楼盘动态：珠江金茂府是广钢新城的又一全新盘，项目主力户型为建面109㎡、142㎡、168㎡的三房单位，营销中心将于近期开放。
作为南中国首席科技定制大宅的珠江金茂府，雄踞广钢新城核心，以区域围合式中轴设计，大建筑间距高达160米，为业主量身打造视野与舒适共享的私密天地。金茂府府外御登中央公园首席观景台，尊享一线30万方中央公园灵秀景致，府内私享3万方皇家园林，蕴含中国精粹，移步异景，藏天纳地，每一处都尽显内外双园的静谧与奢尚。一府登高处，更可俯瞰璀璨珠江，流动江景，入室入画，荟萃为、不复再有的灵脉居所。
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小编推荐：作为进驻广州的首席大盘，广州中航城以其地王光环，同时号称有市场的户户朝南的复式户型，以及集优质资源的生活配套体系里想家等卖点备受市场的关注。而项目自6月启动巡展首次亮相单周登记量即过千，7月16日样板房开放首日吸引超5000人争睹“神复式”芳容，现场热闹非凡。
价格：待定
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地址：广州教育城地铁21号线朱村站（广汕公路燕岗桥东）
楼盘动态：广州中航城已于7月16日正式开放销售中心及样板间，首期产品预计8月份开盘，具体时间待定。首期推复式约94㎡、108㎡、110㎡、126㎡四房单位，平层约83㎡、93㎡、104㎡三四房单位，带非毛坯出售，预计2018年交楼。项目现已启动认筹，参与房天下团购享2万抵8万优惠。
广州中航城位于广州教育城核心居住区，享教育城完善配套；21号线，距朱村站（地铁快站）仅100米，是广州首条设快慢线的地铁线路，3站天河，1站到增城万达，2站到萝岗万达，1站接驳穗莞深轻轨连通珠三角，1站转乘14号线连接新东站；南边紧靠4.2公里滨河公园（西福河-增城母亲河），河对面为万亩生态田园风光，周边更有教育城5大生态公园，居住环境优越。
推荐理由：南沙仅存8字头楼盘之一；临河大型生态小区，绿化环境好；21万㎡综合商业体，车位配比充足，自身配套齐全；中山南沙交通枢纽，坐拥18号线地铁线（规划中），出行方便。
楼盘优惠：团购送3000元
| 珠江源昌花园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价8700元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 南沙明珠湾 | |
| 收房时间 | 一期预计2017年12月底交楼 | 开盘时间 | 一期单位已于2016年5月1日开盘 | |||
| 户型 |
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楼盘介绍：项目位于明珠湾区域，未来有深中通道、地铁快线18号线。小区两面临河，是一个20万平方米综合社区，项目小区布置分商业区和住宅区，临街区一至三层为商铺，住宅楼三层架空，四层以上住宅，住宅通小区中心花园，规划12栋住宅楼，1栋幼儿园。珠江源昌花园临河住宅楼首层为架空层，使中心花园与小区南面及西面近600米的河岸风情休闲区相通，将河岸风景线连接小区。项目通过深中通道20可深圳机场和前海，通过凤凰一、二、三桥可快速到达明珠湾起步区和金洲商圈。
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楼盘动态：珠江源昌首期主推户型为78-95平二至三房，毛坯价格为8000-9500元/平，均价8700元/平，现通过房天下购房可享3000元返现。
小编推荐：6字头的楼盘哪里找？而且配套还这么好，现在买房还有优惠，中山是一个很有投资潜力的地方。
均价：6500元/㎡
优惠： 电商团购优惠，房天下3000元
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楼盘动态：越秀可逸豪苑目前主推89-118㎡三房单位，均价6500元/㎡，毛坯交楼，现购房可享1万抵5万优惠，现场还有其他优惠。项目中山交通大动脉——105国道，交通十分便利，拥有东升、石岐双城生活和便捷珠三角城际生活圈。
越秀可逸豪苑是东升拥有国企品牌开发商（越秀地产）打造的标杆性住宅项目，致力营造“5A级”居住示范小区。 项目约2万㎡三层商业，将成为东升大型商业中心，项目周边半径500米范围内，约3万居住人口，潜在相当巨大的消费人群。小区整体规划采用围而不合、楼宇高低错落的规划设计，以保证小区内部有空气流通的良好效果；采用Art-Deco（现代简约）风格的建筑设计，园林双泳池配置给予业主健康休闲的生活品质。 项目中山交通大动脉——105国道，交通十分便利，东升、石岐双城生活，便捷珠三角城际生活圈 。
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推荐：万科山景城位于市政投入500亿的长岭居板块核心位置，周边万亩山林环抱，生态环境非常优越！——包括南面萝峰山、北面帽峰山和油麻山三大自然山林。户型设计体现了万科30多年经验累积下来的成熟设计理念，65-95㎡二至三房，户型，高实用率！户户带入户花园，让住户打开家门即可享受新鲜的空气。约140-170㎡情景叠墅。洋房2万惠10万，别墅VIP登记3万惠8万。
价格：14000元/㎡
优惠：2万惠10万
详情热线：400-890-0000 转 827128
楼盘动态：万科山景城全新山景高层样板房与园林已开放，推出高层洋房，户型为65㎡两房、84㎡三房一卫、95㎡三房两卫，全部带入户花园，望长岭居山景、情景叠墅群景观。房天下团购2万惠10万，价格14000元/㎡。
项目简介：万科被业内堪称“造城高手”，约50万㎡万科山景城，是万科在萝岗倾力打造又一个标杆大城！首批“情景叠墅”产品推出，马上遭到市场疯抢，成为近年楼市罕见的“日光盘”，开盘盛况更登上数十家媒体及央视头条！项目今年1月首次开盘的推出200多套2即售罄；2月加推100多套1即售罄。两度开盘热销证明了市场客户对【万科山景城】的认可！
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亮点推荐：碧桂园·城市花园位于广州教育城旁、地铁21号线朱村站旁，快线3站达天河；项目南临西福河，政府规划打造西福河生态绿道、西福河湿地公园，享一线稀缺自然资源；教育城期投入总资金达到290多亿元，将有13所学校入驻，社区内36个班的品牌小学（在建中）亦可供给业主的孩子入读，从幼儿园到广州教育城一站式的教育配套。 均价：12500元/㎡ 优惠：1.2万惠8万 楼盘动态：项目在售7号楼约建面103-121㎡地铁口百变洋房，购房1.2万惠8万。另在售建面72-74平的两房，79-113平的三房和188-198平的四房。漫绿苑50年车位使用权。
小编推荐：华海•西福蓝湾紧邻地铁21号线朱村站，3站速达天河的便捷交通、教育城的百亿配套以及西福河的一线河景生态资源三重价值叠加。
价格：9300元/平方米
优惠：2.5万抵8万，房天下1888元
地址：增城朱村街凤岗村内
楼盘动态：西福蓝湾在售户型为71-128㎡两至四房，均价9500元/㎡。在售户型为71-128㎡两至四房，均价9500元/㎡。现场有特价单位在售，高优惠12万/套。项目地铁21号线朱村站，地铁站口现正施工中，地铁3站到天河，5站到珠江新城，刚需投资两皆宜！
效果图
华海集团，拥有近20年的房地产开发经验。华海集团结缘广州教育城，匠心打造的西福蓝湾紧邻地铁21号线的朱村站，3站速达天河的便捷交通、教育城的百亿配套以及西福河的一线河景生态资源三重价值叠加，使项目自拿地之日起就备受社会各界关注。
西福蓝湾占地面积约6.6万㎡，总建筑面积约21万㎡，项目由10栋26层洋房组成，配套有商业街以及占地1万平方米的幼儿园，居住户数为1376户，是朱村教育城片区稀缺的地铁旁低密度滨水社区。
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小编推荐：中国铁建国际花园是在建地铁21号线朱村站700米左右，是21号线快线站点，享3站到天河的交通便利；产品为92-112平三到四房，户型刚需实用，接受公积金贷款，满足首次置业者及改善型客户的各种需求，也是婚房置业的上优之选。
均价：11000元/㎡
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本周活动：中国铁建国际花园7月项目大放“价”，购房房价减8万，成交客户可抽奖豪华家电礼包及物业管理费。
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远洋·翡丽郡基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 其他 收房时间 预计2017年6月1、4、5栋交房 开盘时间 2015年7月1栋已加推 户型 二居室(78.00㎡)三居室(89.00㎡)三居室(118.00㎡) 
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