[摘要] “去库存”是今年以来楼市的“主旋律”之一，在各项利好政策的助推下，当前广州置业者的入市积极性明显提高，不少楼盘在销量上都实现了突破，这也对去库存起到了助推作用。不过，在市场销售行情向好的氛围下，记者调查发现，有些楼盘即便喊出“不涨价”、“准现房”的口号，另加相应的折扣优惠，却还是“一房难销”。
“去库存”是今年以来楼市的“主旋律”之一，在各项利好政策的助推下，当前广州置业者的入市积极性明显提高，不少楼盘在销量上都实现了突破，这也对去库存起到了助推作用。不过，在市场销售行情向好的氛围下，记者调查发现，有些楼盘即便喊出“不涨价”、“准现房”的口号，另加相应的折扣优惠，却还是“一房难销”。
为何这些楼盘会无奈沦为“必剩客”？业内人士指出，市场定位、产品规划与设计、营销推广策略不当等诸多因素致使相关楼盘不得不黯然面对销售周期不断拉长的事实。
楼盘：爱群荟景湾
地址：越秀沿江西路143号
开盘时间：2011年1月
销售情况：数据显示，爱群荟景湾自开盘以来，销售套数为28套，未售套数为44套，去化率仅为38.9%。
记者调查：销售人员告诉记者，目前楼盘在售的住宅面积为340~370平方米，都是30~40层以上的高层单位，均价6万~8万元/平方米，而面积区间相同的还有 ，均价比住宅略低一些。销售人员表示，该盘开盘没多久广州就开始实行限购政策，导致销售情况一直不太理想。不过，该销售人员表示，从买家的角度来说，可以购买 产品，尽管是40年土地使用年限，但是年限到期后，可以补交地价。加上 ，价格也比住宅低一些。
楼盘：珠江御景湾
地址：海珠区南洲路
开盘时间：2003年下半年
销售情况：记者看到，目前珠江御景湾已售套数为1036套，对应的“未售套数”为33套，近一个月的时间里，仅在8月9日网签了一套278平方米的单位，单价仅1.6万元/平方米。
记者调查：记者日前走访该楼盘租售中心时，销售人员表示，目前珠江御景湾确实还有一手楼在卖，面积小的为202平方米的“4+1房”，均价为2.5万元/平方米(毛坯)，大面积为370平方米的复式单位，均价为2.86万元/平方米。“这是我们楼盘的尾货了，很早就拿了预售证，而且是现楼，只要一签买卖合同，就可以办房产证”。
珠光地产有关人士对记者表示，本月成交的一套“1.6万元/平方米的房”是老板“特批”给客户的“特价单位”，实际均价并不止这个数。
楼盘：温馨里
地址：番禺区市广路
开盘时间：2014年
销售情况：数据显示，该盘今年以来(截至8月23日，下同)仅售出62套。在8月也仅网签了1套。
记者调查：从周边环境看，项目北面是高压电线，南面是汽车站和酒楼，东边是一条河，整体北受辐射，南遭噪音，东临污染，环境欠佳。从产品上看，目前该盘主售80平方米两/三房刚需产品，选择面窄。从价格上看，16000~17000元/平方米的定价符合市场价，但由于所属地块1992年被开发商竞得，住宅使用产权仅剩40余年，性价比大打折扣。
楼盘：天韵瑚璟(已改名“时代天韵”)
地址：黄埔区中新知识城板块
开盘时间：相关资料显示，天韵瑚璟花园于2014年上半年开放销售中心
销售情况：数据显示，今年以来(1月1日至8月23日)，该盘网签143套，累计未售套数为270套。8月网签套数更是为零。而位于同一板块的广州绿地城，今年以来已实现网签1078套。
记者调查：7月19日，时代地产正式接管新加坡项目——天韵瑚璟，并正式更名为“时代天韵”。该项目所在的黄埔区中新知识城板块，各项配套尚处于起步发展阶段，虽说临近规划中的地铁14号线，但目前需自驾出行。
析因产品定位/定价等存在问题
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，在广州这样楼市火热的地区，如果还有滞销的项目，无疑是项目定位出了问题，简单说就是开发了没有市场的产品，或者户型太大，或者配套达不到目标买家的需求等等。
广州分析师肖文晓指出，楼盘长期滞销，无非有两个原因：产品不好或定价过高。从产品方面看，有可能是区位不好，没有利好的拉动，所以自生自灭；也有可能是产品设计的原因，比如一些楼盘的双证户型因为限购的关系卖不出去，或者户型太大总价太高超出了购房者的预算。从定价方面看，有的产品定价过高，这个通常见于地王级项目，因为当初拿地的价格就很高，后出来的房价也明显高于区域平均水平，市场接受度不高，导致去化率偏低。
番禺一位开发商人士认为，有的楼盘滞销，在于其产品的设计失误，例如户型面积段偏大，导致总价过高，已超出了市场的承受极限。又没有稀缺的景观资源和高端配套做依托，被市场抛弃是理所当然。
出路靠推倒重建或调整价格盘活产品
邓浩志表示，若是因为定位不准导致滞销，这类型项目好能够“推倒重来”，也就是重新做项目规划定位，找准市场的需求才能适销对路，这要求开发商对客户、市场、产品、服务等进行深入研究。
“当然，也不是所有滞销项目都有条件‘推倒重来’，”邓浩志指出，“有些也只能将就继续销售，不过得对症下药，比方说如果到访客户太少，那就需要增加宣传；客户对产品有不满的，就需要对产品进行微调，对包装进行改造；如果客户觉得交通不便，是否需要增加楼巴等等。”
至于价格虚高导致的滞销，邓浩志认为这些项目需要对销售价格进行调整，尽量找到合适的平衡点。
分析师告诉记者，积压几年的旧项目，一般是经历了2014年的调整期，且没有进行有效的价格定位。又或者项目的单位设计不算完全合理，存在部分厅或房的三角位。由于楼龄又增加了几年，这些项目在目前这个阶段，直接的方式就是通过降价吸客。其次是修改旧有设计规划，在报建审批后且不影响承重的条件下，通过把两个小单位改成大单位，尽可能弥补设计上的不足，再进行下一步的销售。
知多D
“滞销盘”
通常来说，楼盘开发经历了新房开建到内、外立面装修及园林绿化阶段后，后进入销售阶段。倘若一个楼盘在开盘后1个月内所推出房源消化率不到30%，或3个月内消化率不到50%，或1年内消化率达不到90%，可称之为“滞销楼盘”。
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