[摘要] 截至21日，海珠区石岗路地块新报价已达164482万元，仅溢价17%，但已有13家企业报名竞拍，可以想象该地块的受欢迎程度。
来源：广州中原地产
新货紧缺的海珠区3月将再度迎来新地块出让，地块分析报告奉上！
地块基本信息
AH051028地块属于原广东轻工机械厂旧改地块，原广东轻工机械厂位于海珠西部，广纸片区以东，南临珠江后航道，西接石岗路，东临石溪涌，北临石溪村26781元/平方米[海珠]石溪村套在售，丫髻沙大桥从地块东南侧经过。
地块总占地面积20211㎡，容积率≤4.0，计容建筑面积≤80844㎡。地块建筑限高100米，临江一线限高60米，为近年来少有推出的一线望江地块。
此外需按规划配建AH051029、AH051032、AH051033地块及建设地块周边道路，其中AH051029为设置30班要求的小学用地，用地面积12850㎡；AH051032、AH051033分别为5640㎡、2565㎡的公园用地，此外代建地块周边城市道路面积2320 ㎡。
地块现状:内部泥土堆积但基本平整，公园绿地需拆建
广州中原研究发展部现场踩地发现，目前该AH051028地块及小学用地已经过平整，地块内部泥土填埋，整个地块十分规整，发展商拿地后可直接开发。AH051032公园用地地块目前仍有建筑物，需拿地后自行拆除。
AH051028地块北侧为金融街石岗路项目，目前正在建设中，该项目建筑面积近10.75万㎡。AH051028地块西侧为金融街代建规模为20829㎡公园绿地项目，目前公园绿地项目已基本完工；其中用地面积1200㎡为居民健身场所，现场施工人员告知即是在建的金融街项目销售中心，据了解该销售中心正加班加点赶工期，须在5月1日如期投入使用。
据广州中原研究发展部实地调研，地块所在广纸新城，周边二手项目较为集中，如保利花园、金碧花园44025元/平方米[海珠]金碧花园246套在售等，同时目前在建一手项目也不少，其中越秀、绿地广纸项目正在热销中，此外临近地块周边的雅居乐海珠小雅、金融街石岗路项目也在紧张建设中，预计上下半年将会相继入市。
交通配套：单向通达，出行更多依靠自驾及公交
地块交通条件一般，地块为单向通达，仅一条石岗路进入地块位置，与广纸片区及东向区域未建立直接连通通道，未来将成为制约地块发展空间的因素之一。
目前近公交站距离地块500米以内（规划的雅居乐海珠小雅公交枢纽旁），距离较大型公交枢纽石溪总站约1000米，公交出行暂时不算十分便利。
距离近地铁站广佛线燕岗路约1500米，可通过公交接驳地铁，通过广佛线连接广州地铁8号线、1号线快速市区及佛山地区，未来可通过预计2018年开通的广佛线二期连接地铁2号线、3号线，可快速沥滘及番禺等区域。
商服及其他配套：无大型商圈，医院绿地等资源待提升，学校资源丰富
目前地块周边无大型商服配套，仅在进入地块必经路段——石岗路路口有一华润万家超市，距离近的绿地商业目前暂未投入运营。距离较近的商业体有万科里、乐峰广场，距离地块约2-3.5公里，距离2公里范围内的广纸商圈目前仍在建设中。
地块周边学校较多，目前石岗路已有广州第98中学、海珠区培红小学，以及石岗路地块规划配套的3所幼儿园及1所小学，配套学校资源十分丰富。
地块近的医院配套海珠区石康医院门诊部，周边暂无大型医院，未来可享受规划建设中的广纸片区大型医院南方医科大学珠江医院。
地块及周边配套建设较大规模公园绿地，加之地块一线临江，地块未来可享受不错的自然景观。从现场感受看，丫髻沙大桥车流噪声、船经过地块前江面的鸣声会成为未来不可避免的不好之一。
区域楼市：一手供应去年底开始补充，二手市场价格涨幅大
海珠区近几年少有一手住宅供应，新货紧缺严重，尤其2016年，前三季度零供应，不少海珠区尤其广纸片区一带购房需求转向广钢新城及广纸片区二手。
2013年-2016年海珠区一手住宅新增供应走势
数据来源：广州中原研究发展部
2013年-2016年荔湾区一手住宅成交量走势
数据来源：广州中原研究发展部
随着广纸片区项目陆续上市，今年片区预计总可售货量约4500套，从开发商拿地时间及入市时间看，并非扎推入市，相信会逐渐被市场消化，也有助于连片发展，提升片区居住氛围及品质。海珠区目前可售一手住宅主要集中在广纸片区，其中2个为在售项目，目前均价在4.5～5万/㎡；另外2个为本次出让地块附近项目，预计下半年均正式对外推售。
数据来源：广州中原研究发展部
广州中原研究发展部调研发现，广纸片区二手楼盘较为集中，可选范围较多，近期楼市热潮，片区二手楼盘价格普遍上升15%～20%。如保利花园、金碧花园44025元/平方米[海珠]金碧花园246套在售等品质较高楼盘，价格已普遍在3～3.5万元/㎡；保利红棉、海棠花园6482元/平方米[天河]海棠花园18套在售等楼盘，价格也升至2.5～3万元/㎡。
产品定位与客群分析：片区居住氛围将提升，未来连片发展空间大
从广州中原研究发展部监测数据看，目前珠江西岸一线临江楼盘价格高企，江景资源价值凸显，若未来地块前道路与广纸一带江景资源连通，将会实现江景资源的大化。未来随着片区几个项目逐步发展，将会大大提升石岗路乃至广纸新城居住氛围。
该地块拥有稀缺江景资源，未来将会打造成为高端江景房。未来地块产品该会以改善置换及高端首置需求为主，主要客户来自海珠西板块一带尤其广纸片区改善置换客户，此外江景资源、学校资源也会受到 客户关注。
地价分析：破广纸新城地价概率大，若追地价新高有风险
截至21日，新报价已达164482万元，仅溢价17%，但已有13家企业报名竞拍，可以想象该地块的受欢迎程度。广州中原研究发展部分析认为，此次出让地块超过起拍价45%即达到高限价25197元/㎡，超出限价可能性大。
虽该地块为市区少有推出的居住用地，又拥有稀缺江景资源，且学校资源丰富，但目前周边环境一般，江景资源也非优，片区配套仍有待发展和提升。
若要追平去年万宝冰箱厂地价，在达高限价后，还需配建安置房面积高达3.3万平，将占总可建面积的41%，风险巨大。故不建议发展商盲目追价，广州中原研究发展部认为，溢价率应尽量控制在100%以内，对地块未来开发的风向更可控。
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