[摘要] 在刚刚过去的4月份，广州的房地产调控取得了阶段性的成果。数据显示，2017年4月，广州一手住宅网签量为7984套，环比3月份的15798套下跌了约49%，几近腰斩。而价格也出现了明显下调趋势，全市网签均价为16332元/平方米，环比下跌115元/平方米，是自2016年6月份以来，均价的月份。
在刚刚过去的4月份，广州的房地产调控取得了阶段性的成果。数据显示，2017年4月，广州一手住宅网签量为7984套，环比3月份的15798套下跌了约49%，几近腰斩。而价格也出现了明显下调趋势，全市网签均价为16332元/平方米，环比下跌115元/平方米，是自2016年6月份以来，均价的月份。
值得一提的是，五一期间，广州在售楼盘的价格已经开始回归理性，部分定价甚至低于市场预期，特价房也开始重出江湖。
成交的下跌跟供应量下降息息相关，根据中地行的报告，目前广州全市11区，可售货量约为5.1万套，以去年广州全市销售12.5万套的速度来计算，广州现有可售货量不足3个月，全市库存量告急。真实的情况是由于调控的影响，开发商手里有货卖不了，或者不愿意卖。“现在还在跟政府沟通价格，如果低于市场价太多，那就很难卖了。”广州某个新盘的营销人员表示，开盘时间目前无法确定。
广州一品牌房企管理层对中国房地产报记者表示：“大家都有很多货，就是没法卖，这样下去，价格很难涨得起来了。”
开发商定价趋理性
广州新政出台一个多月，市场仍处在消化政策的阶段，五一黄金周，开发商推货意愿不强。据中地行不完全统计，4月底5月初约有27个楼盘开盘或全新亮相，涉及货量仅约4100余套。而2016年同期，广州约有50个项目1.2万套单位入市。
市场的风向也在悄悄转变，广州楼价的飞涨势头已后继乏力。五一期间，开发商也在试探市场，有部分项目的推售价格低于市场预期，久违的特价房开始再现。位于萝岗的富力悦禧新品的毛坯售价在1.6万元-1.9万元/平方米，虽然较去年11月1.4万元-1.7万元/平方米的精装售价有所上升，但仍低于周边2万元/平方米以上的均价，而且是单合同，买家不用担心资金压力增大的问题。也因此，该盘吸引了大量刚需客户，认筹数达1000个，800组客户到现场，开售13内就已卖掉了380套新货。
同样畅销的还有位于增城的碧桂园豪进左岸，334套单位在3个内售罄。这个项目的毛坯售价约9500元-11500元/平方米，装修费1000元/平方米。据了解，该盘在3月25日曾推出一批产品，折后毛坯均价约8800元-11000元/平方米。两相对比，价格变动很小。
这大半年来，广州市区的项目量价齐升，此前用来吸引客户的特价房源早已绝迹。但今年五一，有些项目又重新采用这种方式撬动市场。例如，华发荔湾荟五一期间推出约66套一口价单位，75平方米的两房总价一口价约300万元左右，折后约3.9万元-4万元/平方米；89平方米的三房一口价约360万元-380万元，单价约在4万元-4.3万元/平方米。相较广钢新城5万元/平方米以上的售价，实惠不少。
4月成交跌五成 价格回调
虽然广州的新政仅出台一个多月，但效果惊人。数据显示，2017年4月，广州一手住宅网签量为7984套，环比3月份的15798套下跌了约49%，几近腰斩。价格也出现了明显下调趋势，全市网签均价为16332元/平方米，环比3月份的16447元/平方米下跌了115元/平方米，是自2016年6月份以来，近11个月均价的月份。
当然，这样的价格变化，很大部分是结构性因素，高价项目限制网签，限制预售证。广州市区有个项目近日刚刚开放销售中心，根据政府的指导，该盘只能取得3.5万元/平方米的备案价，但周边的市场价已经在5万元/平方米以上。据该盘营销人员透露，目前公司仍在和政府部门沟通售价，尚未有结果，因此开盘时间也未定。据其介绍，该项目开放以来反响不俗，有意购买的客户不在少数，但也是要看最终定价。“最坏的情况就是按原来的备案价卖，那就得学其他项目，只能让客户付全款保证回款，但有这种实力的客户不多，去化速度肯定受影响。”
受种种限制措施影响，广州的可售货量大幅减少。中地行在报告中指出，目前广州全市11区，未售货量约为13.8万套，可售货量约为5.1万套。以去年广州全市销售12.5万套的速度来计算，广州现有可售货量不足3个月，全市库存量告急。
这是表面现象，真实情况是大量的供应受到抑制，无法上市。广州一品牌房企管理层表示，开发商手里其实有很多货量，因为备案价太低，都不愿意去领预售证，造成了市场的供应短缺。但这些货量始终都是要消化的，库存压身，价格上涨的难度就高了，预计下半年会有更多项目价格松动。
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