[摘要] 无论2017年是否买房,新的一年,楼市、楼价走向才是目前市民最关心的问题。受限价限售影响,2017年广州市商品住宅新增供应大幅下降,楼盘推售速度放缓,部分货量后延至2018年。
无论2017年是否买房,新的一年,楼市、楼价走向才是目前市民最关心的问题。受限价限售影响,2017年广州市商品住宅新增供应大幅下降,楼盘推售速度放缓,部分货量后延至2018年。
根据合富研究院监测,按照施工进度统计,2018年预计全市新增货量可达10.8万套,高于2014-2016年的水平。也就是说好消息是明年市场上的供货量仍然是充足的。但同时,2018年预计高地价项目新增货量约2.3万套,占全市新增货量的2成左右,共来自42个高地价项目(楼面地价/当时周边楼价的比值>0.6)。坏消息就是,或者刚需产品将相应减少。
预计2018年楼价将延续平稳态势
基于调控政策难以放松的前提下,预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。据悉,目前按施工进度,全市约6万套新货已达到预售条件,相当于2017年1-11月全市新增货量。但明年其中一个不可忽视的问题就是,除了北部的花都、从化外,其余各个都将有2016年、2017年取得的高溢价地块入市。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上,当中更有4成项目以上拿地的成本更是已经超过了当时的售价。高地价项目的入市将对各片区楼价水平形成较强的支撑。
分析认为,展望2018年,政府调控措施、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设,将是影响广州房地产市场的主要因素。基于调控政策难以放松的前提下,预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。
未来自持/租赁用地将挤占商品房份额
2016年12月的中共中央政治局经济工作会议,首次提到建立房地产平稳健康发展长效机制。过去的楼市调控政策,以限购、限贷为主,更多是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段,虽然暂时遏制住了房价上涨势头,但一旦退出,房价很快出现报复性反弹。因此,会议提出,2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。在这一大背景下,2017年和广州楼市调控政策持续加码,降低金融杠杆、抑制周转、推进供应侧改革等。在时间节点上,上半年调控政策加码,市场监管力度加大,大力平稳市场;下半年土地出让方式改革、推动租赁并举。而刚结束的2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。
分析认为,在房地产的供给改革未取得关键进展、在“租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进完善之前,现行限购限贷限售等措施仍将长期坚持。同时在新的供地方式下,广州居住类用地中住房租赁指标明显增加;商业金融办公办及综合用地,更偏重企业实力及产业相关要求,更着重由“产城融合发展”所带来的长期。预计2018年,广州将沿续2017年四季度“一地一策”的多元供地方式,强调产业的引进及运营要求,将继续通过土地运作“运营”城市。未来,广州市自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。
成交数据
全省
前11个月全省销售面积创新高
但珠三角地区回落
根据广东省房协发布的数据,1-11月,全省商品房销售面积、销售金额分别为14001.17万平方米和16419.56亿元,同比增长8.5%和14.1%,较1-10月上升1.4个和1.1个百分点。其中,商品住宅销售面积11934.99万平方米,销售金额13552.23亿元,同比分别增长3.0%和6.2%;非住宅商品房销售面积2066.19万平方米、金额2867.33亿元,同比增长57.8%和76.0%。商品住宅均价11355元/平方米,非住宅均价13877元/平方米,同比分别上涨3.1%和11.5%。数据显示,今年1-11月全省商品房销售金额已超去年全年水平,销售面积也逼近去年全年总量,2017年销售量将再创历史新高。
分区域看,珠三角地区商品房销售面积9198.80万平方米,同比下降3.3%,销售金额13398.70亿元,增长6.1%,较1-10月分别回升1.3个和0.9个百分点;销售均价14566元/平方米,同比上涨9.7%,较1-10月下降0.6个百分点,保持相对平稳的态势。粤东西北商品房合计销售面积4802.38万平方米,销售金额3020.87亿元,同比分别增长42.0%和71.5%,较1-10月涨幅上升1.5个和1.6个百分点;均价6290元/平方米。数据显示,除粤西的商品房销售量增速继续回落,其他地区的商品房销售增速均有不同程度的回升。
前11个月房地产市场
投资与销售疲软但仍保持稳定
12月14日,国家统计局发布2017年1-11月房地产开发投资和销售情况。今年1-11月,房地产开发投资额累计10万亿元,同比涨幅7.5%。同期,房地产开发企业土地购置面积达2.22亿平方米,较去年同期(1.9亿平方米)增加16.3%。土地出让金共计人民币1.14万亿元,同比增长47%;平均成交地价继续上涨,达到人民币每平方米5,161元,同比上涨26.4%。房屋新开工面积同比继续减速增长,涨幅 6.9%,仅16.2亿平方米。
1-11月,房屋竣工面积累计达7.62亿平方米,同比下降1%,较1-10月(上涨0.6%)显著放缓。商品房在建面积自去年同期74.5亿平方米增加至76.8亿平方米。商品房销售面积自去年同期的13.6亿平方米增长至14.7亿平方米;销售均价同比上涨4.4%至人民币每平方米7,879元。这使得全年商品房销售额同比增长12.7%,达到人民币11.55万亿元。
“尽管土地购置面积与新开工面积年初至今呈现同比加速增长走势,然而其他指标由于进入年末而增速继续放缓。”太平戴维斯中国区研究部董事简可表示。
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