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新安老城区:宝安城市更新“新战场”

南方日报   2018-03-16 09:36

[摘要] 未来发展空间何在?各方目光都聚焦于同一个关键词:城市更新。近3年来,新安街道整体列入市城市更新计划的项目数量位居宝安区第二,但总体项目用地面积均居第一。已列入计划的21个项目总规划面积约500万平方米,可提供保障性住房20多万平方米,还将新增小学、幼儿园、社康站、老年人日间照料中心、文化活动室等。新安正在发生的城市更新中,大批老旧工业区、旧村更新为居住社区及社区型商业组团,新安的城市功能进一步向商业都市转变。可以预见,未来十年,在城市更新的背景下,新安将继续发生脱胎换骨的巨变。

新安老城区:宝安城市更新“新战场”

宝安中心区的土地资源紧缺,在辖区地图上可见的都是密密麻麻的建成区色块,其中包含大量老旧工业厂房、老旧住宅。未来发展空间何在?各方目光都聚焦于同一个关键词:城市更新。城市更新让一个老城区有了循环再生的空间资源,也有了无限发展的可能。

近3年来,新安街道整体列入市城市更新计划的项目数量位居宝安区第二,但总体项目用地面积均居第一。截至2017年,新安已完成城市更新单元项目4个,用地面积43.2万公顷。已列入城市更新单元计划的项目有21个,用地面积共145.06公顷,准备申报的项目26个,用地面积94.55公顷。已列入计划的21个项目总规划面积约500万平方米,可提供保障性住房20多万平方米,还将新增小学、幼儿园、社康站、老年人日间照料中心、文化活动室等。“未来十年,新安将是‘大工地、大建设’时代。”新安街道党工委书记、办事处主任高荣望这样描述。

城市更新的两个样本

在新安街道,有两个旧改项目堪称具有样本意义。

上合旧村是深圳首个旧改项目,被称为“深圳第一改”,项目整体用地面积93123平方米,重建用地面积72740平方米,总建筑面积216644平方米。根据村民意愿,采取“自行开发”模式,由上合股份公司担任改造主体。

作为先行先试的旧改项目,上合旧改“闯关”困难重重。上合旧村前期拆迁后,就撞上了“政策墙”,尚未成熟的更新政策给实际操作带来阻碍,城市化转地这个核心问题无法迈过。2009年按照国土资源部有关要求,“协议转让”停止,变为“招拍挂”,上合旧改一度被迫暂停,搬迁安置合同约定的交房时间无法兑现。2009年,《深圳市城市更新办法》出台,正式将各类旧改统一为城市更新,制度障碍不断消除,上合旧改得以松绑。上合等项目旧改遭遇的政策困境,也在客观上推动了管理政策的进一步完善。

被寄于示范意义的上合旧改,创造了不少可供借鉴的经验。项目规划配建保障房为全市首创,贡献了1万平方米的保障房,由此开启城市更新对社会责任的担当。对于最为困难的搬迁补偿安置问题,上合组织“顾问团”,由村里德高望重、熟知情况的老人,针对存在产权争议、权属不清的房屋,“四邻四至”进行确权,仅仅3个月,拆迁率达95%。

有600多年历史的上合旧村,藉由城市更新,飞跃式跨入城市发展宝安中心组团的方阵。为人诟病的破旧危房、污水横流、人员复杂、消防隐患多的旧村屋,已然成为历史。

第二个样本是38区、39区棚户改造,这个工程创造了50天960户签约交房的深圳速度。38区新乐花园和39区海乐花园是1994年建成的住宅小区,房龄已20多年。当年使用海砂施工,造成严重安全隐患,部分物业被划定危房。

2017年,两个小区被作为宝安区棚改示范项目加快推进,并列入宝安区政府重大决策项目。对于这项民心工程,新安街道党工委派出多个部门主力组成现场办公室,在住建局协助下,日以继夜地开展征收谈判,面对3000多名居民做工作。据该项目现场指挥部负责人介绍,前期反复沟通充分磨合,充分发挥社区工作站和业委会作用,在政策允许范围内多为老百姓争取实惠,这些做法加快了签约推进。2017年2月25日签约启动,4月1日起整体搬迁拆除,一片安全隐患重重、居民改造呼声强烈的危房,很快被夷为平地。这是深圳棚改速度的宝安表达。

城市更新成新安发展新增长点

以产兴城、以城促产。新安的城市更新与产业调整间发生着越来越深刻的内在联系。数据显示,2012年—2016年,新安地区生产总值由339.47亿元增加至544.59亿元,5年增长37.66%。而社会消费品销售总额增长20%,从2013年开始,超过规上工业总产值,且差距逐渐加大;至2016年,社会消费品零售总额、规上工业总产值占比为39.37%、30.91%,第三产业逆袭势头强劲。2016年新安社会消费品零售总额为214亿元,排全区第一,占全区比重29.88%;2017年继续攀升,总额231亿元,同比增长9%,占全区比重30.5%。批发零售业、房地产业成为新安两大支柱产业,租赁和商务服务、科学研究和技术服务也呈上升之势。

广东省城乡规划设计院深圳分院的数据分析显示,新安街道已经基本完成工业化,正向后工业化阶段迈进,并逐步形成了以服务经济为主的经济结构。中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示,在城市规模有限的背景下,大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

新安正在发生的城市更新中,大批老旧工业区、旧村更新为居住社区及社区型商业组团,新安的城市功能进一步向商业都市转变。“新安是宝安城市化程度最高的片区,其城市轴带清晰,新旧功能区界线分明。以宝安大道为界,东侧为旧城区,西侧是新城区,已批城市更新项目大都位于宝安大道东侧旧城区。按照城市规划和现有产业结构,除尖岗山及周边片区保留少量工业外,新安宜发展商业、办公、居住等功能。”一位业内人士如是建议。

城市更新培育城市新功能

在新安,有四大片区。宝安中心区、107时尚商务带片区、综合生活配套片区、尖岗山片区。城市更新主要集中于107时尚商务带片区和综合生活配套片区,作为宝安最早城市化的片区,先发优势渐渐转变为发展重负。

在综合生活配套片区,有17个城市更新项目,22区勤诚达、26期中洲华府一期、27区华联城市全景已经建成。2018年,凸版印刷公司工改商项目将开工建设,地标建筑——3区恒明珠金融大厦更新项目正在建设。值得一提的是,作为片区重要公共配套,区重点工程、宝安区人民医院扩建项目搬迁了6家行政单位、拆除房屋37栋,开建全市最大医院;老三馆(群艺馆、图书馆、影剧院)启动升级改造计划;穿梭前进路地下的地铁12号线千呼万唤,终于动工。

尖岗山片区是新安高端制造和智能制造的高地,正在打造千亿级产值示范园的尖岗山新兴产业园,占地3.92平方公里,已列入市级战略性新兴产业集聚区,在未来的城市更新中,被列入深圳宝安区十大产业统筹片区。园区现有企业816家,年产值亿元以上40家,上市企业13家,拥有专利1186项,2017年产值400多亿元。

如今的新安,正在重构城市空间。更新项目在改善居住质量、提高城市品质,再造产业空间的同时,还承担了补齐短板、淘汰低端产业、消化隐患建筑等功能。“旧住宅小区改造后完善了社区公共配套设施,提升了基本的公共服务水平;改善了居民居住质量,提升了市民生活水平。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,城市更新不是单纯的旧房推倒重来,而是培育新的城市功能。

可以预见,未来十年,在城市更新的背景下,新安将继续发生脱胎换骨的巨变。进入湾区经济时代,地处湾区核心城区的新安,在连片城市有机更新的推动下,在产业发展、都市建设、现代城市生态打造等方面有了更强劲的动能,也有了更丰富的想象空间。

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