[摘要] 在一手住宅成交相对低迷的情况下，广州公寓成交量也呈现持续下滑的趋势。某机构数据显示，2023年，广州一手公寓供应仅8115套，成交9647套，这是自2012年以来供求首次跌破1万套。
“重磅利好，公寓将成绝版，且买且珍惜。”上周末，一则消息“广州停止审批新增公寓”迅速传开，陈敏（化名）立刻向客户发出通知。
陈敏是广州市某近郊公寓项目的销售人员，她向中房君透露，现在公寓不好卖，投资客少，市区项目销售情况还好，其他项目甚至连到访客户都少得可怜，一个月成交量只有个位数。
01、公寓成交量创12年新低
最近，有网传消息称：“广州停止审批新增公寓”。据称，广州市规划和自然资源局在2024年4月2日发布了《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》。虽然广州市规划和自然资源局的多位工作人员向媒体反馈，该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中，但不少在售公寓项目已打出与“稀缺”相关的宣传海报。
过去一段时间以来，公寓以不限购、总价低、租金回报稳定等优势吸引了不少投资者的眼球。早期一些产业集聚的新兴板块，如天河区智慧城板块、黄埔区科学城板块，小面积公寓总价仅需20多万元，随着企业入驻，周边租赁需求旺盛，不少投资者都尝到了甜头。
但市场形势瞬息万变。
在一手住宅成交相对低迷的情况下，广州公寓成交量也呈现持续下滑的趋势。某机构数据显示，2023年，广州一手公寓供应仅8115套，成交9647套，这是自2012年以来供求首次跌破1万套。
去化速度缓慢也意味着库存高企。截至2024年3月，广州公寓库存达到28155套，去化周期长达31个月。
过去，购买小面积公寓产品的客户主要分为几类：一是预算有限的自住购房者，以年轻人居多，公寓作为过渡用途。
第二类是手上有点闲钱，但预算不足以购买优质楼盘，或者是没有购房名额，选择购买公寓获得日后稳定的租金回报。
第三类是少数大客户，看好板块的发展，一次性购买多套甚至整层，用于自用办公或出租。
如今，客户需求也在发生变化。
陈敏表示，第一类客户对市区公寓的需求增加，因为市区住宅新盘大多是改善户型，要购买小面积产品只能选择公寓或二手住宅。相反，在近郊或郊区，总价100多万元的住宅选择很多，导致公寓的吸引力下降。而第二类投资客户明显减少，由于受经济环境影响，他们更愿意选择较为保守的银行理财产品。第三类客户则拥有更大的议价权，不是“笋价”一般不会出手。
一位资深投资者透露，市场上只有少数公寓的租金回报率超过5％，大部分公寓的租金回报率在2％～3％之间，不算高。随着产业聚集区周边新楼盘和公寓的增加，企业倒闭或裁员等因素，租赁需求急剧下降，降低了投资者的积极性。
他进一步表示，考虑到广州住宅市场放松限购后，公寓失去了“不限购”的优势，加上二手公寓转手难、税费高、溢价低甚至可能亏本出售等因素，目前投资公寓的性价比并不高，且极度考验投资者的眼光。
广州市房地产业协会专家委员邓浩志表示，由于公寓和住宅存在诸多差异，如公寓不能落户、不能对口入学等，导致公寓市场一直弱于住宅市场，目前广州公寓库存量较高，即使不再新建，也足以满足近3年的需求，再加上二手市场上大量的产品，中短期内公寓供应不会出现紧缺情况，更不用说绝版了。
02、中心四区、大平层公寓崛起
广州公寓市场也发生结构性变化。
尽管成交量持续下降，但成交均价却上涨。某机构数据显示，2023年广州一手公寓成交均价再次刷新纪录，达到32015元／平方米，比10年前增长了115％。
究其原因，一方面是成交区域集中在中心区。数据显示，从近六年的趋势来看，中心四区公寓的成交套数占比从2018年的9％一路升至2023年的34％，尤其是近三年占比已经稳定到三成左右。
以3月为例，合富研究院数据显示，成交面积TOP10的项目中，6个位于中心四区，另外有2个番禺区项目是补签和大宗交易，实际上自然成交较好的近郊或郊区项目只有2个。
今年以来，成交热点都集中在琶洲，3月保利琶洲四季网签了10710平方米，占总成交面积超过20％。而同地段的琶洲ONE57同样受到市场追捧，越秀地产提供的数据显示，该项目3月开盘热销6亿元。
另一方面，地段、景观、产品更优的大平层公寓供应和成交增多，直接带动了价格的上涨。数据显示，2023年广州110平方米以上的大面积公寓成交占比为6％，是过去5年最高的，而在2019年到2021年期间只占2％左右。
从成交总价段来看，500万元以上的高总价公寓在2021年之前成交占比几乎为零，但2023年的占比已达5％。
例如成交价较高的金融城板块，合景臻溋名铸套均总价7000多万元，广州鹏瑞1号套均总价更接近1亿元。此外，晓庐、越秀天荟江湾、广州滨江上都、广州城投湾区金融港、珠光金融城壹号
珠光金融城壹号110000元/平方米0.00分黄埔大道东854号等项目套均总价都在千万元以上。
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