[摘要] 曾经成交价遍地超10万元／平方米的广州市珠江新城板块，今年以来价格明显回落，10万元／平方米以内成交的二手房数量正在不断增加。
市场的冷风吹过，豪宅也未能幸免。
曾经成交价遍地超10万元／平方米的广州市珠江新城板块，今年以来价格明显回落，10万元／平方米以内成交的二手房数量正在不断增加。
01、价格较高峰期下跌10％～15％
根据珠城橙蕉的数据，今年3月至4月28日，珠江新城共成交了113套二手房，其中成交单价超过10万元／平方米的只有44套。去年同期，像星汇云锦101166元/平方米[天河]星汇云锦309套在售、碧海湾、星汇园、广弘天琪等楼盘的成交价还在10万元／平方米左右，但现在都已跌至8万元／平方米左右。
“珠江新城几个网红盘的价格过去一直相对坚挺，但今年价格下跌的趋势十分明显。一些楼龄较长的单体楼，跌幅更大。”中原地产珠江新城区域经理邱宏伟指出。
他举例称，中海花城湾191858元/平方米[天河]中海花城湾588套在售的价格同比下跌了10％～15％，现在两房单位约14万元／平方米，三房约17万元／平方米。保利心语花园跌幅达到20％～30％，其中三房单位的跌幅相对较小，但两房单位的价格已经跌至10万元／平方米以下。
贝壳APP成交数据显示，在2023年一季度，保利心语花园三房成交价还在16万元／平方米以上，但今年3月，成交价已跌至12.7万元／平方米。
某珠江新城投资客表示，珠江新城房价从2020年10月开始上涨，到2023年上半年达到顶峰，近期回落了10％～15％。一些综合质素较差的楼盘，价格跌幅甚至超过20％。
某银行贷款部人士也透露，今年一季度，珠江新城的不少楼盘评估价较2022年底至2023年初下降了约15％。
“虽然整体价格在下跌，但板块内分化非常明显。”上述投资客表示，价格在10万元／平方米以内的楼盘主要集中在西区。因为西区开发最早，比如南天广场、丽晶华庭、名门大厦等，这些20世纪90年代的房子，价值成长性较差，成交价已跌至5万元／平方米以下。
而星汇园、保利香槟花园，虽然是小区管理，但楼龄已超过20年，资产属性正在减弱。另一类楼龄较新的楼盘，如星汇云锦101166元/平方米[天河]星汇云锦309套在售、广弘天琪、珠江都荟，要么靠近主干道，要么楼盘规模小。在市场行情好的时候，这些楼盘售价都在10万元／平方米以上，但如今纷纷在“挤水分”，成交价已跌至8万～9万元／平方米。
中区方面，保利心语花园、中海花城湾191858元/平方米[天河]中海花城湾588套在售、嘉裕公馆三大网红盘，好户型、好楼层朝向的单位价格虽然相对稳定，但不再像过去那样一放盘就能迅速成交，买家的议价空间也在增大。而东区的一些顶级豪宅项目，如侨鑫汇悦台269958元/平方米[天河]侨鑫汇悦台500套在售、凯旋新世界206485元/平方米[天河]凯旋新世界536套在售广粤尊府，由于放盘量少，价格波动较小。
02、高杠杆投资客“割肉”离场？
有分析指出，珠江新城房价下跌的背后，是部分投资者过分依赖高杠杆操作，由于房屋评估价下降，抵押经营贷续贷额度也随之降低，部分资金缺口较大的客户可能不得不在市场低迷时“割肉”离场。
但邱宏伟认为，目前珠江新城尚未出现大规模抛盘，即使是用经营贷购房的投资者，也多具备相当的经济实力。在缺乏更好投资渠道的情况下，仍会选择继续持有优质物业。
上述投资客透露，广州经营贷买房的操作主要集中在2022年至2023年，银行的经营贷授信通常为3至5年，归本期限未到。同时，珠江新城的购房者大多是企业主或改善置换客户，他们手上的现金流相对充裕，经营贷只是他们融资的一种方式，以便保留部分现金用于企业运营或多元化投资。
“目前的房价回撤对大部分投资者来说是可控的，2022年至今，珠江新城被拍卖的住宅数量不多。只有极少数高价入场，且购买了质素较差楼盘的外地投资者可能会面临资金压力。”该投资客补充道。
03、一手豪宅正在分流客户
价格回落，成交量更是大幅下滑，数据显示，今年一季度珠江新城成交了127套二手房，而去年同期这一数字是311套。
邱宏伟认为，需求量减少是主要因素，经济环境的不确定性让购房者更加谨慎，持观望态度。同时，天河区和海珠区的一手豪宅项目增多，分流了一部分自住购房者。
事实上，天河区其他板块在售的一手豪宅并不逊色于珠江新城。对于自住买家而言，珠江新城绝大部分楼盘的楼龄已经超过10年，户型相对过时，设计不尽合理，如90多平方米只做两房，150多平方米做三房。在当前的豪宅市场上，如果购房预算在2000万元左右，基本上可以覆盖大部分一手豪宅项目，且多为四房及以上户型。
例如与珠江新城仅一路之隔的保利华创都荟天珺，走高端路线，产品包括157～257平方米四房，售价9万元／平方米起。此外，天河区的保利天瑞、越秀观樾、西派天河序等豪宅定位的楼盘，价格都在“7”、“8”字头。虽然地段不如珠江新城，但产品力、装修标准、价格等，都比珠江新城大部分楼盘有优势。
“尽管如此，珠江新城作为广州真正的CBD，价值共识已形成，其他板块难以取代。”上述投资客认为，珠江新城房价再出现大幅度下跌的可能性较小。
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