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广州五一楼市实录:以去库存为主,中心区改善客户积极入市

广州中原研究发展部2024-05-05 21:23:37来自北京市

今年五一黄金周前一天，高层发布楼市重要政策方针：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

随后在同一天，京津两城进一步放松限购政策，释放购房需求去库存。

也在30日同一天，自然资源部近日印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。

新政策都非常重磅，且较以往政策有了新方向，重心在 “消化存量房产+优化增量住房”，一方面是出台更多政策，让大家愿意买；

另一方面是减少供应量，政策在提高需求和抑制增量方面发力，双管齐下。

广州早在今年1月27日发布了重磅政策，120平方米以上户型不限购，且同时可以“卖一买一”“租一买一”，楼市政策带来的长效刺激，3、4月市场有一定回温迹象。

红五月来临，广州楼市成交持续回温。

五一小长假及前夕（4.27-5.5）广州累计22个项目推新（其中3个新开项目，19个项目有新加推），共有2106套新货上市。

开发商积极配合购房者五一放假期间的购房需求，采用限时优惠、以旧换新、清栋优惠、赠送物业管理费等方式拉动客户置业需求。

关于2024年广州五一假期楼市分析，且看本篇解读：

一.开盘推售总结：土地供应量减少，五一开盘/加推项目相应减少

今年五一假期广州开盘/加推项目22个，同比下降12%，新开盘的项目仅有3个，总计一手住宅实际开盘/加推约2106套，较去年同期下降13%。

加推量下降的原因主要有以下几方面：

第一，全新盘仅有3个，五一提前开跑的海珠保利燕语堂悦，番禺保利滨江和著，海珠的珠江·金瑶台五一开盘，其他全新盘“抢跑”或“延后”；

第二，近郊和远郊项目加推较少，一方面2022、2023年商住地整体供应面积不断压缩，广州新房供应体量明显出现下滑迹象，全新盘入市体量亦随之减少；

第三，“后疫情时代”，选择假期出游客户不在少数，部分项目为照顾这一情况，亦提前安排认购。

今年“五一”楼市存在以下特征：

一、多个优质全新大盘提前抢跑。今年五一小长假有5天，大部分客户有外出计划。

4月中旬以后项目就开始抢跑开盘，例如公园前地铁站附近的君熙府，“五一”前夕推出了93平方米、单价“6字头”的特价单位后，“五一”继续优惠活动，吸引了几十名周边想换房的地缘客户。

保利燕语堂悦4月29日开售推出250多套货，据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。

二、产品创新，部分户型使用率高达114%。广州容积率新规在2023年8月公开征求意见，11月开始落地执行；

本次五一假期，购房者可以感受到大量新项目在容积率新规下的户型设计：越秀观樾110%的使用率、琶洲南TOD二期、保利燕语堂悦超过100%使用率，保利滨江和著部分户型能达到114%使用率。

在新规下部分项目飘台有80厘米宽，业主可以有更多的创意使用方法；还有一些项目是将飘台降低，与地面平行，增大使用面积。

这样的创新对老旧房屋的业主非常有吸引力，置换后直接提升居住的舒适度。

三、开发商诚意足，优惠力度大，促销方式多样。由于近期广州遭遇暴雨天气，五一期间也是大雨不断，4月大多数楼盘的来访量比3月明显下降。

开发商销售压力大增，采取更具竞争力的价格策略来吸引购房者，而购房者也是雨天外出玩不尽兴，转为售楼部看房。

越秀珠实城发·江湾和樾也推出了数套特价单位，比如一套138平方米单位，原价1119万元，打折后980万元，优惠多达139万元。

第一天上午就有多名海珠和天河等区域的改善型买家到场看房。位于番禺长隆万博附近的耀胜新世界，“五一”假期吸引了不少看房的客户，项目促销88折后，有单价5.6万元/平方米起的单位，叠墅复式单位6万元/平方米起。

此外天河改善项目联投文津府也推出了以旧换新的销售策略，5月2日单日销售8套（具体以旧换新策略请咨询小研君）。此外还有限时特价、物业管理费减免等等优惠措施。

二.区域总结：中心五区推货占“半壁江山”，海珠No.1

今年五一假期广州58%推货量集中在中心五区，在新货加推方面以改善客户为主场。

其中，海珠五一假期推货量674套，大部分为较为热门的新项目，例如保利燕语堂悦、中海大境和琶洲南TOD二期项目，去年五一海珠区仅为50套。

其次是白云区，累计推出330套单位，大部分项目以顺销项目的加推为主，去化一般。

越秀的君熙府4月21日抢跑。天河和荔湾在3-4月已经大量推新，5月大部分项目以顺销为主。

近郊四区推货量仅为651套，同比下降9.7%，番禺区加推量同比上涨143%。

主要来自新盘保利滨江和著抢跑开盘，该项目位于番禺区大石板块，共有塔楼、板楼两种格局设计，4栋32层住宅，2T4/2T2，共366户，86-142m2三至五房，均价为3.6-4.4万元/㎡，价格到位吸引项目周边的地缘客改善客户和部分海珠天河刚需外溢客户。

其他区域加推均有大幅度下滑，大部分项目以顺销，并加大优惠力度，去库存为主。例如番禺刚需项目保利领秀海内部员工房源20套，全南向户型74-125㎡，最高优惠30万元，秒杀房源单价为2.2万元/㎡左右。

远郊项目推货量环比降低64%，增城过去是五一假期的推货主力军，在2021年时推货1658套，今年仅有320套。

主因也是增城近两年来新增供地少，新上市项目少，增城优质货源买少见少。目前增城部分优质项目特价优惠客户，例如中铁国际公馆五一放价优惠，1.25万元/㎡买复式户型。

板块方面，今年五一假期广州共有19个板块开盘或加推，各方面因素影响，整体去化率约14.1%。

本次五一假期，去化率比较抢眼的板块为海珠的三个板块，冠绝三强：琶洲、工业大道以及赤岗板块，首日去化率在20%以上；

相比之下，部分白云北部和增城等的项目去化率则相对偏低。客户对中心区优质板块的追捧，可见广州市场需求“分化”明显。

客户对核心板块物业的购置需求，比外围区项目更加强劲。

其中，琶洲板块优质改善盘——琶洲南TOD二期项目推货量仅为28套，去化率超5成。

海珠工业大道的新盘推货量居首位，在当前的楼市氛围下，去化率33%，较为可观。

近两年来置业人群以改善客户带动整体客群，且市中心的优质地块入市，带动置换客户需求。

目前刚需购买力略显不足，购房信心处于修复阶段，也担心购房后房价下降，入市也颇为谨慎。白云区的几大项目均在白云西部或者北部，首日去化率不足10%。番禺、荔湾顺销项目加推也表现一般。

三.重点板块

【海珠：中心五区新货大量上市，深得各类型改善客户青睐】

本次海珠区有4个项目：2个新项目和2个加推项目，海珠区近2年新货不足，除了黄埔外，海珠区去化仅需13.2个月。本次五一补货上市缓解需求。

4月29日，位于海珠区的全新楼盘保利燕语堂悦开售。项目首推90~125平方米的三房四房，价格5.5万元/平方米起，比此前的预估价低3000元/平方米。

凭借地段、产品、价格的优势，项目关注度较高，正式对外开放仅3天便公开发售。据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。

同区域的中海大境也在“五一”前夕加推了6栋125~270平方米的大平层，延续了此前的热销势头。

据中海透露，加推部分的销售额达到8.9亿元。琶洲南TOD二期加推19栋230㎡四房，单价为14万元/㎡，受到高端改善客户青睐。

【南沙：灵山岛板块大户型产品受追捧】

本次南沙只有一个项目加推为华丰·金湾，本项目是灵山岛尖少见的低密度高端人居，容积率2.5，绿化率35%，由5栋高层住宅与1栋写字楼组成；住宅产品涵盖98-196㎡三至五房。本次加推去化率为20%，均价为3.2-3.5万元/㎡。

说明随着南沙发展的逐步落地，很多有实力的企业进入，有利于高品质的楼盘去化。项目上也给客户不少置业惊喜，例如5.1-5.2参与现场活动好礼赠送，交限时送洗衣机+烘干机升级套装。

【番禺：大石新盘抢跑，创新城板块推新，项目诚意十足】

番禺区为全部不限购区域，除了保利滨江和著抢跑外，大部分项目主要以顺销为主，仅有2个项目加推新货，为星寰TOD和星河·盛世锦城。

其中位于新造的国际创新城板块的星河·盛世锦城4栋园景C位加推，涵盖98-117㎡全南户型，主要受众为大学城的老师以及番禺的改善客户。

项目也是诚意十足，成交赠送3年物业管理费，还有10套特价房。星寰TOD加推89-115㎡二三房，首日成交也接近10套。

【黄埔：黄陂项目准现楼特价吸引客户】

今年黄埔仅有1个项目黄陂的保利翔龙天汇加推，本项目在3月大幅度优惠后推新，3.6万单价在三月成交了超过100套。

3月推出部分梯腿，户型为99㎡三房，均价为3.7-4.3万元/㎡，首日成交超过10套，今年11月准现楼交楼，实现今年买今年住的计划，而且还望山景。

而黄埔大型楼盘万科黄埔新城五一期间推出工抵房特价单位，阅海北向93方户型单价可以惊喜到2.6万元/㎡，总价便宜10-20万元，吸引不少客户前来看房。

【增城：新塘中介渠道带客为主，让利促销力度加大】

今年五一，增城几个项目加推抢跑入市，促销力度大，延续“以价换量”策略。增城有3个项目加推，以新塘板块为主。

有路劲星棠、星图，这两个项目在节前抢跑，提前在客户五一外出前加推，首日去化10套上下，星棠单价为1.66万元/m2，星图单位为2万元/m2。

而公园上城为8、9栋部分梯腿加推，单价为1.8-2.3万元/m2，较为实惠。此外公园上城一期工抵现楼，单价为2万元/m2，助力去化。

四.五一楼市总结：楼市整体以去库存为主，区域成交冷热不一

综合调研情况来看，五一各市场主体对后市仍保持信心，客户来访量较平时增多，活动增多，大部分项目以顺销为主，采取各种优惠措施和有吸引力的活动促销，带动客户入市热情，目的均为去库存，缓解开发商资金压力，预计五一后两天客户回流，成交量还会更好。

全市相比而言，中心区的改善型项目较近郊和远郊刚需型项目成交理想。本次五一由于天气大雨连绵不绝，较多客户暂停外出计划，仅在周边短途散心，闲暇时间去新房项目上看房，了解目前创新性、适用型的产品设计，激发了部分客户改善置换的热情。

在目前的大环境下，广州各区域成交“冷热分化”明显，分化态势从区域扩大到项目，部分缺乏规划利好、存货较多，且优惠措施不明显的项目，获取客户的难度依然较大，例如白云北部、增城未有地铁的板块，表现略显乏力，楼市基本以特价优惠带动客户成交。

市中心的改善项目表现还算可观，但也有部分改善客户入市略显犹豫。5月高层已经牵头统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，据数据统计有41个城市去化周期超过36个月。

目前广州去化周期为22.9个月，预计后期对于去库存这方面还会有利好措施出台，建议客户在5月各种利好下，及时入市。

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