4月30日，中央政治局会议召开。房地产继续被列入“防范化解重点领域风险”的框架内。与以前定调有所变化的是，此次会议提及“人民群众对优质住房的新期待”，并新增“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
存量房就是二手房，换句话来说，中央打响了二手房去库存的战役！
说起“去库存”，我们都不陌生。2016年，中央发起给新建商品房“去库存”，通过棚改、降低首付和房贷利率等措施，让千千万万的家庭住上了新房。
这一次，中央主要针对“存量房产”的库存。专家提及，今年最重磅的政策创新就是“以旧换新”工作，要引导房企和国企如城投平台等积极参与此类模式，积极消化此类存量房产。
为什么会这么郑重地对待二手房库存呢？
我们发现，二手房挂牌量、交易量比新房大，去化周期远也比新房更长，热点城市普遍在3年以上。并且，二手房价格下跌幅度也比新房大，且已经冲击到新房定价体系，导致新房被迫跟着降价。价格下跌也导致开发商不拿地、不开工，因为新房很难卖出去，因此，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。
我们以前就讨论过，开发商搞“一二手联动”，让中介不去卖二手房，而是把客户带去买新房，把市场正常的置业链条打断了。正常情况下，人们置换房产通常要先把居住的房子卖掉再买入新房产。现在，二手房卖不掉，置换链条断裂了，资金无法流转，回旋镖扎到了开发商身上。
二手房库存有多高呢？
以广州为例，在某大中介机构挂牌的就有14万套，加上一些中小机构散落的房源，估计约有17-18万套。而广州今年1-4月一共成交了3万套二手房。僧多粥少，二手房很难卖，买房人很珍贵，卖房业主很头痛！这一次，不用怕了，中央帮业主来卖房，让市场再一次流转起来！
怎么给二手房去库存？“以旧换新”政策或将扩围。
中央一下令给二手房去库存，上海立即响应，五一期间便由两大行业协会牵头，组织中介、开发商，针对“卖一买一”的购房者，推出“以旧换新”措施。
具体流程，由中介机构优先推动，加速旧房交易，旧房成功出售后，订金转为首付款；若未能成功出售，开发商无条件退还订金。
其实，“以旧换新”不是新鲜事，目前全国已经有三四十个城市推动这个政策。
模式分为以下几种：
第一种，收购模式。开发商回购买房者的旧房，买房者在新房总价中抵扣旧房房款，而旧房则由开发商处置。
第二种，帮卖模式。
购房者、开发商、中介签订三方协议，由中介推广销售，旧房挂牌同时新房认购。旧房在约定期限内卖出，则新房直接网签；旧房若未卖出，三方协议解除，认购注销，认购金退回给购房者。
第三种，补贴模式。
分总价折扣、政府补贴、契税补贴等几种形式。
哪种模式效果最好呢？
郑州是“收购模式”，预估2024年“以旧换新”的成交规模可以达到1万套，而当地去年二手房交易量约为10万套。估计“以旧换新”约占二手房成交量的10％左右。
宁波是“帮卖模式”，实施后第一周二手房成交量环比上升15％。
效果显著。
估计在中央的号召下，“以旧换新”政策将得到扩围。
广州此前便出现过越秀地产小范围地进行“以旧换新”，据市场研究人员观测，该措施能够有效推动该房企的销售。
那么，广州会不会扩大实施以旧换新政策呢？又将会选择怎样的模式呢？评论区说说您的想法。
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郑大源2024-05-06 21:26:07来自北京市
