[摘要] 最近，广州市规划和自然资源局先后发布了天河区金融城东区两宗地块，以及世界大观四期地块终止出让公告，引起了市场的关注。
广州的土地市场正在经历低迷期。
最近，广州市规划和自然资源局先后发布了天河区金融城东区两宗地块，以及世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售四期地块终止出让公告，引起了市场的关注。
对此，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，这些地块提前终止出让并不令人意外。因为地块本身并不便宜，市区还有许多类似地块待出，房企有很多选择余地。
世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售四期地块终止出让公告
以金融城东区两宗地块为例，均位于地铁4号线和5号线交会的车陂南站上盖，位置优越，可南向望江，周边配套成熟，被定位为“高端金融·国际一流理想社区”。其中，AT091415地块的起拍总价约为42.4亿元，折合楼面价为5.47万元／平方米，未开拍已跻身广州楼面价第五位。
有业内人士透露，此前有实力房企表达了对这两宗地块的兴趣，希望能够一并拿下，以利于连片开发打造高端产品。但受当前市场环境和未来预期的影响，最终未有出手。
01、8宗地块仅2宗成功出让
回顾2023年，广州第一轮集中供地总计挂牌8宗宅地，成功出让7宗，其中有4宗触及封顶价，1宗因故终止拍卖，总计吸金约294.3亿元。
然而，今年情况却大不相同。推出的8宗地块中，天河区黄村三联路地块和白云区金沙洲地块经历了二次上架后依然遭遇流拍。另外，世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售四期地块、金融城两宗地块以及花都大陵北二期地块均终止出让。仅成功出让了天河区岐山路地块和世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售三期地块，分别由华润置地联合体以36.45亿元和越秀地产以14.6亿元的底价夺得，成交总金额仅为去年同期的1／6。
放眼全国一二线城市，广州土地市场的表现也未如理想。某机构研究中心的报告显示，2024年初一二线土拍热度快速升温，平均溢价率重新回到8％。上海、杭州等地频频出现高溢价地块，其中宁波、苏州、厦门更是同日刷新地王纪录。
3月27日，厦门国贸地产以6.27万元／平方米的楼面地价竞得思明区商住地块，溢价率高达41％；苏州园区金鸡湖大道地块被绿城中国以18.22％溢价率竞得，楼面地价达到6.5万元／平方米，甚至打破了江苏省土地最高楼面地价；宁波江北区湾头板块纯宅地楼面地价达到3.26万元／平方米，由江山万里置业竞得。
黄韬表示，虽然从1～4月的数据来看，广州土地市场不容乐观，但不能单纯以短期的冷热情况来判断广州的土地市场是否比其他一二线城市差。因为这涉及市场行情、推地节奏以及地块条件等多种因素，广州还有许多优质地块等待房企综合考量。
02、房企市区拿地变谨慎
一个新的变化是，过去两年，终止出让或流拍的地块主要集中在郊区，而如今这种情况正在向市区蔓延。
广州市房地产业协会专家委员邓浩志表示，自2021年开始，广州土地市场出现了明显的结构性变化。加上受到楼市下行的影响，房企更倾向于在楼价相对稳定的市区和近郊拿地，导致了中心区改善型产品供应量大增，市场竞争日趋激烈，最终使得房企在市区拿地变得更加谨慎。
以天河区为例，过去两年成功出让了多宗高价地块，导致入市项目不断增加。目前，该区在售的楼盘已经超过20个，其中过半数项目主打改善大户型，套均总价超过千万元。
来自某机构的数据，截至今年3月，天河区商品住宅的库存套数达到6005套，去化周期为23.5个月。由于库存量居高不下，曾经备受追捧的天河区地块逐渐受到冷落。
以世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售系列地块为例。去年8月，世界大观一期地块的竞拍吸引了包括保利、华润、中海、越秀、中国铁建、华发等8家知名房企的争夺。到去年底，仅剩保利、越秀和华发三家房企参与了世界大观二期地块的竞拍。最终，越秀地产以68.3亿元、43.9亿元的价格分别拿下了世界大观一、二期地块，折合楼面地价分别为50160元／平方米、44833元／平方米，溢价率分别为6.88％、7.32％。
然而，今年4月底，景观资源更为优越的世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售三期地块出现了无人竞争的情况，最终越秀地产以14.6亿元的底价成交。5月7日，世界大观四期地块因无人报名参与，提前宣布终止出让。
上述业内人士透露，虽然也有部分房企对世界大观0元/平方米[天河]世界大观0套在售三四期地块进行了调研，但最终都未报名参与。一方面，是因为世界大观系列地块的推地速度过快，引发房企对天河区改善型住宅库存量过大、后续去化难的担忧。另一方面，越秀地产已经连续拿下了一二期地块，形成了连片开发，具有开发成本上的优势，这对于新进入该板块的房企而言，要想突围并不容易。
03、楼市量价齐跌降低拿地积极性
广州土地市场的低迷与销售端息息相关。在经历短暂的“小阳春”行情后，广州楼市自4月份起明显冷清，客户到访量和成交量比3月下滑了2～3成。
黄韬表示，广州楼市整体未能实现复苏。在刚刚过去的“五一”黄金周，成交表现也不如预期，去化周期延长，房子卖不出去，房企难以回笼资金用于土地投资。
数据显示，4月份广州商品房供应面积68.54万平方米，环比减少24％，成交面积76.73万平方米，环比减少17％。综合一季度的表现，今年1～4月广州商品房累计销售面积262.39万平方米，同比减少47％，成交金额819.98亿元，同比减少35％，创下了近五年来的次新低。
此外，国家统计局的数据显示，3月份广州新建商品住宅价格环比下降0.7％，延续了长达10个月的下跌趋势，同比下降了5.5％。
在量价齐跌的情况下，一些项目已经陷入了无利可图的境地。某品牌房企营销负责人表示，市场变化太快，去年很多以8万～10万元／平方米价格销售的楼盘，如今特价单位已降价至“6”字头，一些地价高的项目甚至出现了亏本销售的情况。
“一手房市场卖得好是房企积极拿地的前提，另一方面是卖的价格如何。从目前来看，新增供应都在‘以价换量’，如果项目亏损，那开发商拿地积极性将会大幅减弱。”邓浩志表示。
尽管如此，黄韬对于广州后续的土地市场仍持乐观态度。他表示，期待广州出台新一轮的楼市利好政策，相信只要销售端有所改善，房企就会自然而然地加大土地投资。
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