[摘要] “不是新房买不起，而是‘老破小’更有性价比。”这一观点近期在广州楼市愈发流行。
“不是新房买不起，而是‘老破小’更有性价比。”这一观点近期在广州楼市愈发流行。
据统计，过去两个月，广州二手房市场表现明显强于一手房，月成交量一直保持在9000套以上。最近更有报道称，中心区楼龄20年以上的房源成交周期变短，甚至有不少房源在一天内“秒售”。那么，真相究竟如何？
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“5月份前，‘老破小’的成交量有所回暖，主要是因为有一批落户读书的客户。但整体成交周期仍较长，主要原因是供应量增加，客户选择范围更广，刚需客户对政策松绑的感知较低，导致了观望情绪浓厚，影响了决策周期。”置家地产天河区总监伍晓晓表示。
中原地产环市东二分行店董廖锦春也表示，越秀区的“老破小”总体成交量变化不大。一些房源成交周期较短的原因是，5月是小学一年级新生报名的时间，如果要确保贷款审批、房子过户和户口迁移，必须在3月份购房。而在4月份赶“学位房末班车”的购房者，就必须一次性付款才能来得及。
就成交结构而言，广州市房地产中介协会的数据显示，4月份广州二手房交易中，面积在60平方米以下户型占比17.17％，60～90平方米户型占比34.67％，二者合起来占比为51.84％。相比过去一年，90平方米以下户型的占比一直在50％左右，波动不大。
从贝壳APP的成交数据来看，许多老旧小区的房源平均成交周期超过了3个月。例如，天河区六运小区52172元/平方米[天河]六运小区66套在售平均成交周期达207天，越秀区东湖新村44163元/平方米[越秀]东湖新村13套在售154天，海珠区穗花新村40659元/平方米[海珠]穗花新村89套在售113天，荔湾区汾水小区110天，放盘量大的天河区棠德花苑更高达313天。
一位业内人士坦言，每年3、4月份都会出现一波“老破小”学位房的快速成交情况。从整体市场来看，成交周期在一个月内的房源大多都低于市场价，只要价格足够便宜，“秒售”的情况并不罕见。
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“老破小”泡沫基本消除
“足够便宜”的价格是多少？伍晓晓透露，目前成交周期较短的“老破小”房源，价格一般比市场价低10％左右。
事实上，经过近三年的调整，广州许多老旧小区的二手房价格已经跌回到了2018年左右的水平，具备了一定的性价比。
广州中原研究发展部监测显示，受整体环境影响，4月份部分二手房业主持续降价促成交，业主报价指数下跌至16.8％，环比下降3.4％，跌至历史新低，不少盘源的降价幅度超过了5％。价格方面，4月二手网签均价为27537元／平方米，环比上月下跌1.9％。
易居研究院近期报告指出，二手房交易的好转主要归因于二手房的积极降价。观察一线城市“老破小”类型的二手房价格历史数据，发现价格泡沫逐渐消退。
具体而言，从2019年开始，二手房价格泡沫不断扩大，从20％增长到2021年一季度的历史高点，达到58％。然而，在2023年上半年二手房挂牌量激增的情况下，供求压力导致价格泡沫持续缩小。到今年一季度，泡沫已降至5％，意味着二手房价格回归健康状态。
“如今市区的‘老破小’泡沫已经很少了，最明显的变化是从去年开始，市场上的炒房客都纷纷离场，而购房者主要是自住需求为主，对两房三房的需求量更大。”廖锦春表示。
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市区“老破小”与郊区“远大新”
值得一提的是，不少刚需购房者的观念也有所改变。
与市区的“老破小”相对应的是郊区的“远大新”楼盘。过去，郊区楼盘以相对较低的门槛、规划利好以及大社区配套等优势吸引了不少刚需购房者。然而，近年来，郊区楼盘的跌幅居前，规划的利好没有如期兑现，再加上交付质量问题频发，导致购房者对在郊区置业的兴趣逐渐降低。
很多郊区业主感叹道：“虽然楼盘外观很新，但交通不便利，通勤时间过长，每天都需要找邻居拼车，而且周边的配套设施严重不足，夜晚叫外卖也没有选择。”
相比之下，对于居住在市区“老破小”的业主来说，他们的感受截然不同。“尽管房子看起来有些老旧，但只要内部装修得当，依然可以舒适地居住。而且每天的通勤时间不超过一个小时，下楼就有各种餐馆可选，一个月内不重样，生活幸福感极高。”
伍晓晓表示，目前购买“老破小”的客户主要有几类人：一是为解决子女的教育问题而购房的家庭，尤其是多孩家庭，他们希望以较低的成本解决教育难题。二是在附近工作或者经营生意的人，希望缩短通勤时间。三是为父母在同一小区购置房产，以便相互照顾，同时又能享有独立的生活空间。四是一些单身女性，通过低价捡漏，然后进行自主装修，提升居住体验。
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