昨日深夜广州突然宣布楼市调控全面升级，涉及限购升级、首付提高等多个方面的措施。
因为政策将在第二天执行，所以整个市场都措手不及——完全没有过渡期说明管理层在全力避免出现过渡期的集中交易。
由于本次楼市调控政策内容多，范围广，预计成交量将萎缩30%以上，市场整体也将进入观望期。
其实，调控加码是极为必要的。从春节后开始，广州楼市就再次进入高热状态：春节月份的成交量就已经超过去年同期，2月的成交又创过去8年的新高，3月首周成交就破了3000套……
成交记录不断刷新之下，广州的库存急速下降，官方统计数据在3月初为约5.5个月。如果除去因为限签而未显示的部分，广州实际的库存其实更低，多个区域应该已经无房可卖了。
这次调控加码之后，市场或进入短暂的冰冻期。这么多年以来，各地每次调控政策后都会出现3个月左右的市场冰冻期，在此期间，无论是投资者还是刚需族都会有强烈的观望情绪，市场整体成交量或出现30%~40%的萎缩。
但由于目前全市一手库存极低，所以价格在此阶段不会下跌，更多可能是涨幅快速放缓。
就算这三个月内，价格有些微下跌，在三个月后也会重拾升势，只不过由之前的快涨转为慢涨而已。因为调控升级只是抑制了需求，但没能增加有效供应。
首先目前全市的库存极低，缺货状态将持续；其次2016年广州土地供应也创历史新低，未来新建住房的供应也会减少；再有就算近两年来，广州的外来人口增速明显，对住房的需求旺盛。所以，供求关系并未发生大逆转。
而在这次限购升级后，增城、从化或成投资资金的宣泄口。此次调控中，增城、从化并没有加入限购范围，而房贷首付提高也只是毛毛雨。
最近一年半的时间，增城、从化作为北上广深四大一线城市里不限购的区域，吸纳了来自各地大量的投资资金，库存也由近20个月下降到目前的3个月。
限购不跟进，两地的房价也一定持续快涨。
除此之外，佛山也将吸纳更多广州外溢的购买力。由于社保3年变5年使得外地人在广州的购房门槛进一步提升，外地户口的刚需族只能被迫转战佛山——首套不限外的佛山将因此获益。预计佛山实际成交量将有所放大，而价格也会加速攀升。
但是，房价上涨压力加大了的话，佛山调控在近期加码的可能性就很大了，但预计力度并不会太大。
这次的调控加码可以说是，错杀一批也不可放过一个：对于刚攒够3年社保、计划购房的新广州人来说是个悲剧，因为新政变5年了；单身也被定义为可能的“炒房者”，所以只能买一套了；刚攒够首付的改善型买家也会因为首付提高，而只能推迟购房计划……
为了控制市场投机气氛，调控升级只能将改善型、外地买家等一并列入调控范围内了。看到这，不知各位作何感想……
邓浩志2017-03-21 16:43:40
