市场背景
作为330新政“打击炒房,回归居住属性”的重要部分,广州也首次对商服类项目实施调控,紧跟北京的326商住限购政策。
其中全面禁止“商改住”、分割单元不小于300平方米剑指类住宅商办项目;并对所有商服类(商业、办公)项目进行调控。
新政后,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,个人禁止购买,再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需取得不动产证满2年。
那近几年广州一手商办市场库存及去化情况如何?330新政后,市场反应及成交情况如何?政策重点调控的公寓库存如何?
下面就让广州中原研究发展部调研及大数据逐一告诉你,今天我们先关注商办库存情况。
商办“去库存” 公寓是主力
去化周期“降”至低位
乍一看,广州一手商办市场其实库存消化不错,“没有库存压力”,不论商业还是办公,2015年以来去化周期均呈现低走趋势。
按照行业惯例,去化周期按近半年月均成交面积计算,则截至2017年3月末,商业、办公项目去化周期分别为19.4个月、7.59个月,简单合并计算,商办项目整体去化周期为11.58个月,都降至2015年以来的位。
公寓是“去库存”主力
再看另一个数据,2015年至2017年3月,广州一手市场类住宅商办项目即公寓物业成交占比保持高位,达月度平均水平68%高比例,其中办公性质公寓一直高位,2015年以来月度平均占比近84%,商业性质公寓项目也在近半年达到34%的月均水平。
可以看到,公寓物业成交在商办市场占比的持续高位,结合图表1数据显示一手商办物业去化周期的下降走势,也就是说公寓物业在主导一手商办市场“去库存”。
库存压力将放大
我们再接着看下一组数据,进一步了解商办“去库存”情况。
每个月供求比的波动不重要,重点看一个数据:2015年至2017年3月累计供求比,可以说供求比为1是一个完美的数据,即是说2015年-2017年3月期间一手公寓供求很平衡,市场需求量高度与新增供应量相等。
换句话说,2015年-2017年3月广州一手可售商办物业走势保持平稳,但其实商办项目根本没怎么“去库存”,库存压力其实真的好大。