从传统楼市销售周期来看，7月处于“红五月”与“金九银十”之间，属于销售淡季，在今年政策调控影响下，市场表现更加冷清；虽然整体表现仍不理想，但从一二手市场东部片区（黄埔、增城）稍有起色的情况来看，实际上买家对于价格门槛相对较低、基建投入热点区的需求仍然较大，下半年“金九银十”市场有望迎来变化。
二手住宅
成交量连跌4个月 价格结构性回落
2017年7月1-30日广州市（不含南沙、从化）中介网签6636宗，环比6月（7738宗）下降14.24%，同比2016年7月（7858宗）下降15.55%，无论环比或同比均大幅下降；中原成交价为31640元/㎡，环比结构性下滑7.49%，套均总价为251万元/套。
从2013-2016年广州二手住宅成交量来看，无论是政策宽松期或政策收紧期，7月成交量环比6月均有所提升；但是今年例外，2017年7月二手成交量环比不升反降。
小研君分析认为，2017年7月新政调控效力持续，买家观望情绪仍在，入市意愿仍较低，因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势，环比大幅下降，由此可见3月新政调控对广州楼市的影响力度之大。
大部分区域成交环比下降，唯独萝岗不降反升
调控效力持续，客户观望情绪持续，成交进一步下降。本月大部分区域二手成交量均环比上月有所下降，但是，唯独萝岗不降反升。
据小研君监测，本月萝岗共成交148宗，环比提升17.46%，占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%，由此可见萝岗二手成交量稳步提升。小研君分析认为，萝岗二手成交占比逐步走高的主要原因，一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，盘源选择增加；另一方面是，自今年年初起，一手住宅库存持续紧缺，致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。
越秀北京路板块、东风东板块成交活跃
本月除番禺、白云等多个板块成交活跃，越秀区同样有两个板块成交活跃，分别为北京路板块、东风东板块。
其中北京路板块因房改房、楼梯楼居多，加上户型面积较小，因此总价相对东风东板块低洼，因此受到不少客户青睐，本月成交均价为36042元/㎡、套均总价为206万元；
而东风东板块则因名校聚集，学校资源丰富，加上二胎开放，购买的需求明显增加，因此本月同样成交活跃，本月成交均价为48894元/㎡、套均总价为308万元。
一手住宅
成交颓势延续 各区消化周期差异大
7月成交宗数虽然比上月稍有回升，但整体而言依然维持低位徘徊，目前市场颓势并未得到扭转。根据监控显示，本月广州一手住宅网签5749宗，环比上涨8.9%，网签均价为16617元/㎡，环比微涨3.2%。需要指出的是本月成交量主要由亚运城网签925宗支撑，而从周度成交情况来看，7月中下旬网签量周度跌破千套关口，成交表现不及6月同期，市场气氛比较冷清。
成交量价：增城、番禺成交明显增加，南沙、花都回落
从各区成交情况来看，本月黄埔、番禺、增城3区成交超千宗，其中增城共网签1468宗，为本月成交区，该区网签较多的楼盘主要集中在石滩、荔城周边等新兴板块，并且以往期加推剩余货量为主，实际全新盘、加推并不多。此外黄埔本月网签1104宗，该区长岭居、开发区东区、中新知识城等板块均有主力楼盘推货，预计未来将继续支撑市场成交。
成交价格方面，本月越秀区网签价为31578元/㎡，主要原因为回迁房达道雅轩以均价8944元/㎡网签所致，假如剔除回迁房影响，该区实际网签价为49213元/㎡。海珠区则受罗马家园、可逸家园积压网签影响，目前上述两盘一手已售罄，假如剔除积压网签影响，该区实际网签价为37468元/㎡。
库存状况：整体消化周期回升，但各区情况“冰火两重天”
由于近一段时间成交量回落，广州整体市场消化周期提升至7.2个月，总体库存量为643.54万㎡。
但从各区的情况来看，则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上，广州中原研究发展部认为由于3月调控对于改善型置业买家影响较大，加上中心区置业经济门槛较高，从而导致成交量减少，消化周期延长；
相反如黄埔、增城、从化等价格相对较低，受众广泛的刚需置业热区，一方面成交总量较大，另一方面目前供应节奏放缓，从而导致其消化周期仅剩4个月左右。
小研君判断，从目前市场情况来看，下半年热门板块（如中新知识城、增城珠村、长岭居等）仍有一定量全新盘、加推可供应，而部分新兴板块则希望凭借相对的“价格洼地”吸引消费者，但预期推货或将集中在8月底或年尾，因此8月成交保持低位徘徊的可能性较大，市场变化或需期待“金九银十”。
商业市场
新政影响延续，市场持续低迷
330新政影响延续，一手商办市场仍较为低迷。广州中原研究发展部监测数据显示：7月商铺、写字楼环比均有上升，主要原因是若干商铺写字楼项目批量确权贡献，但整体市场实际仍低迷；公寓市场则进一步下挫，环比、同比分别下跌35%、88%，7月公寓市场总成交量跌至358套。
一手商办物业成交量持续走低，但目前看市场依旧暂未出现过多以价换量项目，一手商办市场成交价格持续保持平稳，本月商铺、写字楼、公寓成交均价分别为31711元/㎡、37161元/㎡、23235元/㎡，环比分别下跌18%、上升83%、上升22%，整体价格走势仍更多表现为结构性波动。
一手商铺、写字楼：批量确权带动成交量回升，但市场仍低迷
7月一手商铺共成交3.85万㎡商铺，环比上升39%。其中，社区商铺成交占比较6月上升8个百分点至40%，底层商铺成交占比则环比下跌9个百分点至59%。
荔湾财富大厦、南沙滨海花园两项目本月分别集中成交0.91万㎡、0.7万㎡，带动两区成交量环比大幅上升，两区分别环比上升2898%、519%。除荔湾区外，中心区成交尤为低迷，成交均在300㎡以下，仅个别项目成交贡献；外围区则保持低位但稳定成交走势。
本月财富大厦、南沙滨海花园九期两项目商铺批量确权，两项目成交即占本月整体成交量的42%，此外其他商铺物业继续零星成交，成交量也低位。新政后，一手商铺市场整体成交持续低位，商铺市场投资仍未有太大起色。
7月写字楼市场整体网签2.3万㎡，环比上升46%。天河区继续有写字楼批量网签，单宗批量成交贡献，拉升本月成交量价齐升。
本月珠江新城富力盈耀大厦（即凯华国际中心）5层共1.2万㎡延迟网签，占整体成交量的52%，成交均价为50947元/㎡；发展商整栋物业拿下后，此前已部分网签，本月成交应为发展商延迟批量确权。此外，市场写字楼成交零星，仅番禺、黄埔、海珠低位成交贡献，但成交价普遍保持坚挺上扬走势。
一手公寓：市场应对不多，降温持续
330新政对公寓市场影响持续，7月市场成交量继续走低。本月市场仅成交358套，环比下跌27%、同比更下跌88%，成交量进一步下探，且7月近三周成交量已连续低于百套。本月除荔湾、花都、番禺、天河区环比上升外，其他各区成交量环比、同比都下跌，尤其同比跌幅明显。
本月无一区域成交超过100套，其中番禺、天河、南沙分别成交65套、61套、60套位居前列。外围区仍是其中成交主力，本月花都、荔湾两区在明星项目成交带动下，成交量回升明显，此外，其他各区成交平平。
7月公寓整体成交均价为23235元/㎡，环比上升22%。高价项目成交增多贡献，拉升本月市场价格走高，本月珠光御景壹号、合生骏景广场、富信广场成交价在3～5万元/㎡，同时成交量不低，分别成交了33套、20套、14套；此外多个项目如广州国际港航中心、万科云城米酷等都保持价格上扬，并且成交量也走势平稳。近期新推售的绿地空港国际中心、富力天海湾本月分别网签52套、49套，产品类型的差异是价格微调的主因，不过其中不少仍为延迟网签。
总体而言，公寓市场低迷走势仍在持续。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2017-08-02 02:32:00
