房天下 >   资讯中心   > 广州中原研究发展部 >   正文

手机看新闻

萝岗二手住宅市场分析报告:楼市黑马曝光,萝岗存量房市场崛起

广州中原研究发展部 2017-08-24 09:39:14

前言

随着外围交通的完善和区域楼市的发展成熟,置业者购买二手住宅不再局限于中心四区和番禺。

今年上半年萝岗、新塘、芳村三大板块的市场活跃度和关注度明显上升,成为二手住宅市场中的黑马。

本篇即为广州中原研究发展部剖析萝岗这一楼市黑马的分析报告。

市场亮点

1)两年内交易登记量增加1.5倍

据阳光家缘数据显示,2017年上半年黄埔区二手住宅交易登记宗数达2497套,约占全市的3%。

从近五年的数据来看,黄埔区二手住宅年度交易登记宗数一般占全市的2%-4%,贡献相对较小。

但是,2015年下半年老黄埔与萝岗合并后,区域二手住宅交易登记宗数从原来的1000套的水平增至2500套的水平,且宗数环比涨幅持续高于全市涨幅。

广州中原研究发展部认为,黄埔区二手住宅市场交易登记宗数两年内增加1.5倍,除大市因素外,新地铁的开通极大地缩短了通勤时间,使得大部分购买力有限的刚需买家会选择于此。

同时,市区楼价的攀升也是导致购房者东进置业的主要因素。另外,从2013年崛起的萝岗板块 ,越来越来多的一手房源转二手房源,而且证满两年的房源不断增加。

对购房者来说,相对于老城区的老破小和天河区的高门槛,此区板块无异于是刚需买家的“应许之地”。

2)中介地铺年增幅76% 

从广州中原研究发展部监测的6家主要中介来看,2015年、2016年及2017上半年黄埔区中介地铺数量分别为33间、68间和83间,两年内区域中介地铺数量以平均76%的增幅快速增长。

其中,老黄埔去年中介地铺增长迅速,中介地铺数量较2015年翻一番,达到60间的饱和状态;

今年老黄埔中介地铺增长放缓,上半年仅新开设4间中介地铺。

而萝岗今年中介地铺正处于快速布局状态。2017上半年,萝岗新开设11间中介地铺,总量达19间,约为2015年的6倍。

而且新开设的地铺主要集中于保利林语、奥园春晓、科城山庄、万科东荟城、中海誉城等近两年转二手房源的大型楼盘。

按行业规则而言,中介地铺选址一般会选择在成交活跃,盘源、客源充足的楼盘及其附近。

广州中原研究发展部认为,黄埔区中介地铺的快速增长,从侧面印证了区域二手住宅市场的活跃度,尤其是前两年集中开发建设的萝岗,今年将会是其向二手房源过渡的主要节点。

3)二手楼价五年涨50%

除量方面的变化,区域楼价也有明显的变化。

2017年6月,黄埔区二手住宅官方均价为16958元/平方米,相比2013年初的11292元/平方米,价格涨幅达50%,远高于区域一手住宅20%的涨幅。

此外,近五年来区域一二手楼价差距明显缩减,2013年初,两者相距5000元/平方米,现时区域二手均价仅比一手均价低约2500元/平方米。

板块潜力

1)常住人口规模破百万

支撑楼市增长的主要因素在于人口的流入。

据广州市统计局数据显示,2016年年末黄埔区常住人口规模破百万,达108.26万人,较2015年区域合并前增长了20%,是全市人口增长最快的区域。

2015年及以前,萝岗常住人口年均增幅约为7%,高于老黄埔的5%。而根据规划,2016年萝岗预期常住人口要达到60万,2020年更要达到100万。

显然,萝岗的人口增长潜力比老黄埔更强,而黄埔区2016年年末常住人口能实现破百万,萝岗的贡献也更大。

2)“市区-萝岗”式潮汐现象出现

地铁迈进萝岗也是板块楼市增长的重要原因之一。去年12月28日,广州六号线二期(植物园站-香雪站)正式运营。

由于六号线开行长短线车,按照“浔峰岗至香雪(长线)+浔峰岗至长湴(短线)”的交路行车方式开行列车。

开通的半年时间内,日常早晚高峰,长湴与植物园站点之间因此而产生轻微拥堵,“市区-萝岗”式潮汐现象出现。

据广州地铁官方数据显示,去年最后一天(即元旦假期的第二天),六号线二期运客10.4万人次(全线客运量95.82万人次),比全线预期日均客流量93万人次还多2.82万人次。

随着萝岗新交楼项目的增加,也意味着越来越多的工薪族将参与到潮汐中,未来六号线二期日均客流量有望破节假日10万人次的峰值。

3)经济增长稳企梯队 

楼市增长的同时,区域经济也变现出强劲的增长势头。

今年上半年,天河、越秀、黄埔以明显的优势稳企GDP增长梯队。

其中,黄埔区上半年GDP总量达1557.29亿元,同比增长9%,与第二名的越秀区仅差10亿元。但是在第二季度,黄埔区GDP增长已赶超越秀区,有望保持年度第二的排名。

4)“金镶玉”激励政策落地

此外,今年区域为推动经济发展,在企业扶持和人才引进方面也有较大的投入。

2017年2月,黄埔区、广州开发区出台四个“黄金10条”。针对先进制造业、现代服务业、总部经济和高新技术产业的发展,推出4个产业发展鼓励培育政策,每条政策有包含10条内容。预计新增财政预算22亿元,将近2000家企业可享受此次政策红利。

2017年5月,黄埔区、广州开发区对外发布人才与知识产权两个“美玉10条”政策。

其中“人才10条”内容主要包括球纳才奖励、高端项目扶持、安居乐业工程、福利配套保障、名家名匠奖励、高端人才服务奖励、重大项目重点扶持等。当中,重大人才项目资助10亿元,支持力度。

广州中原研究发展部认为,在各区招商引资及人才引进的争夺战中,黄埔区的“金镶玉”激励政策(“黄金10条”和“美玉10条”)力度,并且正逐步发挥虹吸效应。

数据显示,2017上半年,黄埔区、广州开发区吸引了500余家企业前来洽谈合作,40多个项目签约落户,包括GE生物科技园、百济神州生物药项目、宝能集团粤港澳大湾区投资总部等23个项目落实项目选址。

区域核心竞争力进一步提升,未来高端人才的引进及落户,有利于进一步推动区域的楼市发展,尤其是坐拥科学城、知识城和开发区三大经济增长极的萝岗板块。

5)二手市场容量扩张

截止2017年6月末,黄埔区一手住宅库存量为54.1万平方米,库存消化周期仅有2.4个月,较去年年初降低4.5个月,去库存成效显著的同时,区域供不应求的现象更甚。

在一手项目供应短缺和宅地开发缓慢的局面下,区域二手房交易正处于增长期。

2015年9月区域合并后,黄埔区住宅市场抬升一个阶梯。但是,一手市场受政策影响,网签量在今年二季度腰斩。

二手市场受政策波动小,买卖双方心态平稳,市场交易登记量仍保持稳步上涨的趋势,预计未来二手市场容量将进一步扩张。

6)二手新片区报价破3万

2017年萝岗活跃楼盘10中,开发区、科学城、区府各有3、4、3个项目上榜。

其中,开发区二手住宅楼龄普遍超过十年,片区价格低洼,临近保税区和港口,市场活跃度相对高些。

新转入二手房市场的科学城和区府片区,7月二手房报价已经突破3万。

位于区府的万科东荟城、中海誉城、科城山庄以及位于科学城的龙光御景华庭、万科新里程表现较为活跃,市场活力彰显。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈