在经历了短暂的火爆交易后，一线城市楼市逐渐趋于理性，不少刚需族也开始重新思考买房大事，对于一般家庭来说，买房就少不了贷款，申请房贷是一门大学问，新手购房人买房需要下一番工夫研究才能弄懂，俗话说“知己知彼，百战百胜”，搞清房贷知识，申请房贷时说小了可以省下不少钱，说大了也能让你少奋斗10年！
房贷利率是多少
当前贷款期限5年以上，商业贷款的基准利率为4.90%，公积金贷款基准利率为3.25%。统计显示，截止到目前为止，市民欢迎的是：工农中建交五大行开年的房贷利率相当优惠。其中，农业银行、建设银行和中国银行都能享受9折优惠，工商银行和交通银行则能享受到8 .5折的优惠。珠海工行一位个贷经理表示，目前的房贷政策比较宽松，所以会有比较多的优惠和折扣，放款的时间一般是依据客户提供的资料是否齐全判断，此外，本人须提供社保证明和银行流水证明。农行一位个贷经理则表示，年初房贷额度相对宽松，一般一个月左右可以放款。
贷款方式有哪些
目前买房贷款方式主要为商业贷款、公积金贷款、组合贷款，具体介绍如下：
1.商业贷款
放款速度：办理商业按揭贷款时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间,不同银行的进度可能会有不同。
贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额
例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，计算得出
贷款1万元的月还款额为53.07
可贷款额度=（10000-3000）/53.07=131.9万元
2.公积金贷款
放款速度：2-3个月，最近多个城市公积金贷款额度吃紧，放款时间也会相应延长。
贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人贷款限额为60万元，广州公积金贷款个人额度为60万元，深圳市公积金贷款个人额度为50万元。
3.组合贷款
放款速度：2-3个月以上
贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万。
若购房人希望获得较低的贷款利率，那么公积金贷款是，只是其放款时间较长，着急买房的人考虑到这一点。若购房人没有公积金，或者公积金缴存时间不长，希望较快获得贷款的，可以选择商业贷款，要注意由于银行优惠政策不同，申请时要货比三家。
若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
贷款期限为多久
银行规定，商业贷款借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年；公积金贷款，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。
贷款期限也要根据个人还款能力确定，期限长了交的利息就多，期限短了每月还款压力会变大。另外，购买二手房时，房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，通常是根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。总的来说，贷款期限不是越长越好，要保证在自己的经济能力范围内，同时注意各地房贷政策的差异性，合理确定贷款时间。
还款方式有哪些
买房贷款常见的还款方式为等额本息和等额本金、双周供、自由还款法，具体介绍如下：
1.等额本息还款法
释义：等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中，目前选择这种还款方式的人较多。
特点：每月还款额中，本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
适用人群：比较适合收入相对稳定的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，如公务员、教师等收入稳定的人群。
2.等额本金还款法
释义：等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。
特点：随着时间的推移还款负担会逐渐减轻，还款前期压力较大。这种还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多，故能节省更多的利息。坏处是前期还款压力较大。
适用人群：收入高还款能力较强并有提前还款打算的人
3.双周供还本付息还款法
释义：按揭贷款有传统的每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为月供的一半。
特点：这种还款方式以等额本息或等额本金还款法为基础，由于还款频率高，相比月供能省下不少利息。但是由于其还款次数每月两次，与一般工资发放档期不太匹配，所以选择这种还款方式比较少。
适用人群：工作和收入相对稳定，希望加快还款进度的人
4.自由还款法
自由还款法（仅限公积金贷款）
释义：自由还款就是借款人在申请贷款时，住房公积金管理中心会根据其的借款金额和期限，给出一个还款额，以后借款人在每月还款数额不少于这一还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。北京住房公积金管理中心提出，并于2005年1月1日起实行。
还款额计算公式为：贷款总额×该借款期限对应的每万元月还款额=借款人的月还款额。
例如贷款100万，贷款30年，按目前公积金贷款基准利率3.25%，得出该贷款期限内的每万元还款额为43.52元，那么
借款人月还款额=100X43.52元=4352元
特点：包含了等额本金与等额本息两种方式，但还款额度由借款人决定，还款更加灵活自由。
适用人群：收入稳定，有提前还款打算的人
Jamin2017-12-07 16:56:15
