2017年的楼市表现综合来看,可以说是稳定、“稳定”。
今年是史上最严调控年。之所以说“最严”,是因为许多政策是在先前的政策之上叠加的(如社保要求),或者就是出现一些从未有过之狠招(如公寓禁售个人)。再加上直接问责地方官员、督察组的巡视等等措施的出现,于是一切都变得不难理解,也变得“难以理解”了。
总而言之,楼市仍是逃不过三到四年一个周期的规律。
那接下来的2018呢?它会有哪些“变”和“不变”呢?
●政策:不会有大的变化
在政策方面,总体而言,2018年不可能会有大的变化。一方面,经过四轮的“狼来了”,市场预期已很难随便被引导,所以房价上涨的压力仍在,政策也不敢随便放松。另一方面,房地产就是最重要的经济引擎和税收来源,撇开地产谈增长不是耍流氓就是科幻。因此,政策也不该进一步压得太狠。既然2017下半年稳了,管理层的重点或会有所转移。
虽然说政策不会有“大刀阔斧”的变化,但是像是限价政策这些较小的方面,在2018年或会微调。
2016年的“地王”会陆续在2018年出来,按目前的限价政策,许多地区的“地王”项目将出现审批的房价与地价相当,到时候“规定亏损”或成为奇观。企业定价权的合理性、合法性已无须再讨论,总之,若限价政策不与时俱进,就会让调控陷入死胡同。这是中央与地方,地方与企业间的博弈,很微妙。
对于公寓这种商用物业的限制而言,则是想后悔也来不及了。“禁售给个人”这一条几乎把一线城市的商用物业打入了地狱,如今商用物业的情况就是:冰点成交+“跌跌”不休+前景渺茫。坊间有传闻说有些城市后悔了,试图调整。但还没来得及出招,发展租赁的政策就来了,彻底把路堵死,逼着你往租赁的道路上走,导致在转让政策上,松绑变得更加的渺茫。现在这个市场已经有人抄底,但低处未算低。
●货币:一个字“紧”
全球已开始进入新一轮的加息周期,像美国,近期就在减税、加息,且明年或会继续加息。可以肯定的是,中国不会坐视人民币贬值的。所以,从宏观角度看,2018年资金使用成本会更高,导致贷款利息还会提升,而房企的融资成本也会随之提高。再看M2,增速快要破9%,但人民币流出又受限,因此总量增减不好预判。但是,楼市方面肯定是会收紧的。
●土地:宅地更加稀缺
事实已经证明,大城市宅地供应量是无论如何都无法增加的,这是户籍与土地等根本制度所决定的,不是地方或国土部通过行政命令就能改变的。所以,在大城市,宅地仍会继续稀缺。而部分城市把宅地用于发展租赁市场,更会造成两个结果:一是地价貌似便宜了,因为有自持;二是可售宅地会更稀缺,其价值肯定会更高。
(下一篇将为大家预测2018年的热点趋势,以及量价情况,请大家持续关注)