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增产减住+配套升级,2018年天河楼市看点还是在这里!

广州PLUS 2018-01-13 04:17:02

天河区已成为广州名副其实的房价“老大哥”。

搜狐焦点数据显示,2017年天河区一手住宅网签均价达到47070元/平方米,同比上涨17.1%,为近5年涨幅最大的一年。

成交量方面,受到供应量的限制,2017年天河区一共成交2722套,同比减少54.2%,成交较集中于奥体板块,网签量为944套,占比达到全天河区的35%。

在中心六区之中,天河区的成交量排行第三,不过在土地存量方面,天河区可供应开发的用地空缺,去年全年仅有一宗商业用地成交,住宅用地更是近3年零供应,进入纯库存消化期。

阳光家缘数据显示,目前天河区一手住宅可售货量为4258套,可售面积逾50万平方米,可供应货量依旧是在广氮-奥体片区,占比有四成,其中新增供应量预计逾17.5万平方米。

综合地来说,2018年的天河楼市,看点还是在奥体牛奶厂。

“增产减住”加剧住宅稀缺性

去年,板块内在售的4个成交主力楼盘在供应量和开盘推货量上,皆较往年减少,加上政策的影响,更多瞄准天河区的改善买家亟待入市。

而2017年10月,广州市国土资源和规划委员会挂出了关于开展《广氮-奥体片区城市设计及控制性详细规划修编》的批前公示,对广氮-奥体片区规划进行修改,其中最突出的一个调整就是“增产减住”。

根据规划,广氮-奥体片区的居住用地被减少,调整后,居住用地较原控规减少55万平方米,建筑面积相应减少158万平方米,居住人口减少4万人,这将令到片区内的住宅更显稀缺。

此外,“增产减住”也将为板块输送更多产业人群,在没有新地块入市的情况下,进入纯库存消耗、住宅用地又再缩减的广氮-奥体片区,供需比还将继续拉大。

配套升级,交通&教育优势突出

从2014年集中让地,2016年进入销售高峰期,到如今即将迎来首波入住潮,该板块的整体规划和配套也在不断升级。

根据最新的规划,广氮-奥体片区居住人口规模将为12万人,每100平方米住宅建筑配套25平方米公服设施,配套含综合医院、国际学校、中小学、肉菜市场、社会停车场等公共服务设施264处。

而在所有的配套升级中,交通和教育是最为突出的。根据规划,广氮-奥体板块在教育资源配备方面,共规划有28所学校,其中广氮片区12所,奥体片区16所,覆盖幼儿园到高等院校。目前,十二年制的广州奥林匹克学校,及完全中学执信中学天河校区都已动工,预计将为板块提供近8000个优质学位。

广氮-奥体片区学校规划数量

而交通方面,包括当前已开通的地铁4号线在内,未来该片区内将有5条轨道交通经过,包括当前在建的地铁21号线、规划中的地铁19号线等,此外,区域内还将有三个轻轨站,为片区内居民增加更多的交通便利。

500万级别改善,置业门槛吸引

根据相关机构的数据,2017年天河区的套均价格在582万元,而奥体牛奶厂板块的置业总额起步价在380万-400万元,在天河区相当有竞争力。目前,该板块的主力在售项目有4个,价格区间在4.3万-5万元/平方米,主打在400万级别-700万级别的改善产品,面积以中大户型为主。

奥体牛奶厂在规划初期就以宜居为定位,最新的规划定位为广州科创新高地——公园智谷·广州Cpark,为精英产业人群提供宜业宜居的居住环境。

板块的规划容积率在2.0-3.0之间,多个在售项目为“别墅+洋房”的住区组合模式,以板块内首个开卖的项目龙湖首开天宸原著为例,项目整体容积率低至2.1,绿化率达35%,带有5万平方米的山体公园,环境条件非常好。

龙湖首开天宸原著为奥体牛奶厂板块内最先开售的项目,2017年网签面积达到3.5万平方米,销售额达到近20亿元,为板块内销售面积、金额的双冠。目前天宸原著已进入推售的尾期,在售面积约97-140平方米的精装洋房,其中,97平方米的小三房是片区内相对稀缺的低门槛产品,货源即将售罄。

综合来看,小妹觉得奥体牛奶厂板块还是非常价有所值的,不过,它留给改善买家的时间,还有多少呢?

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