【租赁年报·写字楼】产业升级创机遇，写字楼租赁活跃

2017年广州写字楼租赁市场需求继续保持强劲，整体写字楼租金走势向上，热点行业IT互联网仍最活跃，共享办公运营公司扩张进一步增大，大力带动市场租赁需求；

各商务圈多个甲级写字楼相继供应入市，阶段性拉升各区域空置率，不过新交付写字楼消化良好。

更多的租赁活动，依旧活跃在珠江新城等成熟商务圈，不过新兴商务圈琶洲已逐渐发展成为市场热点。

市场总结

一、 租金水平

2017年，广州主要商圈写字楼租金水平较2016年上升3%至151元/㎡/月，各主要商务圈租金水平保持上升，升幅在2%～8%。

传统商务区珠江新城仍然具备区位、集群、辐射优势，办公升级扩张等主流租赁需求仍集中在珠江新城；

近年来，已有不少外地企业进驻广州，琶洲商圈写字楼作为办公地点。

上述区域2017年平均租金水平分别为172元/㎡/月、128元/㎡/月，较2016年分别上升2%及8%。

2017年4月，广州成为获批“创建‘中国制造2025’试点示范城市”的一线城市；

后续出台的《广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案》，详细勾勒广州制造业发展蓝图及升级路径。

广州产业升级加速，助力城市发展，城市吸引力提升，极大带动写字楼市场的投资及租赁需求。

可以看到，2017年各季度租金水平继续保持上升走势，较去年同期增幅虽收窄，但仍持续录得上升。

琶洲商务区写字楼租赁需求继续表现突出，无论甲级、非甲级写字楼租金水平再度保持上升。

琶洲互联网集聚区的规划利好，吸引了阿里巴巴、腾讯、唯品会、国美、复星等IT、电商、资本行业大咖争先拿地进驻，并快速投入资金建设，进度喜人；

在名企带动下，不少关联企业提前布局及入驻的趋势持续并有上升趋势，进一步提升了琶洲区域办公需求，相信随着更多政策及规划的落实，以及片区建设速度的加快，产业集聚区的效应将进一步显现，琶洲商务圈已逐渐接棒珠江新城成为新的写字楼市场热点。

二、 空置率

2017年各个商圈均有新写字楼交付使用，故阶段性拉高空置率走势，整体空置率为10.48%，较2016年上升24%；

其中主要新增供应为甲级写字楼，同比上升25%至9.12%，非甲级写字楼空置率几乎与去年持平。

2016年12月末以来，超30万㎡写字楼交付使用进入市场，各个商圈均有新写字楼交付使用，故阶段性拉高空置率走势。

其中琶洲商圈因有多栋甲级写字楼投入使用大幅拉升空置率，空置水平上升31%至12.32%，但板块吸引度不减，租金升幅8%，市场消化良好，空置也将逐步消化。

此外，不少新入市写字楼刚进入消化期，空置率水平波动，如11月越秀某甲级写字楼入市，整体空置率上升320%至23.15%。

此外，珠江新城上升105%至8.67%，上述新入市写字楼供应量，市场需一定时间消化。

三、 2017年写字楼交投情况

2016年12月以来，广州主要商圈分别新交付使用6个甲级写字楼项目，其中一半来自琶洲这个新兴商圈，为市场带来接近30万m²甲级写字楼。

据广州中原研究发展部监测，已交付使用写字楼吸引力足够，市场消化良好，空置率逐步下跌，租金水平保持微幅上扬走势。

四、 写字楼租户研究

IT互联网仍居写字楼市场租赁主力，目前高科技创新行业、是城市发展的核心，广州2017年发力多个高科技创新领域，重点发展IAB产业，吸引企业争相进入获得先机、抢占市场。

金融业继2016年高位后，回落至16%占比，行业流动性和淘汰率大。零售/贸易行业比例上升，较2016年升三个百分点，一定程度上表明零售、 贸易等传统行业有好转，扩张需求提升。

五、 大宗租赁案例

广州写字楼市场大宗租赁依旧更青睐珠江新城成熟商务区，但也可以看到，琶洲已成为企业选择的新热点板块，新交付项目多、交通便利度高、房源相对较新、租金接受度较高等要素，助推琶洲成为企业租用写字楼的重要选择。

2017年，中资、私营企业是写字楼租赁的主力，但外地、外资名企入驻广州势头更猛，不少企业首次进驻广州租用写字楼办公，多以成熟商圈甲级写字楼为。

此外，共享办公运营机构进一步活跃，成为写字楼市场主要租户。

六、 2018展望

十三五期间国家重点发展人工智能、科技创新、云计算、节能环保、新能源等高新产业，随着政府政策支持力度的加大和资本市场的推动，新兴行业的企业需求将成为2018年写字楼市场的主力和亮点。

广州产业升级方向与国家重点发展方向保持高度一致，并收获硕果累累。产业升级加速，城市吸引力进一步提升，更多的企业进驻广州，对写字楼需求将进一步增长，势必为写字楼物业租售带来积极影响，企业入驻需求增长力保持，将助力广州写字楼租赁市场维持活跃表现。

市场持续增强的吸纳能力和平稳的供应，有助业主报价信心提升，其中例如珠江新城等成熟、高需求的商务区表现尤为明显。

不过珠江新城发展已渐趋饱和，正快速发展的互联网产业的新兴商圈琶洲将进一步成为市场热点，且随着新增供应的释放，未来三年琶洲将迎来供应集中期，业主将通过提供灵活租金等优惠措施来保留和吸引优质租户，以提高项目的入住率。

预计2018年，整体市场租金将有望继续保持上涨，空置率也将继续下行。