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房贷利率不断上调,为什么还有这么多人拼命买房?

羊城房产 2018-02-07 18:14:14

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最近,广州房贷利率又上调了。

四大行自2月1日起,对广州地区首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮15%,受此影响,其他银行房贷利率也相应有所调整。

看到这则消息,打算年后买房的人都在盘算着月供要增加多少,而经过许多吃瓜媒体的博眼球宣传后,有些刚需和改善购房者心里开始打退堂鼓了。

针对后一部分人,关注羊城房产是幸运的,因为这个问题我们早已解决,具体答案可以参考之前文章(致刚需小白:利率涨跌和你买房没有关系!赶紧把精力放在选房和借钱上),不再赘述。

事实上,最近几天广州楼市的成交情况,并未因利率上调而受到影响,反而网签均价却创了历史新高。

进入2月份的前5天里,全市住宅共成交990套,大约维持在日均200套的水平,如果没有春节长假,2月份的成交量会比1月份的5348套要高一些。

在价格方面,1-5日的网签均价达19187元/平,比2017年全年水平高出16.6%。

而广州楼市取得的这些销售业绩,却是在近期市场供应不足的情况下取得的。

2018年前五周,全市商品住宅销售6354套,而同期批准上市3902套,仅为成交量的一半多一点。

也就是说,开年楼市有相当一部分在消化去年的库存,而到目前为止,全市住宅库存为60353套,按照去年全年的销量计算,未来仅够销售8个多月。

为什么在利率不断上涨的情况下,广州楼市仍然保持活跃?

我们认为包括以下三个方面的因素。

首先,虽然众所周知,但仍不得不提的就是,目前房贷基准利率仍处在4.9%的历史低点,这也是大部分购房者不考虑利率上浮的原因。

基准利率为历史最低,而在上浮之后,月供还可以承受,更为重要的是,即使利率上浮20%,变为5.88%,这也仅相当于2002-2004年、2009-2010年和2015上半年三个时间段的水平。

在这三个时间段中,2002-2004年阳光家缘网暂时没有数据信息。2009-2010年,广州住宅价格从9346元/平上涨到12484元/平,房价涨幅33.5%。而2015年以后的事情,我们都已经很熟悉了。

因此,过往的市场表现已经告诉我们,在目前的利率水平上,即使上浮也不会对市场产生很大影响,当然也就不会阻止大家买房。

其次,目前国内投资渠道匮乏,除了房子、股票两大类别以外,其他产品很难成为投资主流。

对于股市(包括以股市为基础的各类基金),显然不是适合普通大众参与的主要投资市场,一方面对专业性要求较高,另一方面股市受到场外因素影响太大,并不是选择了好标的就一定能赚钱,最近由于全球股市下跌而对A股产生的不利影响,就很好的说明了这一点。

另外,大家对市场的反馈,也很好的说明了在当前的市场形势下,股票和房子的区别。

最后,与其他城市相比(特别是一线城市),广州目前对土地财政依赖程度比较大,政府不会让市场下行,从而减少土地出让金收入的。

借助“智谷趋势”的研究结论,用“土地出让金/一般公共预算”来表示土地财政依赖度,通过对35个大中城市的研究,结果如下。

2017年,广州全市各物业土地出让金收入为1217亿元,比2016年上涨67%,这也使得当年广州土地财政依赖度上升至80%, 而综合最近三年的数据情况,广州土地财政依赖度位列35个大中城市的第9位,也远高于北上深三个城市。

尽管在一般公共预算收入方面,相比北上深以及其他直辖市、计划单列市,广州有些吃亏(上交下补),但针对目前的实际情况,在未来一段时间,土地财政收入对广州来说还是非常重要的。

因此,未来广州对楼市仍将会暗中扶持,同时也就不难解释为什么“双合同”现象屡禁不止、楼面地价越来越高了。

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