三四线库存问题仍突出

关于房地产的话题，今年明显减少了许多，而在较少的篇幅中，还是提及了一个问题：三四线去库存明显。

的确，过去一年，三四线城市一手住宅卖得快了，未售房源总量也下降了。但这中间有大量的只是库存转移，既库存从开发商手中转移到了个人或家庭手中而已。三四线城市的泡沫远比一二线城市严重，最近的价升量增其实是假象，必须看清问题的本质。

这波所谓的三四线城市去库存，基本是几股购买力推动的：1、大城市调控政策趋严后，资金外溢到政策宽松区域；2、房价上涨的轮动效应——大城市估值提高后，推动了小城市住房估值的预期；3、收入提高后出现的购买力提升，在回乡置业上得到体现。然而以上需求均无“住房需求”的支持，因此不可持续。

真正的去库存，应该是销售后的房屋用于自住或出租。但过去一年我们并没有看见三四线城市人口增长，也不见流动人口增多。人口没有增加也就不存在对住房需求的增加，现在三四线城市的购房需求，或是资产沉淀需求，就是把钱换成房子；或是投资需求，即资产增值预期推动的需求。

但三四线城市这波快速消化也即将走到尾声了。首先购买力消化了一大波；其次经过大城市房价停涨，小城市跟涨，三四线城市房价估值优势不再突出；再有就是国家收紧货币，后续资金看紧；最后是之前的成交放量很快就会被发现其实是库存转移，在空置、闲置住房的持续增加下，市场将转冷看淡。

关于三四线城市的住房库存问题，其实没有根本的解决方案。首先是人口的增速在放缓，且人口主要流向大城市；再者，在经济去杠杆等几大趋势之下，小城市住房的需求以及住房的购买力一定呈长期下降的趋势。

所以，必须严控三四线城市住宅土地供应，必须根据人口实际增速制定供应方案。而购房者也应当慎之又慎，不可盲目投资。