一、全市情况二手房新增挂牌跌三分之二
2018年2月、3月，十九届三中全会与两会相继开幕，在楼市调控政策上依旧维持“房住不炒”的总基调，并且在政府工作报告中指出，“继续实行差别化调控，建立健全长效机制，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”。总体来看，政府将房地产定位成社会保障体系建设的重要一环。
2月份也恰逢农历春节传统长假，楼市受到国家重要会议期以及假日双重因素，成交量表现得极为低迷。从新房市场看，本月成交量为35.68万平米，环比、同比分别大幅下滑42%和53%，且为2012年2月以来新低，成交均价为17139元/平米，呈连续三个月上扬，但近一年来广州房价持续呈现波动态势，本月均价环比、同比分别上扬2%和4%，仍处于平稳可控状态。从供应方面看，2月份新增供应房源25.79万平米，环比下滑35%，但同比则上扬9个百分点。
全市一手商品住宅供求价走势（单位：万元/平米）
而从好房研究院提取的样本数据看，2月广州二手房新增量呈现断崖式下滑，仅1477套，环比下滑67%，而在架量受到去化较慢等因素，保持高位，本月为16400套，由于十九届三中全会与两会相继开幕，估计要到3月广州二手楼市复苏较慢。
全市二手房新增挂牌与在架走势（单位：套）
二、在架结构和成交结构变化1、地域分布——全市仅天河、海珠、两个区在架量高于3000套
从1月份的在架房源区域分布看，各区域占比基本保持稳定，天河、海珠、番禺占比分别为20%、19%、18%，居全市前三，三个区域的在架量实际上非常接近，也是全市仅有的三个在架套数超过3000套或者接近3000套的区域。
从板块上看，新塘、市桥及金碧，名列在架房源量前三位,在架量分别为796套和752套，而天河公园板块在架均价为58129元/平米，在前十板块中价格位列，另外，新碧板块的在架均价也达到41586元/平米，在榜单中较为抢眼。
从本月新增排名居前的板块来看，市桥、新塘、金碧板块分别以240套、207套、176套的新增挂牌量居前三。
2月在架房源区域结构
2月在架房源区域10（单位：套）
2月在架房源板块10（单位：套）
2月新增挂牌房源板块10（单位：套）
2、面积结构——60平米以下的老公房在架量占比仅去年同期一半
从在架房源的面积结构上看，60平米以下的小户型占比逐渐缩小，平安好房研究院数据显示，1月份，该面积段的在架房源占比15%，较去年年初缩小14个百分点，2月份有1个百分点的上扬，但依旧处于低位。广州60平米以下的小户型需求热度较高，主要是由于广州整个城市较为老旧，更新速度较慢，老公房持续作为二手房市场的主流。而90-120平米的大两房或者是小三房户型在架比重则由2017年年初的19%扩展到27%。60-90平米的户型占比维持在39%的占比水平，目前各个户型段在架结构占比基本已保持稳定。平安好房研究院指出，大户型房源多集中在次新房上，而次新房又多集中在增城、从化等区域，这些周边区域本来新房供应量充足，二手房市场竞争力相对较弱，因此，去化也形成一定困难。
各面积段在架结构变化
3、总价结构——年后改善型置业入市，大户型高总价房源去化能力将增强
从去年以来的在架房源总价段趋势变化来看，受到在架房源面积结构的影响，而出现了较为明显的变化。200万元以下的房源占比逐渐缩小，其中，100万元以下的房源2月占比维持在2%，较去年2月份缩减26个百分点，100-200万元总价段的房源也从去年年初的39%缩减至16%。而200万元以上的房源在架占比呈现逐渐增大的趋势，其中，300-500万元总价段变化最为明显，2月份在架房源占比达35%，同比上扬25个百分点，成为存量的总价段。平安好房研究院指出，随着年后改善型购房者入市步伐的加快，这类大户型高总价的房源去化能力将逐渐加强。
各总价段在架结构变化
三、价格走势1、全市挂牌均价变化——在架均价连续4个月突破4万，同比增幅高达6成
广州二手房在架均价从去年11月就已破4万大关，平安好房研究院数据显示，2018年2月底，全市在架二手房均价为40712元/平米，2017年以来广州二手房在架均价上涨趋势十分明显，呈现出节节攀升的势头，本月继续环比上涨0.5%，但较去年2-7月，涨幅大幅收窄。总体来看，当前在架均价已较去年同期大涨6成。
平安好房研究院指出，广州二手房市场整体呈胶着态势，买家较为淡定，而卖家分两派，想在短时间内出售房子的业主，愿意接受的议价空间更大，而业主非急卖的情况下，则“持房观望”，也少有议价空间。
全市二手房在架价格走势（单位：元/平米）
从区域上看，目前在架房源主要集中于市中心区域及环中心区域，有20年房龄的二手房，整体挂牌价相对较高。其中天河、越秀、海珠、荔湾这些中心区域在架均价均超过3.7万元/平米，尤其是天河、越秀区，2月在架均价分别为56881元/平米、55169元/平米。而花都、南沙及从化这3个外围区域，目前在架均价都仅在1.5-2万元/平米上下徘徊，南沙以15274元/平米的均价垫底，而增城近两年新房市场发展迅猛，生活配套日益完善，当前房价已达23542元/平米。
从板块上看，珠江新城中以9.22万元/平米的在架房源均价拔得头筹，也是全市一个均价超9万的板块，另外，高于6万元/平米的板块还有，二沙岛、珠江新城东、东风东、等合计12个板块，这些板块主要位于天河及越秀区，地段优势明显。而低于2万元/平米的板块共有24个，主要位于番禺、增城、花都及南沙、从化区域。
当月各区域二手房在架均价（单位：元/平米）
当月在架均价6万元/平米以上的板块（单位：元/平米）
当月在架均价2万元/平米以下的板块（单位：元/平米）
2、挂牌价格涨跌情况——涨价房源占比7%，较1月上扬2个百分点
从2月份的房源挂牌价格变化来看，84%的房源在挂牌价格上未作调整，值得注意的是，上涨房源占比7%，较1月份上扬2个百分点，房价下调房源占比维持在10%左右的份额。
平安好房研究院指出，去年6月份是二手房市场的一个岭，6月份以前，业主心态较好，普遍选择涨价，而6月份以后，选择跌价的房源占比赶超涨价房源。目前来看，市场略有起色，毕竟广州房价基数很低，即使出现上涨，相比其他一线城市仍是微乎其微，卖方仍较为乐观。
全市房源价格变动情况
附各区域房价涨跌表
楼市生菜君2018-03-16 18:52:17
